临近6月底，沪上一手住宅成交量翘尾，二手房市场却颇显冷清。

　　“主要集中在外郊环等外围区域，多为近两年才推出的项目”

　　早报记者 周祺瑾 

　　临近6月底，沪上一手住宅成交量翘尾，二手房市场却颇显冷清。

　　21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店截至6月26日的成交情况进行了统计。统计结果显示，预计上海全市当月二手房成交量较5月回落8%左右。

　　6月29日，上海中原地产副总经理陈宇珏进一步说，上海部分一手住宅供应量较大的区域，6月二手房成交量下滑得最为明显，“这些区域周边二手房6月成交量下降幅度在10%左右。” 

　　汉宇地产某工作人员昨日表示，随着6月上海一手项目频现促销，部分区域一二手房价格出现倒挂，这给二手房成交造成巨大压力。

　　“部分一二手房源价格倒挂约10万”

　　中原地产浦东某门店的工作人员昨日称，该门店代理的一项目，由于新盘集中推出一批新房源，价格较低，部分二手房源的价格即高于新房价格，“算上税费，一套90平方米的两房房源，二手房价格要比新房价格高约10万元。”

　　据前述中原地产工作人员介绍，目前该项目60-70平方米的一手房，开盘价格在150万-160万元/套，这与二手房价格基本一致，且二手房还要承担税费，故购房者多选择一手新房。该工作人员介绍称，自5月中旬开始，陆续有二手房卖家下调挂牌价格，目前此类型房源挂牌价为135万-140万元/套。

　　更为明显的一二手房价格倒挂现象，还见诸松江九亭区域的部分房源。

　　21世纪不动产九亭门店一位工作人员昨日称，其所在板块内的部分新建商品住宅项目因前期销售进度一般，近期价格有所松动。但部分心态较好的二手房业主，并未随之下调挂牌价格，造成部分一二手房源价格，出现基本持平甚至倒挂的局面。

　　前述21世纪不动产九亭门店的工作人员介绍称，某公寓近期新房售价约2.1万-2.2万元/平方米，较前期有8%左右的降幅，而持有该项目一期房源的部分二手房卖家，其房源挂牌价仍保持在2万-2.1万元/平方米。这些卖家未下调二手房挂牌价的原因，除了不了解市场的价格变动情况，还看高后市及缺乏交易诚意等。

　　网上房地产显示，该公寓网上报价为2万元/平方米，价格可浮动幅度为10%。

　　“倒挂多现于外郊环”

　　值得一提的是，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申强调，沪上一二手房价格倒挂的现象，并不十分普遍，“主要集中在外郊环等外围区域”。据罗寅申称，这些存在一二手房价格倒挂的楼盘，多为近两年才推出的项目，在近期调控下，造成房价滞涨，一手房价格相差不大，“但二手房在交易时需缴纳更多税费，所以才会出现价格与一手房倒挂的现象。”

　　一二手房价格倒挂现象的出现，也导致二手房显现降价压力。

　　陈宇珏昨日称，随着资金回笼压力的逐步加大，自7月起，开发商应该会集中推盘并进行促销，这将对周边的二手房价格造成一定影响，“下半年，不排除出现二手房价格下行的情况。”

　　汉宇地产总经理施宏叡也判断，下半年新盘供应集中的区域，新房供应的增加和促销，会给周边二手房的价格造成下滑压力，“价格调整幅度可能5%-8%，但是中心区域二手房的价格依然会较为平稳。”

　　二手房成交量下滑

　　一手房的集中推盘，同样影响着二手房的成交量。

　　陈宇珏昨日称，2、3月份被积压的住房需求，在4、5月份已被释放，6月份处于青黄不接阶段，“一手房项目的大量开盘，也稀释了二手房的客户量。所以，6月二手房的成交量下滑是肯定的。”

　　罗寅申认为，造成当下二手房成交量下滑的原因，除了前期需求消化后购房者出现新一轮观望情绪，“中低端二手房源供应不足，及部分卖家盲目提价”，同样是原因之一。

　　限购和限贷政策未见松动，也导致二手房市场趋冷。

　　汉宇地产浦东某门店一位工作人员称，限购政策限制了不少有资金但名下已有多套房源买家的购买力，而另外一些具备买房资格的购房者，却因为银行贷款政策从严，贷款难度增大，贷款成本上升，而难以出手。

　　陈宇珏预计，下半年上海二手房整体成交量将维持在每月10000-15000套之间，刚性需求和改善置换型买家依旧是成交主力军。

　　网上房地产显示，截至发稿时，沪上二手房挂牌量为164065套。

　　此外，陈宇珏预计，外围区域新房市场有望在第三季度引来一波降价潮，“幅度不会很大，预计在10%-15%之间。”

　　

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