从“国十条”到“国八条”，从“史上最严”到“史上更严”，从“限购”到“加息”。我们在对房价的“雾里看花”中，走过了2011年的上半年。这半年，从中央到地方，各种“严厉调控”政策纷至沓来，从观望走向希望，“试水”半年，房价到底降没降？

　　距1月18日的昆版限购令出台已半年，半年来昆明楼市深陷加息、存准备金率上调、一房一价等一系列调控政策的漩涡。半年之后，据中国房地产指数系统百城价格指数报告，昆明商品房的样本均价从1月份的7360元/平方米涨到了7506元/平方米。“北上广”的商品房价格也有不同幅度的小量攀升。

　　价格依然“坚挺”

　　2011年2月18日，国家统计局首次采用新计算标准统计70个大中城市房价。当月数据显示，70个大中城市中，仅有3个出现同比下降迹象，而昆明，环比上涨1.0%，同比上涨5.6%。然而，这仅仅是失望的开始，在刚刚开始经历各项调控政策的2月份，同样是国家统计局的数据，昆明的房价仍然维持着环比0.5%、同比7.8%的增长速度。到了5月，这组数据变成了环比增长0.1%、同比增长6.8%。除了增幅放缓外，始终看不到一个“降”字。

　　不仅仅是从统计部门给出的数据，从昆明各个区域的单个楼盘来看，房价坚挺的状况也有迹可循。

　　从去年已经推出的楼盘来看，价格到如今丝毫没有松动。比如万科地产在北市区开发的金域缇香，去年11月13日推出的时候，楼盘均价为9700元/平米，到了今年2月15日，新推房源的价格就达到了10500元/平米；位于南市区的同德锦江嘉园，去年9月5日推出二期楼盘时的价格为8200元/平米，而到了今年3月19日三期开盘时，价格已经跳涨到了9800元/平米。来自昆明市房产信息网的统计数据更是让人感叹，6月，昆明主城四区及呈贡新区一手新房成交套数仅为3574套，成交面积约为29.61万平米，成交金额达253382.22万元，均价为8557.5元/㎡。均价环比5月6190.67元/㎡上涨了2366.83元，涨幅38.23%，这个价格与去年同期相比，上涨了42.47%。

　　不管数据究竟有没有真实反映昆明楼市的价格情况，但依然在上涨，这就是昆明房价的真实情况。

　　成交低迷 促销出现降价房源

　　有人可能会问，是调控失效了吗？高房价的时代到底何时才会终结？实际上，在这一组组令人“失望”的数据下，昆明楼市已经发生了一些微妙的变化。

　　从昆明市房产信息网统计的6月份的数据中可以看出，3574套的成绩已经交出了今年以来的最低分。6月成交量环比5月5174套的成交量，降幅达30.92%，与1月份成交套数12572套相比，大幅减少了7398套。成交量的减少可见一斑。

　　而支撑这样成交量的，是开发商能拖则拖的推盘速度。就此，中原地产策略部也进行过分析：“限购政策的施行，使资金实力雄厚的购房者受限，刚性需求首次置业等客户进入观望期，导致目前市场上楼盘蓄客量较少，促使部分还未获取预售许可的开发商在市场前景不是很明朗的情况下放缓拿证速度。”

　　记者发现，与去年相比，今年新盘的定价明显谨慎了很多。以位于学府片区的两个新盘为例，去年11月开盘的版筑翠园均价12700元/平方米，位于同一片区的云上城于今年4月23日开盘，定价没有跟风，而是确定在11000元/平方米，而且最高还可享6%的优惠。除了定价谨慎外，各种促销活动也相继展开。4月9日，欢乐城打响了昆明4月以来降价促销的头炮，推出了86套特惠房源，起价5980元/平方米。滨江俊园一期的尾盘在7月15日之前购买，一次性付款有2%的优惠，部分房源还送装修基金。太平新区的恒大湖景高层房源4290元/平方米起价，送1600元/平方米的精装修，一套房子的最高优惠达到11万元……

　　二手市场冷清 或成降价突破口

　　新房市场还可以上演“拖字诀”，但二手房市场却早已身处寒冬。

　　来自荣城地产、裕兴房产等昆明品牌中介的检测数据显示，从住宅成交看，6月环比5月继续下滑趋势，唯有商业项目维系着市场成交。据荣城地产总经理孙勇飞介绍，5月全市二手住宅成交量约在3000套左右，对比之下，6月份环比5月下滑了近15%。

　　东函地产总经理刘汝东告诉记者，限购令出台之后，许多持有房产的卖家都出现惜售心理，不少业主都担心售出手中的房产后会被限购卡死无法再买新房。买卖双方的拉锯战，客观上造就了目前二手房市场成交叫急的局面。而在这样的市场境况下，一些实力不济的小中介已经感到难以为继，只好关门大吉。据昆明市房产交易中心房屋中介管理科相关人士介绍，今年主动来办理注销登记的房产中介公司就有20多家，这还不包括已经歇业但还未办理注销的。

　　但中介的经营困难，还并未传导至二手房价格上，来自淘宝房产的房价指数显示，六月最后一周昆明各热点区域二手房挂牌均价分别为：西山区9148元/平方米，盘龙区8987元/平方米，官渡区8231元/平方米，五华区8713元/平方米，与前一周相比，西山区上升1.11%，盘龙区上升0.32%，官渡区上升0.38%，五华区上升1.17%。多数中介表示，部分惜售的房东由于不情愿卖房，原本挂出的价格还有往上涨的情况，但已经有些还贷压力较大、对市场前景谨慎的投资者确实愿意比挂牌价低几万元左右就出售。预计随着调控政策的深入，二手房价格会慢慢松口。

　　土地拍卖 大多底价成交

　　与商品房成交量明显下滑形成鲜明对比的，是大幅增加的土地供应量。

　　据昆明市国土资源局网站数据，今年1月份共有14块土地挂牌交易，其中3块地流拍，成交面积折合约371亩；2月份，公开招拍挂的41块土地，仅1块流拍外，其余全部顺利成功交易；3月份，挂牌交易的32宗土地均以底价成交，累计成交面积2147.9亩，成交总额达69.32亿元；4月份共有19块土地进行招拍挂，2宗流拍，17宗土地顺利交易，其中16块土地均以底价成交，总成交面积491473.38平方米，折合约737亩，总成交金额约为16.34亿元。到了5月，土地市场突然井喷，共计推出253宗土地。但最终只有26宗土地成交，总成交面积约993亩，最高地块单价达702万元/亩。

　　但是这样的集中放量却并未掀起开发商的拿地高潮，从1月至今的土地拍卖中，大多数地块均以底价成交，竞价的场面仅有屈指可数的几次。多个地块交易仅十几分钟，就在报价、成交、公示的过程中完成。

　　而6月的土地拍卖更是让业界唏嘘不已，在这个月集中出让的土地达210宗，总出让面积达13947.02亩，全部以底价成交，成交金额约141.95亿元。而2010年全年的土地供应总量也不过9905.91亩，今年6月出让的土地是2010年全年供地总量的1.41倍。尽管这与城中村土地大规模释放不无关系，但210宗土地全部底价成交让土地市场也感受到一丝凉意。尤其是此前一直被业界看好，并大受各方关注的原市政府地块，更是以多次取消拍卖收场。

　　无疑，开发商已经放缓了拿地的节奏。泰兴隆房地产常务副总顾刚则告诉记者，一拿地，资金就要铺开，土地占有与大量资金的投入是拧在一起的。而开发商现在缺钱，已经成为了不争的事实。

　　资金链绷紧 开发商融资难

　　开发商的资金链到底有多紧？一边是信贷市场的进一步收紧，另一边却是需要庞大资金支持的房地产市场，无疑，开发商正在面临更为严峻的融资考验。

　　“由于限购等调控政策，房产开发商销售回款的速度开始放缓，加上银行贷款收紧，地产商从银行获得资金的难度已经明显加大，前后两端的压缩使得地产行业资金链明显更加紧张。”顾刚坦言，随着今年以来通胀持续高位运行，央行不断上调准备金率，通过金融手段减少流通中的货币量，但持续紧缩的金融政策，使得地产公司想要到银行贷款比想象中还要艰难：“只要沾到房地产，银行就不和你谈了，我们公司旗下有那么多固定资产，想要获取银行贷款也很难。”

　　根据统计局公布的情况看，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%，这个数据恰恰证实了上述说法。而在银行贷款渠道不畅的情况下，拓展多种方式进行融资也成了开发商今年最忙活的事。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1-4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

　　“虽然信贷环境已经很紧了，但央行认为未来还有提升空间，这暗示着未来的日子里，开发商还可能面临更糟糕的信贷局面，资金压力将更为突出。”顾刚表示。

　　声音

　　“房价一定会松动

　　但幅度不会太大“

　　云南丹彤集团房地产开发有限公司总经理孙峰表示，就整个云南市场而言，昆明楼市相对艰难，但州市房价还处于低位，对于许多投资客来说更具吸引力。

　　而顾刚认为，今年的调控政策要比2008年更迅猛，持续时间也会长。“一方面，宏观经济层面的经济结构不合理，资金流向房地产行业汇聚不正常，影响经济长远发展。另一方面，自2009年以来的城中村改造，众多获得货币补偿的居民成为住宅市场的刚性购房者，而且不动产的优势及传统的投资观念，使得房地产投资仍然是普通投资者的投资选择。”他预计，在国家金融政策一再收紧的背景下，房地产开发企业在银行渠道获取资金已经非常困难，通过民间融资途径获得资金的成本也非常高，下半年的情况可能更为悲观。他认为昆明房价一定会松动，但幅度不会太大。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪则表示，目前，还不能确定降价或者变相降价是否成为市场趋势：“自昆明限购令以来，虽然住宅产品价格保持坚挺但成交量却一路下滑，由此可见住宅产品受宏观调控影响较大。其次，昆明从去年下半年开始，住宅土地供应量明显增加，若去年就开始施工的楼盘，今年应该进入供应阶段了。因此，昆明楼市供需不平衡有望得到缓解。”他表示，从目前昆明的降价项目来看，大多为位置相对较偏楼盘，因此，率先降价或许是因为它们对之前楼市状况不太理想而造成。想看房价松动，要在国家不改变政策的前提下等年底再看。距离市区较远的楼盘或许会率先试水，但是否会影响到位置较好的市中心片区楼盘还有待观察。但就算降价，就昆明来看幅度不会太大。

　　生活新报 记者 史惠芳

　　

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