2011年06月24日 15:00 来源:金羊网-羊城晚报
今年出台的“广州细则”从3月份开始发力,最有杀伤力的是两条:一是限购,有钱人被限住了购买资格;二是限贷,有资格的人购买力受限。双管齐下,除了可满足“有钱+有资格”双重条件者,其余基本被排除到楼市之外。这样的“双有”人士,数目是有限的,从理论上说,所有的楼盘都只能从这些“双有”人群中抢客,才能产生成交量。中原地产董事局主席施永青认为:“在这种情况下,哪个地产商肯先减价,就可以先抢走一批质素较好的客,迟开盘的就只能在余下的买家中去淘宝。在好客愈淘愈少的情况下,死撑的地产商亦不得不改变初衷。”
至今,“广州细则”实施已过百日。3月份,广州市新建商品住宅网上签约31.98万平方米;4月,45.50万平方米;5月,51.14万平方米。3-5月份,平均每个月成交量为40万平方米多一点,明显少于近几年的平均水平。在这有限的成交中,哪些楼盘可以成功“动”了这部分“双有”买家?本刊记者截取了从3月中到6月中的一个时间剖面,监测了全市各种类型的42个一手住宅楼盘组团,发现个盘成交分化加剧,让利成为最有效的出货利器。
成交调查:
多的卖了783套,近一成“零成交”
“从成交量上可以看到,‘广州细则’推行三个月来已初显成效。”中原地产(广东)项目部总经理黄韬指出,中心区成交一直减少,有的楼盘零成交,如是5月份不是因为花都等外围区域促销带来成交,全市的成交量仍会在40万平方米以下。据销售一线人员观察到的情况,可以预测6月份的成交量将会再度下降。
但这并不意味着所有楼盘的成交都会低迷。本刊监测的数据显示,42个楼盘组团中,月均成交30套或以上(近三个月成交90套或以上)的楼盘组团有7个,占比16.7%,其中更有3个楼盘组团月均成交过百套(近三个月成交300套或以上),占比7.14%。成交最火爆的是增城的碧桂园凤凰城,三个月来一个预售证的成交达783套;排名第二的是成交524套的中海橡园国际;第三是富力金港城,成交415套。“巨无霸”亚运城,本次监测的媒体村其中一个预售证也卖出了293套。
与上述成交畅旺的楼盘形成对比的是,42个楼盘组团中,有4个是“零成交”。近三个月成交10套以下的有11个,占比达26.2%。可见,各楼盘间抢客的分化相当严重。
深层剖析:
让利、定价合理才能有效拉动成交
值得注意的是,虽然近几个月来广州楼市郊区化的趋势日益明显,5月份郊区楼盘的成交量占比近70%,但本刊监测的这些楼盘中,中心城区也有好几个重量级楼盘的成交量位居前列,本次监测的42个楼盘组团中,共有10个组团的成交量超过60套,中心城区就占了其中的5个,占据半壁江山。成交量排名第二的中海橡园国际,位处海珠区,成交量高达524套。荔湾区的岭南湾畔、天河区的瑞安创逸两个盘的总成交都在百套以上。天河区的华景里、汇景新城也各有约80套的量。
“让利、促销、合理定价,是最直接有效的拉动成交的利器。”房地产专家韩世同指出,近几个月来,大家还不承认房价有实质性下降,绝大部分还是暗降。“五一”期间“明降”的碧桂园凤凰城,效果可谓立竿见影。再如亚运城,“如今有的单位实际在1.1万元/平方米多一点就可以成交”。中原地产黄韬也认为,合理定价非常重要,如中海橡园国际,当初的“吹风价”是2.5万元/平方米,实际售价为2.3万元/平方米,楼盘的位置、配套均不错,因此每次推货都能热销。同样,荔湾区的新世界凯粤湾,刚开始的“吹风价”近3万元/平方米,实际售价2.1万元/平方米,成交增长较快。
前景预测:
刚需消耗升级,七八月份抢客更难
在楼市整体低迷下仍能旺销,到底是哪些买家仍入市买房?中原地产6月份监测的数据显示,“广州细则”发布近三个月来,楼市回归到自住需求的趋势明显,刚性需求购房成为绝对主力,占比达60%,改善型买家占20%-30%,投资客只有10%左右。5月份,增城的尚东阳光、南沙的广晟海韵兰庭等楼盘,逆市“日光”,共同的特点是瞄准刚性需求:一是以中小户型为主,二是售价较低。记者发现,尚东阳光售价为“5字头”、广晟海韵兰庭售价为“6字头”,开盘当天均卖出200套以上,吸引了大批在市中心区买不起房的年轻人前去“帮衬”。而本次监测到大户型销售普遍不佳、中小户型成交量较大的现象,也印证了刚性需求是当今市场成交中坚力量的事实。
黄韬认为,在“限外”的背景下,广州楼市的成交对刚性需求的倚重越来越大,随着限购、限贷时间拉长,广州本地“有钱、有资格”的人数一天一天地被消耗,6月份后抢客将会更难,不出意外的话,七八月份将会有新一轮的降价,降价幅度估计在5%-10%。这主要是因为现在开发商的资金越来越紧张,“该买的都已经买了,货款越来越困难,税收证明以前可以变通着办,现在很难弄了,再加上目前楼价并没有明显的下降,因此,成交量的进一步萎缩不可避免”。记者 赵亚洲 实习生 韩旭
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