专家称限购成楼市长期政策 2014年前不会有放松调控的可能

　　7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。昨日有消息称，与国务院要求同步，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。

　　有房地产商感慨，原本业内普遍猜测一线城市将取消限购，没想到现在却迎来二三线城市的限购。而有业内专家甚至认为，限购政策可能长期化、普遍化、规范化，房地产开发企业的资金供求压力年底就会显现，未来2-3年将面临更为“艰难的岁月”。

　　调控下一线城市房价涨幅回落

　　住建部将对二三线过热楼市“开刀”

　　7月14日，温家宝总理主持国务院常务办公会，部署继续做好房地产调控的有关工作。会议指出，对于限购政策要从严执行，房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策。

　　据媒体报道，与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。

　　据统计，目前全国已经出台限购令的城市共有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市(不含拉萨)和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。

　　从上半年数据看，限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。

　　北京房地产业协会近日公布数据显示，北京上半年新建普通住房成交均价13948元/平方米，比去年全年均价14874元/平方米下降6.1%；其中新建普通商品住房均价18297元/平方米，与去年相比持平；98.1%的在售项目价格下降或持平。

　　与此同时，深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。

　　但是，当部分城市涨幅得到限制时，今年上半年，一些二三线城市的房价却表现“生猛”，部分二三线城市房价绝对价格甚至已经开始向一线城市看齐。数据显示，丹东等一批二三线城市连续两个月在房价涨幅排名中领跑。

　　“如果任由部分二三线城市房价飙涨而对其他地区产生传导效应，将对整体房地产调控带来不利影响。”中国指数研究院副院长陈晟认为，部分二三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推。对房价上涨较快的二三线城市出台限购政策，限制房价，是继续深化调控的应有之举。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，由于没有限购政策限制，一线城市投资客转战二三线城市，也助推房价过快上涨；二三线城市房地产市场投资过热导致房价向一线城市房价看齐，这样，从全国房地产调控的角度看，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，因此，对于房价上涨较快的二三线城市也出台了限购政策。

　　限购城市扩大早已酝酿多时

　　上涨过快和投资过热或成参考指标

　　事实上，早在6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。此后，南宁等一批城市纷纷加入执行限购政策的城市名单。

　　根据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数，5月份中国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。调控成效正在显现，但隐患仍存。

　　而从整个上半年来看，今年1—5月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二三线城市；虽然数量逐月减少，但与一线城市相比依然“涨势逼人”。

　　与此同时，二三线城市不但房价上涨速度迅猛，房地产投资也呈现过热局面。统计局日前公布数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减。据中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰透露，仅以河北省为例，其上半年房地产开发投资增速就高达60%多，远远高于其他省市。

　　据了解，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，便将对症下药，主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。但住建部的权威人士称，这个所谓草拟名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性。“如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会作相应的沟通和督促工作。”

　　有业内人士表示，按照过往中央出台类似政策时地方政府的反应速度，新限购城市的名单或将在一个月内出炉。根据国家统计局公布的5月份数据显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。新一轮的限购城市，很可能将从这些城市中产生。

　　而在珠三角地区，中原地产项目部总经理黄韬认为，广东目前仅有广州、深圳、佛山三个城市实行限购的局面可能会被打破，珠海、东莞等珠三角周边城市都可能会步入限购的行列。

　　限购成楼市长期政策

　　开发商愿望落空迎来“艰难岁月”

　　“目前还没有公布二三线城市的限购范围，但毫无疑问，对最先限购区域的投资投机需求将会有立竿见影的抑制效果。”中国房地产学会副会长陈国强认为，各方都应该充分理解决策层调控楼市的决心，楼市将继续处于“深度降温”通道之中。

　　在国务院明确表态将在二三线城市限购之后，知名开发商潘石屹就在微博(http://weibo.com)上感慨“开发商们与国务院领导们的想法差距怎么这么大呢？开发商前一段疯传一线城市要取消限购。今天国务院说，二三级城市也要限购。”

　　阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲表示，目前一线城市的楼市已经到了一个临界点，成交量大幅下滑，价格却没有明显松动。很多开发商虽然资金链紧张，但是仍然在观望“这次会议传达的信号，就可以让下半年房价的松动变成一个比较确定的事情。”

　　范小冲透露，由于一方面是看不到未来的前景，另一方面资金链也比较紧张，目前开发商买地的意愿已经大大下降“虽然土地价格有所回落，但是开发商拿地的热情回落的幅度更大。”

　　许婉婷表示，这些大型房企取得成绩背后是高运转及加大三四线城市布局所取得的成果，但发展商进入三四线城市的同时也在推高这些地区的房价。目前这些城市房价上涨过快已经引起中央的注意，限购范围再次扩大后将压缩开发商的成长空间。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟则分析，按照上半年的开发节奏来看，开发商大约还可以维持半年至一年。“到今年底，房地产企业资金供求压力会显现。”

　　钟伟表示，2010年是房地产行业的拐点，之前10年，它是领先中国经济增长且风险小的高利润行业；但未来10年，中国房地产行业将放慢脚步，变成几乎和经济增长同步的行业，由爆发式走向温和式，高利润走向正常利润。

　　“限购政策不会放松，它将长期化、普遍化、规范化。”钟伟认为，所谓长期化，就是今年过了，明年一样限购。所谓普遍化，就是除了目前被点名要限购的城市之外，只要有地方的房价上涨过快，就会被加入到限购名单中。所谓规范化，各地政府限购的内容有可能会逐步统一。

　　“在政策周期的影响下，房地产行业至少在2014年之前不会有明显调控放松的可能性，今后的2-3年，将是地产开发企业的艰难岁月。”钟伟说。

　　南方日报记者 牛思远

　　

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