本报记者 王海春 上海报道

　　 一款高收益率的房地产信托产品，再次将绿城集团推到了风口浪尖。

　　 日前，绿城联手平安信托为其在温州龙湾的一个项目所做的房地产信托，年收益率高达25%，将开发商的信托融资成本推至一个新高度。尽管绿城方面向记者表示“信托产品的收益率及一些产品设计指标还未最终确定”，但却反映了该公司对资金的渴求。

　　 绿城一向将自己定位为豪宅开发商，正是这样的定位令该公司在部分城市严厉的限购政策下，销售业绩遭遇挑战。为弥补产品线的“短板”，绿城将代建业务作为公司未来的重点发展领域，以减轻其资金压力。

　　高成本融资

　　 7月12日平安信托方面传出消息，名为平安财富安城1号房地产基金信托产品，将以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目。

　　 绿城中国投资者关系部人士表示，与一般的固定收益类信托产品不同，绿城基金为股权投资，回报率由平安信托测算，不到最后退出分红时不能最终确定产品的收益率。

　　 “25%的年收益率可以说是创了新高。一般房地产信托的年收益率在15%左右，高一些的约在20%左右。”普益财富分析师陈朋真告诉记者。

　　 “为获得市场资金的支持，绿城开出如此高的融资年收益，可以看出绿城的资金是比较紧张的。”同策房产研究员张宏伟在接受记者采访时表示。

　　 “绿城的产品定位在高端豪宅，这是今年受政策影响最大的产品线，今年高档房的销售普遍不理想，绿城资金回笼也比去年慢了很多。另一方面绿城集团的宋卫平是个比较激进的人，一直保持着扩张的态势。如此多待开发和正在开发的项目都需要资金。”乘星行机构总经理李骁表示。

　　 而今年上半年185亿元的销售额，只完成了绿城今年全年650亿元销售目标额的约24%。

　　 绿城集团一位高层向记者透露，其实在去年绿城就意识到本轮调控可能对公司的资金产生一定的冲击。“除了继续加强和平安信托百亿元的房地产信托合作计划外，未来几年我们工作的一个重点就是要参与代建项目。参加和扩展代建项目可以获得稳定的现金流，对弥补因销售速度放缓而造成的暂时资金缺口有重要意义。”绿城集团投资者关系部一位人士说。

　　大幅增加代建项目

　　 实际上，做代建工程已经成为绿城未来发展的重要目标，而绿城今年所获得的新项目，有不少属于代建性质。

　　 6月12日，绿城在洛阳的首个项目开工。记者在采访中了解到，绿城在这个项目中只是以代建的形式承担项目的开发任务，而该项目的投资则由洛阳龙海置业负责。6月15日，绿城中国携手华彬投资以24.3亿拿下今年上海长风商办地王。绿城这一次同样不是以开发商的身份，而是以代建的身份进入这个项目的。

　　 绿城为何要做代建，并把代建作为公司今后发展的一个重点？

　　 “做代建投入的资金少、投资回收周期短，收入较稳定。每个代建项目的收益率约为7%，有些项目如果贴牌，还要另外附1%-2%的品牌管理费。”绿城中国投资者关系部一位人士告诉记者。

　　 “也就是说，这种项目资金的筹备和整体运作并不由绿城主导，绿城只是作为类似的‘打工者’，由投资方来给代建者定期发‘工资’。绿城现在比较喜欢代建的形式，因为这减少了公司的资金投资。而通过代建，绿城可以获得稳定的现金流。”张宏伟表示。

　　 “在市场好的时候，绿城的高档房的利润率要比普通住宅高得多。但楼市低迷时，高档房卖不出去，没有销售业绩开发商压力变得很大。而代建工程可以平衡因产品线较单一造成的这种缺陷和短板。”李骁指出。

　　 但业内人士也指出，大规模代建对该公司的管理是严峻考验，有可能使该公司品牌受到损害。

　　 绿城在公告中指出，公司做代建就是想通过与外部机构的合作，在不增加公司负债的前提下通过提供服务来获取收益。而按照绿城的目标，每年要增加50-100个代建项目。

　　 在与开发商合作的同时，保障房的代建也是其发展的重要领域。“现在我们签约的代建项目已经有30多个了。除了帮房企做代建外，我们还打算重点拓展保障房领域的代建项目。在杭州我们获得了12个保障房的代建项目。”绿城集团相关人士告诉记者。