浙江在线06月30日讯  曾几何时，买房的售楼现场，人山人海，购房者排号抢房，然后就是埋头付钱签合同。这一切看起来都没什么不妥。但最近，有“较真”的购房者一纸诉状将开发商告上了法庭，理由是，开发商故意隐瞒“土地抵押”这一重大事项，并以先付款再签合同的方式希望瞒天过海，骗过购房者。而开发商则辩称，此做法都是目前各开发商最常用的方式，所做也全部符合规范，不存在欺诈情况。

　　6月24日，此案开庭，但由于原被告双方供述事实有较大出入，法庭没有当庭宣判。

　　焦点一：

　　土地抵押情况应如何告知

　　原告金先生今年1月份看中了杭州城北一楼盘的房子，售楼小姐说如果有意向，需要及时下定金。金先生仔细看了定金合同后，付了15万元定金并签了定金合同。

　　今年5月份，原告金先生委托代理人前往该楼盘售楼处，签订正式商品房买卖合同。售楼处表示一定要先付一半房款再看合同，并表示合同是房管局的统一合同，代理人只得刷卡付掉45万余元首付。等售楼小姐将打印出的合同交给代理人，代理人才发现，合同第十三条“告知条款”写明：该楼盘的土地使用权已经抵押给中国某金融租赁公司和某信托公司，抵押金额为8.8亿元。

　　金先生的代理人认为该合同有瑕疵，要求开发商做担保，但被拒绝。为免权益受到侵害，金先生拒绝签订该份合同。

　　法庭上，双方争议的焦点之一就是：对于土地抵押这件事，与购房者到底有没有关系？如果要告知，什么样的告知方式是适当的？

　　原告——购房者金先生的代理人阮剑豪律师认为，开发商从一开始就有意隐瞒“土地抵押”这件事，因为在定金合同里面没有提及“土地抵押”这件事，甚至直到签合同当天，他也是先付了款以后才首次看到合同，才看到合同中约定的“土地抵押”这一款项。

　　而开发商认为，定金合同只是个用于签订正式商品房合同的预约，而《商品房买卖合同》还未成立及生效，因此，开发商不负有披露商品房抵押信息的义务。不过，开发商同时又坚持表示，已经按房管部门的要求，将《商品房买卖合同》示范文本在销售现场公示，在合同第十三条已经明确表明了关于“土地抵押”的情况。但原告表示从未看到过这个范本。

　　原告认为，土地抵押对购房者来说存在很大风险，一旦后期资金发生困难，购房者很可能血本无归。但开发商对此有不同意见：“商品房开发建设所需资金巨大，开发商利用土地及在建工程进行抵押融资是法律允许的。只要在商品房初始登记完成前注销抵押，就不会影响买受人的房屋权属登记。”

　　记者分析：在《浙江省商品房买卖合同示范文本》第十三条“抵押与相关债权债务”中有相关约定：“与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况(登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等)告知如下……”“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”而且杭州市房管局规定，“一房一价”“商品房买卖合同示范文本”都必须在销售现场展示。

　　问题在于，有几个人能在销售现场注意到那几张合同示范文本，又有几个开发商将“土地抵押”这类事项放在显要位置，并明确告知购房者了？记者问了几家开发商的营销人员，甚至他们也不清楚自家项目的“土地抵押”这一条有没有写在示范文本上，或者有没有展示在销售现场。

　　焦点二：

　　先付钱再签合同，还是先签合同再付钱

　　签订《商品房买卖合同》时，究竟是先付钱还是先签合同？记者询问了几家开发商，得到的答复也是模棱两可。事实上，这两种方式，从中承担的风险不同。如果是先签合同再付款，购房者感觉比较符合正常程序；而如果是先付款再签合约，开发商会觉得相对有保障。

　　到底先签约还是先付款，本来也没什么太大关系，但如果有购房者较了真，这个问题也值得探讨。在此案中，开发商表示，先签约还是先付款只是签订合同的具体形式。而原告购房者则认为，开发商有意先付款再签合同，是故意隐瞒土地抵押的事实。

　　记者分析：目前大部分购房程序是先付首付款再签合同的。因为现在合同是网上备案，一旦打印，透明售房网上显示房源已经成交，无法再更改，到时如果购房者反悔不想付钱，就需要作退房处理。

　　不过，既然销售现场有合同示范文本，在签订正式《商品房买卖合同》前，售楼人员可以拿示范文本给购房者看，当然，里面要打印的内容也都要诚实说清楚。这样，无论是先签合同还是先付款，都不会有类似的纠纷了。

　　

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