【财经网专稿】记者 王熙喜 7月5日，中国房产信息集团研究总监薛建雄发布的上海楼市2011上半年报显示，2009年以来持续高涨的房价终于在上半年止住了，下半年房价也将在滞涨之后出现下跌。

　　数据显示，上半年全市共新推出一手商品住宅房源537.22万平方米，环比略微下滑18%；成交量则大幅下滑37%，仅为384.69万平方米。在过去一年特别是1月份最严厉的限购、限贷和房产税调控下，成交量大幅下滑，市场重现供大于求的局面，使得一手商品住宅的平均成交价格止住了快速上涨步伐，上半年22795元/平方米的成交价格，只比去年下半年22787元/平方米略高了7元，而2008年下半年的平均成交价仅13042元/平方米，到去年底的两年时间里持续大涨了74%。

　　从1-6月的数据来看，成交量从2月谷底的17.16万平方米回升到5月的81.99万平方米之后，出现了回升乏力调头向下的趋势，6月成交量下滑到了78.61万平方米的水平。随着炎热天气的到来和宏观经济面的不利因素影响，预期三季度的成交量还会持续下滑，供过于求的局面将进一步恶化，下半年房价也将在滞涨之后出现下跌。

　　从上半年成交前10名板块来看，主要集中在近郊的宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、南汇周康和几大郊区新城的嘉定新城、松江新城、临港新城、南桥新城、惠南新城、金山新城。同时，近郊板块成为过去一年房价调整最大，新城成为过去一年房价上涨最大的板块。

　　对此，薛建雄认为，在目前调整下，刚需是主要成交对象，在高房价压力下市区工薪阶层的首次购房基本上被逼到了外环边上地铁沿线的欠发达区域，而几大郊区县城在2009年以来的那轮楼市爆发中土地被开发殆尽，改善需求也基本释放，目前主要是县城有房者的二代和市区工薪阶层过去购买新城开发出来的楼盘。受此影响，这些郊区新城的房价快速向近郊板块靠陇，成为过去一年里房价的领涨区域。近郊板块则受到新城供应的压力，成为了过去一年中房价调整幅度最大的板块。

　　随着市场格局的调整，前几年主要土地部局在近郊和新城的万科(000002.SZ/200002.SZ)产品逐步面市热销，价格也获得了较好体现，使得万科在事隔两年之后以39.39亿元重回上海开发商销售金额第一的宝座。而领先万科进入近郊和新城的绿地集团，虽然保住了去年销售面积第一的宝座(21.47万平方米)，金额却下滑到了第二名。绿地集团由于在售项目都是前两年开发的相对过时产品，溢价能力较差，其项目售价成为房价下跌的风向标。

　　同样以超级大盘布局的保利地产(600048.SH)，目前主要项目集中在外环和新城区域，其成长后劲十足，销售面积和金额都位居第三。如果加上其兄弟公司保利香港(00119.HK)投资在上海的业绩，整个保利的销售面积和金额实际上都成为上海楼市第一。

　　从成交面积前20名的楼盘来看，主要也都是位于近郊和新城板块，价格在1.4-2.5万之间的刚需楼盘占到了17个之多，另有两个中环均价3.5万左右的改善性楼盘和一个价格仅8千多元的远郊盘，8千多元楼盘的客户特点为第一次进入商品房市场的业主。豪宅方面，市中心一级地段的顶级楼盘和优质地段的独栋别墅，经过一年盘整之后，其价值逐步被市场所接受，成交良好。上海楼市的中坚力量改善性需求和推动房价上涨的投资性需求被严重抑制。

　　另外，上半年出现的上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交案例显示，开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下开始通过信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经非常类似2008年同期，这也预示着下半年开发商将因为资金链压力而出现降价卖房的情况。

　　(证券市场周刊供稿)