新浪财经讯 7月14日下午消息 国务院12日常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，称调控力度不放松。多家机构向新浪财经表示，房地产业持续处在下行通道，且下半年降价通道已经打开，房地产调控重在落实已有政策，不必出台新政策，“政策底”或隐约可见。

　　房地产业仍处在下行通道

　　国家统计局昨日公布数据显示，6月份，全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。国房景气指数在连续四个月微幅上调之后，重新步入下行轨道，且下降幅度超过前面四个月的增长幅度，下降幅度较大。

　　易居中国杨红旭在报告中称，国房景气指标尚未完成筑底。“在严厉的调控之下，未来国房景气指标将持续处于下行通道，下半年有可能跌至100点以下的不景气区间，但低点很难超过2009年初。”

　　渣打银行给新浪财经提供的《中国—渣打房地产调研报告》称，房地产业正经历考验，但整体情况仍然良好。建设开工并未推迟，但部分住房销售延迟。房屋成交低于峰值，但还未暴跌。

　　房地产开发投资方面，虽然上半年始终保持高位运行态势，达到26250亿元，同比增长32.9%，显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速。但杨红旭预计，接下来数月，开发商投资热情将继续降温，尤其是购地规模较去年明显下滑。

　　不过，鉴于今年新开工1000万套保障房是政治任务，投资规模快速增加；两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平。

　　商品房降价通道打开

　　市场方面，今年前几个月，受限购、限贷、房贷紧缩等调控政策的影响，购房需求受到明显抑制，购房者仍未摆脱观望情绪，不过国家统计局公布数据显示，6月份，全国商品房销售面积11487万平方米，环比大幅上升43.0%，同比上升24.9%。

　　杨红旭认为，随着开发商推盘量的增加和促销力度的加大，商品房成交量已经开始有所回升，预期下半年成交量将比上半年活跃。

　　如果通过商品房成交面积和成交金额换算成交均价，则上半年全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-5月上升1.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1-5月增加2.2 个百分点，住宅成交均价明显回升。杨红旭预期今年全年商品房成交均价将出现5-10%的正增长。

　　“不过如此成交价不太说明问题，关键是70个大中城市房价指数下半年会下跌。”杨红旭如是说。

　　据报道部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%左右，通过主要集中在一些没有早期销售的楼盘(否则降价会招致已购买该项目前期楼盘的业主不满)。

　　渣打银行房地产调研报告认为，正如2009 年房地产市场低迷周期所揭示，尽早降价有利于找到买家——而且如果销售能够反弹，库存应该能够在2012年被吸收。

　　“但就目前来说，在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季持续。其预计很多城市房价将会下降10-20%。”

　　不过，目前在北京、上海等一线城市，其市场状况则更为“糟糕”。

　　一线城市面临库存压力

　　渣打银行房地产调研报告也显示，全国范围内，库存在2010三季末转为正值，并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3 个月销量，大致与2008、09 年房地产市场陷入低谷时持平。 据统计，7月初11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。

　　据北京房地产交易管理网的最新数据，今年来的库存已经达到了10.8万套，年内或将突破11万套大关。而其存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。(目前上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月)

　　北京中原市场研究总监张大伟向新浪财经表示，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。

　　市场从量跌到价跌的变化将在三季度明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近的政策频出也显示了预计在3季度的统计数据中，房地产很可能继续萎缩。

　　当前对市场的调控主要通过资金控制(即资金、开发贷和个贷的控制)，还有限购这两种方式，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，达到冷却楼市的效果是明显和有效的。但由于通货膨胀形势不容乐观、出口拉动不够，经济增速不能下滑太大，其认为房地产还要在稳定国民经济中起一定作用。

　　不过，从目前的迹象看，保障房被给予了更多的希望。

　　保障房建设目标完成可期？

　　官方最新披露数据显示，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。

　　渣打银行在其调研报告中称，参与调研的房地产开发企业没有参与保障性住房建设，不过令人吃惊的是，他们对中央政府实现保障性住房建设目标持乐观态。而此前备受担忧和争议的保障房融资通道目前来看也已经逐步畅通。

　　6月22日，发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确表示地方政府投融资平台公司发行企业债券优先用于保障性住房建设，符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。这预示着政府对于保障房建设融资渠道的进一步支持和拓展。

　　此外，保险资金投向保障房建设的尝试仍在持续进行，太平洋保险和平安保险在上海的两个保障房投资计划已经在进行之中，汇聚7大保险资产公司保险资金的北京保障房项目计划正进入审批阶段 。同时，地产信托业务的限制并未涉及到保障房项目，多个信托公司对保障房项目亦抱有较高的预期并在积极的运作中。

　　DTZ戴德梁行胡峰认为，“政策支持下，保障房建设的融资渠道已逐渐畅通，关键是确保各融资渠道的资金最终落实到位，切实为保障性住房解决好资金问题。另需为保障性住房配套公共服务设施和后续运营管理提供政策支持”。

　　不过，12日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，指出保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

　　房地产调控“政策底”隐现？

　　有媒体日前援引住建部政策研究中心副主任秦虹的表态称，持续紧缩的货币政策对房地产行业影响很大，刚性购房需求因为加息和通胀的双重作用而被削弱。有关部门一直在收集和研究最新的情况，加强政策储备，防止房地产市场大起大落。

　　不过，目前的房地产市场和宏观经济形势下，杨红旭则认为储备政策可能有，但暂时用不上了。

　　他进一步解释称，宏观调控方面，上半年更注重抑通胀，下半年将更关注保增长，货币政策，进一步紧缩的空间正在变小，这将直接影响到房地产市场。

　　在杨红旭看来，如果说上半年更注重抑房价，下半年将更注重抓保障。“在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，“政策底”隐约可见。”

　　而渣打银行房地产调研报告显示，极少数的房地产开发企业预期未来3 到6 个月房地产政策会放松；多数企业预计政策会进一步趋紧，加之新增房屋库存，房地产业的冬天仍未结束。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析称，目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。

　　他具体解释称，目前观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。

　　不过，“如果房价能够延续6月份的下跌势头，那么在房价平稳回落的基础上，成交量也有望逐步回暖，带动市场整体向好发展，因此更加严厉的楼市宏观调控政策似乎也无需出台。”陈亮如是说。

　　国务院12日召开的常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，并指出了当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

　　会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

　　一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。(丁蕊 发自北京)

　　

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