昨日，三湘大市场业主江明明在收到她位于该市场的一套出租房6000元的租金后，主动来到税务机关缴纳了360元税费，“这是今年第二季度的租金，以前从来没想到要交税，是在看了你们报纸的宣传后才来交税的。”税务机关一名工作人员告诉记者，6月1日后，前来办理和咨询个人房屋出租税的人比以前明显增多，“最多的一天，接待了20多人。”

　　据相关调查，长沙有近一半私房出租屋主没有纳税。6月1日起，《长沙市个人出租房屋税收征收管理办法》正式实施。此举意味着一向藏身于窄街里巷的出租房屋收入，已引起税务部门高度关注，出租房屋征税工作在长沙全面展开。

　　办法出台 个人出租房屋纳税有了标准

　　从6月1日起，房屋出租(包括出租自有房屋和转租房屋)的出租人需在出租行为之日起30日内，向出租房屋所在地的地税机关申报、缴纳个人出租房屋税收。按照该《办法》规定，个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋的出租人(即房东)。个人出租房屋按房屋性质分为住宅用房和非住宅用房(包括商业用房、写字楼和厂房仓库等非住宅用途房屋)，出租人应向出租房屋所处区域的地税机关申报缴纳个人出租房屋税收。

　　据了解，早在《长沙市个人出租房屋税收征收管理办法》出台以前，各个区县都设立了一套自己的征收标准。长沙市地税局税政二处副处长李金武表示，“过去，各区县的核定征收标准并不完善，亟待出台缴纳个人出租房屋税收的全市统一标准。”6月1日实施的《办法》就是参照了各个县区现有的征收标准，考虑到了全市的均衡，特别是各区交界地段，从最大程度上保证征收的公平公正。同时，这也是该《办法》出台的“大背景”。

　　依据这个《办法》，个人出租房屋应征收的税收合并按综合征收率进行计征，计算方式为：1000元以下(含1000元)的住宅房租赁按房租的4%征收，非住宅房租赁按房租的6%征收；1000元以上的住宅房屋租赁按房租的6%征收，非住宅房屋租赁按房租的12%征收。其计算公式为：个人出租房屋应收税额(未含城镇土地使用税和印花税)=租金收入×综合征收率。其中，个人出租房屋应缴的城镇土地使用税和印花税仍按现行有关规定执行。

　　记者调查 多数出租房屋主没纳税意识

　　据有关部门统计，在长沙居住半年以上的外来人口有100多万。一个明显的事实是，这些外来人口绝大多数都以租房的形式安定下来。按保守估计，全市私房租赁市场容纳着近百万的租客。出租屋管理已经成为城市管理能力的重要体现，纳税作为其中一项内容也逐步引起长沙税务机关的高度重视。

　　今年初，税务部门花了很大精力对辖区内商业门面、写字楼、专业市场和产权式酒店等展开了摸底调查，对出租房总体情况特别是区位、租金价格水平和出租人、承租人情况等重要信息得以逐步掌握。长沙市地税局将各个终端机构在调查中发现的应纳税户个人信息登入电脑，迄今一共录入了近5万户。纳税不到位，系统对税务机关内部有提示，对外则能给未纳税户群发短信，房屋出租户接到短信就有了主动依法纳税的压力。

　　显然，近百万租客远远不止租住5万户。据李金武介绍，自去年10月份对房屋出租税采取系列措施加强征管以来，长沙市房产出租税征缴到位1.5亿元。有分析认为，长沙市房屋出租税还有翻番的潜力，也就是说，长沙至少还有一半出租房屋主没有按章纳税。

　　为什么还有这么多出租屋主不缴税？记者在采访中发现，房屋出租税难收，出租房屋主纳税意识淡薄是最主要的问题，很多屋主不理解为什么出租住宅必须纳税。芙蓉区火炬村刘娭毑有一单元的三层楼房，自己住一楼，上面的两层都用来出租，这些房子已经出租好几年了，但刘娭毑对出租房屋要交税仍感到十分惊讶：“房子是我自己的，我想给谁住就给谁住，为什么要交税？”像刘娭毑这样的屋主很常见。即使税务人员上门宣传，他们也心存抗拒，认为没有道理让他们交税。

　　另外，租客监督纳税的意识不强，无形中也助长了出租房屋逃税现象。在记者暗访中，不少屋主透露，向他们要发票的租客极少。小丁是从常德来的一位大学毕业生，在长沙理工大学附近租了一间房用来复习考研，当记者问他租房时是否向屋主要发票时，他愣了一下，说自己一直没有这个意识。

　　除了纳税意识淡薄的屋主外，还很有一部分懂得税法的屋主也同样是“逃税一族”。这些私房屋主发现税务部门“风声紧”了，就用“阴阳合同”抵挡，与租房户签个假合同，人为降低租金标准以达到避税目的。

　　屋主苦恼 开租金发票的手续繁琐

　　根据《办法》规定，出租人取得租金收入应当向承租人开具《湖南省长沙市租赁业统一发票》或到房屋所在地主管地税机关开具统一发票。承租人支付租赁费用时，应及时向出租人索取有效发票，如对方不提供，承租人应及时报告地税机关。

　　发票是纳税的重要凭证之一。近日记者以租房者的身份走访了河西大学城附近等地的多家私房屋主，但没有一家是愿意开发票的，甚至记者愿意提升房租也换不来一张发票。在汽车西站附近，一位屋主告诉记者：“你们要是想开发票，在这一带不可能租到房子。”

　　为何租金发票会如此难开？地税部门指出，如果租客索取发票，那么屋主是应该给的。至于屋主不开发票的原因是多种的。对已经缴税的出租屋来说，不开发票的主要原因是屋主嫌麻烦。因为屋主本身并没有发票，只有到房屋所在地主管地税机关才可以开发票。屋主要带着租赁合同和完税凭证才可以领到发票，如此繁琐的手续让很多人望而却步。

　　专家观点 出租房征税历来是“老大难”

　　“长沙市进行主动申报纳税的房东很少，受税源零散、变动频繁等因素限制，税务部门征收起来难度较大。”市地税局相关处室负责人表示，私房出租历来是地税征收中的“老大难”问题。

　　在长沙私房出租比较集中的地方，居民和租客大都混住，假如出租人有意隐瞒，既不办理税务登记，也不开具发票，管理人员就很难弄清哪些房屋是居民自用的，哪些是用来出租的，这样税务部门就很难进行有效的监控。加之租赁市场是动态性的，牵涉的相关管理部门很多，因此，虽然长沙各区在几年前就要求出租屋进行租赁登记，但由于各相关部门的信息资源不统一，查处未登记出租屋的难度依然很大，社会的协税护税网络也没有完全建立，让屋主容易钻征管的空子，造成偷税逃税的现象。

　　在全国各大城市，个人房屋出租征税也一直是难点和盲点。近几年的实践表明，长沙也不例外。为什么征收个人出租房屋税这样难？长沙房地产网编辑刘先生认为，除了出租房屋主纳税意识淡薄、租客监督纳税的意识不强和个人出租房屋的复杂性外，个人房屋管理部门在工作中缺少协调配合也是其主要原因。综治办、外管办、派出所、房管局、街道办和税务部门，都是从自身的工作性质对个人出租房屋进行管理，工作中的每个环节缺乏必要的联系，各部门都管一点，但没有把各个环节协调起来。个人出租房屋不用到税务部门登记，税务部门就无法掌握个人出租房屋的税源状况，给征税增加了难度。

　　业内呼吁 出租房征税要靠社会力量

　　为将个人房屋出租税征缴到位，《办法》规定，未按期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处2000元以下的罚款；情节严重的，可以处2000元以上1万元以下的罚款。出租人未按照规定期限缴纳税款的，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。对经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款的百分之五十以上五倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　不过，面对出租屋税收征管形势依然严峻的情况，李金武表示，以往由于个人出租房屋税收面对的纳税人都是弱小的个体，而且取证也有困难，收税成本大，所以较少处罚或者处罚不到位。

　　李金武承认，房产出租税面对千家万户，基层地税分局或者地税所只有七八个工作人员，必须要发动社会力量。一位“税官”说，物业公司对楼宇内房屋出租情况最了解，照此操作，像长沙市浏正街等写字楼密集区，房产出租税一收一个准。其中有个过去纳税寥寥无几的楼盘，物业公司介入后，征收到位率高达90%，入库税收能达到260多万元。(记者 范亚湘 颜新武 实习生 佘娟)

　　

分享到: