楼市新观察   

　　国务院：房价上涨过快的二三线城市要限购

　　《经济信息联播》报道，国务院总理温家宝12号主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，目前，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。但是部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。同时会议提出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这是第一次提到，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。此外，会议还要求，各地要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。

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　　前五月二三线城市房价涨幅远超一线城市

　　《经济信息联播》报道，在国务院最新公布的国五条限购令中，最大的看点就是，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这条新规也被看作是房产调控将扩展到二三线城市，那么目前二三线城市的房价究竟是什么情况，在一线城市遭遇严格限购后，二三线城市的房价是否在上演挤出效应呢。

　　国家统计局的数据显示，在“最严调控”持续发力之下，今年以来部分地区房价出现松动迹象，然而与一线城市相比，很多二三线城市依然“涨势逼人”。梳理今年1-5月份的70个城市的新建商品房数据，我们发现，今年1-5月，70个大中城市中除北、上、广、深一线城市外，66个二三线城市中，新建商品住宅价格指数同比上涨的城市分别有64、65、64、63和63个，上涨比例均达到95%以上，几乎全线上涨；其中涨幅达到及超过5%的二三线城市分别占比69.7%、66.7%、62.1%、57.6%、48.5%。此外，二三线城市新建商品房价格同比涨幅也远超一线城市，1月份一线城市平均涨幅3.5%，而同期二三线城市的平均涨幅达到7.25%，超过一线城市涨幅一倍多。2月份一线城市平均涨幅为3.78%，二三线城市则为6.34%，接近一线城市的一倍。3月份一线城市平均涨幅为3.5%，二三线城市为5.72%。4月份，二三线房价平均涨幅为4.82%，高出一线城市1.86个百分点。5月份，二三线房价平均涨幅为4.49%，虽然涨幅放缓，但仍高出一线城市1.21个百分点。

　　前五个月中，同比涨幅最大的前十七位均为二三线城市，一月份涨幅最高的岳阳达到22%；涨幅第二的海口也达到21.6%。五月份，涨幅最高的城市丹东涨幅为9.8%，将近一线城市平均涨幅的3倍左右。而专业机构的分析显示，在二三线城市中，房价涨幅最快的还并不在这70个城市中，如山西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍。

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　　大连6月房价微跌 购房者感受不明显

　　《经济信息联播》报道，一线城市的重压调控下，很多资金流入二三线城市，那么二三线城市的房价究竟怎样，我们的记者近日也在房价上涨较快的大连进行了调查，下面就去大连看一下。这是记者今天上午在大连市房屋交易中心大厅拍到的画面，整个交易大厅只有大约1/4的座位有人。据工作人员介绍，过去几个月，交易中心基本都是这样的场景，很少出现像去年这个时候那种拥挤火热的场面。但说到对房价的看法，多数购房者都认为并没有明显下降的感觉。

　　购房者盛女士告诉记者，我看的那几个好点的地方基本上都是在涨，也有跌的，但是跌的不是特别多，上千就算多的了，反正是没降，反正在考虑当中，我感觉还是维持老样子吧，这段时间是不能买了，太贵了。

　　数据显示，受一系列调控政策影响，大连的房价增速已经明显放缓，今年5月，大连各区商品住宅成交均价为13388.86元/平方米，与年初的11507.86元/平方米相比呈稳步上升态势，但到6月，这一数字又回落到11395元/平方米，较1月有了112元的下跌。另一方面，大连二手房的价格略有下跌，但中介仍看好后期走势。

　　大连瑞家地产总监王欣艳告诉记者，因为在大连目前有很多老的居民区涉及到动迁，假如是有动迁的话，我觉得整体还是会稳中有升这样一个趋势。

　　受资金链吃紧影响，一些中小型房地产开发商开始通过一定的优惠和打折手段回笼资金，但规模较大的开发商却并没有明显调整价格的表现。但是他们也以此契机，积极调整营销策略，将重心转移到别墅等高端产品上，来规避政策和银行收紧带来的风险。

　　大连龙润房屋开发有限公司营销总监田立嘉告诉记者，现在很多开发公司在资金上遇到一些障碍，首先是因为销售速度在放缓，另外还有一些现在出现，入市的项目大家都在推后，有很多项目都是在延期入市，这可能是开发公司的一个策略上的调整。

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　　二三线城市面临限购  当地楼市或更加低迷

　　《经济信息联播》报道，买卖双方同时观望、降价感觉不明显，其实是楼市调控以来很多人的共同感受。因此，很多人认为，国家提出扩大限购令实施范围将是市场出现新变局的契机。而记者在今天举行的大连夏季房地产交易会上就感觉到，新的政策动向已经开始影响到房地产商的预期。

　　在房交会现场记者注意到，虽然是意料之中的冷清，但很多人还是用前所未有来形容市场的低迷。在二手房展区，经纪人的数量甚至远多于看房者。另外，组织方提供的数据还显示，今年参会的楼盘中有四成多是不卖的，观望情绪浓郁。受刚刚出炉的调控政策影响，一些地产商开始调整经营策略。

　　大连万泰宏业房地产顾问有限公司工作人员告诉记者，我们正常预期可能是8000以上，现在只能8000以下了，我估计能差500-800左右吧。

　　一些房地产商表示，受限购令和信贷政策的影响，大连楼市交易本来就回落得比较明显，国家提出进一步扩大限购令实施范围，本身就是向市场释放一个调控将继续从严的信号，买方市场对楼市降价的期待也会被进一步放大。

　　大连万泰宏业房地产顾问有限公司工作人员告诉记者，从大连目前卖的几个比较好的项目 就是价格因素 现在真正能不能成交 老百姓就看价格。

　　业内人士分析认为，虽然目前还没有公布二、三线城市的限购范围，但房价涨幅突出的地方无疑将被首先限购，各方都应该充分理解决策层调控楼市的决心，楼市将继续处于“深度降温”通道之中。

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　　部分一线二线城市暂停房贷业务

　　《经济信息联播》报道，从大连的房地产市场情况，我们似乎可以看出一些二线城市房价的端倪，而我们记者在采访中还了解到，目前多地已经暂停了房贷业务。记者了解到，目前广州已暂停二手房贷的银行包括邮政储蓄银行、民生银行、深圳发展银行等。而广发银行、招商银行、建设银行、工商银行虽未暂停，但均表示“额度紧张”。对此，专家指出，贷款难度的增加已经卡住了不少买家，潜在买家的入市欲望也将因此减弱，二手房成交量或将进一步萎缩。虽然有银行还可受理二手房贷业务，但首套房还能够提供7成按揭和基准利率的少之又少，大部分都要求提高首付和上浮利率。也使得有意购买二手房的买家纷纷打了退堂鼓。虽然目前对于二手房业主来说卖不出去可以选择租赁的形式，但是长期来看可能会引起只能买入不能卖出的情况。

　　房地产业内人士韩世同告诉记者，现在我们看到买方只能一次性付款来买 那这个成交量会受到非常大的影响 如果卖盘一多的情况出现 就会变成恐慌性的心态 房子一旦不能流通 价值又怎么体现呢 那么房地产的这种平衡关系 就会受到影响了

　　除了广州，重庆、南昌等部分二三线城市的多家商业银行已经暂停个人房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。业内人士认为，在调控政策和信贷额度的双重压力下，一些地区的银行迫不得已对个人房贷业务持续收紧。目前南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已经停止，部分银行甚至对首次置业者也拒之门外，暂停了首套房贷业务。重庆一些商业银行也表示暂时不接受房贷申请，即使是首套房客户现在也不接单子了。

　　对符合政策的外地购房者，申请个人房贷时，银行也会要求你支付更高的首付比例，而且贷款利率也会上浮更多，有的银行甚至会在基准利率基础上上浮30%至40%。

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　　上海：房屋租金“跳跃式”上涨

　　《经济信息联播》报道，在昨天公布的新“国五条”中，除了宣布将对上涨过快的二三线城市实施限购外，还要求规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。记者今天走访了上海多家房产中介，工作人员告诉记者，房产税是上海房租的一个分水岭，甚至早在房产税正式出台之前，上海部分板块二手房租赁价格已经闻风先涨了。

　　上海东昌路某房产中介工作人员告诉记者，房产税出来以后 上海这边房子限购 到时一些买客转为租客 房租呢 特别像仁恒滨江的房子 它们的价格租金的话都有上浮 大概上浮幅度在10%左右

　　租客告诉记者，我觉得价格上涨蛮多的 之前来看的一套4千的房子 现在价格有新的除了的话要4千5。

　　根据上海二手房租赁监测数据显示，6月上海二手房租赁成交环比上月增幅约为5%，特别是在6月下半月，租赁成交速度显著提升，环比增幅超过15%，近期随着应届大学生即将毕业离校的影响，租赁市场又将迎来大批新客源，对房屋的刚性需求使租赁市场再次升温，应届毕业生租房所占比重已由此前的一成提升至两成左右。

　　上海21世纪不动产工作人员余冠华告诉记者，从中介的角度我感觉到 租客会比以前要多出10%--20%  租金也有相应的上涨 基本在5%到10%左右  租客的结构有变化，以前是外来人口 现在本地人也开始租房 因为结婚或者工作调动都开始租房。

　　除了民用房屋外，上海办公楼租金也在迅速上涨，第二季度上海写字楼平均租金环比上涨4.6%，至每平方米每天8.3元，半年涨幅达11.5%。在浦西，租金稳步上涨，环比涨幅为4.4%，半年涨幅高达13.5%。在浦东，租金环比上涨4.9%，涨幅超过第一季度，半年涨幅8.7%。上海超甲级办公楼的平均租金已攀升到每平方米每天9.6元，环比上涨4.8%，半年涨幅达13.0%。

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　　上海出台新规 欲遏制租金上涨

　　《经济信息联播》报道，针对过快上涨的房租，上海政府近日公布了新的《上海市居住房屋租赁管理办法》，这个办法针对房东调价、群租等现象出台了更加严格的规定。比如，租赁期限1年以上的住房每年将只能调整1次租金，来看报道。

　　上海市居住房屋租赁管理办法从租金、租赁保证金、续租、优先购买权等四个方面对出租人作出了适当限制，以加强对承租人利益的保护。 规定出租人不得单方面随意提高租金。租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；而租赁期限为1年以上的房屋，每年只能调整1 次租金。在“未约定数额”的情况下，出租人只能收取“不得超过2个月租金”的租赁保证金。 

　　上海市房管局副局长 庞元

　　我们想通过规范这个市场行为，规范租赁行为，提供依法合规的租赁住房，把租赁做得更规范些，规范租赁市场也有利于房价、租金的平抑。

　　除此之外，办法还规定，房屋租赁备案后，房东要缴纳租金5%作为税收，不少人担忧出租人往往会将租赁税“转嫁”到租金上，再引发租金上涨。

　　房屋租客 

　　担心会有税转到我们这一块 然后又提高租金的价格 因为羊毛出在羊身上

　　德佑地产副总经理 罗亚东

　　我认为租赁价格的整体仍然是由供求关系决定的，如果市场上的供应量大于了需求量，那么这种成本转嫁的想法可能很难去实现，从目前上海租赁市场的表现来看，整体处于供求比较平稳的状态，甚至出现了供略大于求的状态。

　　上海财经大学公共经济与管理学院 教授 胡怡建

　　我们认为房租比较少的还是不征税为好，如果是已经成为一种盈利性经营活动了，而且收入又比较大，数也比较高，对于这种应该要加强管理，该征税的就要征。

　　财经链接  

　　机构观点：新限购令利于房地产长远发展

　　《经济信息联播》报道，对于新国五条的出台，市场今天迅速作出反应，分析认为，接下来新限购令可能密集出台，限购的城市范围会大幅扩大，而开发商的资金将更加吃紧，这一预期也随即在今天的资本市场上有所体现。

　　受限购令将扩大到二三线城市的消息影响，今天地产板块大幅走低，房地产指数跌幅1.8%，其中万科A收于8.43元，下跌1.75%、保利地产收于10.60元，下跌2.75%、荣盛发展收于9.13元，下跌5.97%，首开股份收于11.63元，下跌3.88%。而对于房地产行业后期走势，各机构观点不尽相同。长江证券认为，上半年的新开工与投资数据本身已经包含了保障房的部分，不应对下半年保障房的拉动抱有过于乐观的态度，目前仍维持年初对于新开工与投资的判断，预计全年新开工增速在10%以内，投资增速在17%左右。海通证券认为，若二三线限购政策落实，短期将对二三线城市销售产生负面影响，但中长期有利于房价稳定和行业发展，行业后期有望因为推盘增大而销售转暖，房价进入调整期，而调整是介入地产的时机，从估值角度看，个股下跌约10%-15%将是较佳介入位置。国金证券认为， 既然中央要求对房价上涨过快的二三线城市出台限购，预计未来相关地方政府会陆续出台限购细则。根据统计局每月公布的70个大中城市房价统计数据，唐山、秦皇岛、大连、丹东、扬州、洛阳、徐州、济宁、惠州、桂林等城市近期环比有加速上涨趋势，有可能纳入下批被限购范围。

　　

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