中服地块招标复盘 　　

　　北京CBD中服地块历时一年半的出让大戏即将落幕，对这一明星地块出让不公的指责却远未平息

　　《财经》记者 张杰

　　7月8日下午5点半，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹正在跑步机上锻炼，秘书的一条短信令他神情微变。

　　短信说，一位来自香港的许先生来电，强硬的要求潘石屹不要再在中服地块上发言。

　　此前一天，潘石屹在微博(http://weibo.com)上，将中信集团、中信银行联合体在中服地块Z11上的报价与标底价完全一致的行为，称为“神仙标”。

　　当日，北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区(下称“中服地块”)第二阶段土地招标结果揭晓，九幅地块总成交199.64亿元，一幅流标。半年多前，中服地块第一阶段六幅土地招标结果公布，共入账222.57亿元。

　　与第一轮招标相比，第二轮招标在开标后相隔一天即公布结果，其中Z11地块更因投标价格与招标底价不差分文，遭遇汹汹舆情，继而宣告流标。

　　这一插曲相当令人意外，北京市国土局的反应之快也令人印象深刻。

　　对于流标原因，北京市国土局称：“中信联合体”投标文件中的有关内容违反《中华人民共和国商业银行法》的规定，属无效投标，Z11地块按流标处理。

　　一位了解标书的业内人士对《财经》记者称，流标是因为中信的投标文件中有建造一个高端会所的内容，这与该地块产业引导的导向不符合。但是，更多人相信流标是缘于民意的压力。

　　在总共15宗地块长达一年半的出让过程中，中服地块的内定传闻与舆情始终层层缠绕，买家大多显赫，有“背景者”比比皆是，出让规则屡屡受压变形，历经多轮楼市调控加码，政府心存“地王”顾忌，在土地价格上让利多多。而众目睽睽之下的北京市国土局，可谓如履薄冰。一位参与投标的知情人士称，北京市某主管领导曾表示，“该地块上下关心，北京钱多权大，我们唯一的做法就是合法。”

　　“我总体的感觉是失望，给这一次土地出让打60分。”一位全程参与的投资顾问说。

　　“中服地块是稀缺资源，确实不能完全由市场说了算，政府一定要有话语权。但是，从招标内容的设计上，可以看出，北京市国土局还是经验不足，让参与者受到了很多限制，外资公司被排除者众，招标的透明度仍然不够。”

　　这场最著名的土地出让获此评语，显然与主管部门通过综合招标“选婿”的初衷有所背离。

　　《财经》获悉，中服地块由挂牌改为综合招标出让，既受地块本身的规划影响，也是楼市调控的产物，国土部高层也较为肯定这种不制造地王的途径。

　　但是，在具体实践中，各方对招标方案的细节、透明度与公平度均难言满意。

　　远洋意外失手

　　自中服地块入市之前，就没有人相信这会是一次简单的土地出让，而远洋地产(03377.HK)是这出大戏最初的主角。

　　中服地块被认为是北京CBD核心区的收官之作，与国贸大厦一桥之隔，因临近中服大厦而得名，土地面积高达30万平方米以上，在寸土寸金的北京CBD沉睡多年。

　　SOHO中国董事长潘石屹对《财经》记者称，早在2002年，朝阳区政府曾邀请SOHO中国做土地一级开发，但是，他考虑再三，没有参与。

　　“当时，国土部已经发文要求各地不得协议出让土地， 2004年的‘8·31’大限只是一个最后期限。我比较相信政策，担心投了钱，做了一级开发，一旦招拍挂，不一定就能最终获得土地，就放弃了。”潘石屹称，后来，北京城开与首创集团也曾经洽谈，但终未参与。随后，远洋地产入局，并与北京市朝阳区CBD管委会合资成立北京商务中心区开发建设有限责任公司，担任中服地块的一级开发商，各持股70%与30%。

　　担任土地一级开发，意在锁定土地成本，然后在公开出让之时，以先发优势拿下土地，这是行业通行规则，也是远洋地产在中服地块中频频遭遇“内定”传闻的主因。

　　去年1月29日，业内期待已久的中服地块挂牌出让方案正式出台，业内大哗。当日的中服地块建筑面积32.7万平方米，挂牌起始价50亿元，竞买保证金达30亿元。令外界更不满的是，方案规定，本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体，金融机构应为由中国银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，注册资本不少于50亿元。同时，金融机构必须在联合体中“绝对控股”。房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

　　后续事态发展已经多为行业熟知。在上述挂牌方案出台前两个月之内，中国人寿通过受让股权及认购新股，持股远洋地产24.08%，位列第一大股东。事后看，这一做法既达标保监会针对险资公司投资不动产的相关规定，又满足了挂牌方案。但也引发了挂牌条件是为远洋地产量身而设的质疑。在此期间，潘石屹直言，“全世界只有一家企业符合条件。”

　　按照当日规定，举牌报价时间截止于去年3月8日，因无人举牌，后推迟至去年3月25日。正当所有人都以为远洋地产将底价摘牌中服地块时，“意外”发生。

　　去年3月15日，“两会”结束第二天，远洋地产以40.8亿元巨资夺得北京大望京一号地，楼面价高达2.75万元/平方米。这一纪录既引发了当年楼市调控的又一轮加码，亦令远洋地产陷入不利之境。事后，曾有知情人士向《财经》记者称，北京市税务稽查部门曾入驻远洋地产总裁李明的办公室，近半月之久。事后，远洋地产的公司内刊及其他媒体报道均印证了远洋地产遭遇政府部门调查的消息。此番调查插曲未对远洋地产构成实质影响，但是已对中服地块的挂牌出让构成致命阻碍。

　　当年3月19日，出于多重考虑，北京市国土局暂停中服地块出让。一个多月后，中服地块换装再售，中服地块先前的那幅土地一分为四，且又增加了其余八块土地，出让方式改为综合招标出让，分两个阶段进行，第一阶段于当年7月启动，第二阶段出让余下六幅土地，规则与第一阶段招标结果挂钩，后增加三幅新土地，直接实行招标出让。

　　竞标重趋激烈

　　出让方式的改动，迅速打开了想象空间，各路人马开始集结，不少企业投下重金，进行方案设计。中信、万通、SOHO中国、海航置业在这上面着力最大，几乎对每个地块都进行了方案设计。

　　去年8月，中服地块第一阶段土地招标超过60家企业竞标，投标现场九华山庄热闹非凡，中服地块出让看似已经摆脱了早期的负面声誉，除了一个事实：限制外资公司竞标。一家与外资公司有业务的投资顾问公司董事长对《财经》记者称，第一阶段招标中，外资全部出局，出局的理由居然是外币账号以及背后一系列外资审批程序。

　　投标之后，“内定”传闻再次泛起，部分媒体甚至曝光了一些内定名单。事后对比，这些名单大多名副其实，再一次沉重打击了招标声誉。

　　去年11月、12月，第一阶段招标两轮结果相继公布，中信联合体参与了八宗土地的方案设计招标，在五个项目中获得了第一名，并以63亿元中标Z15地块，这只是中信初露霸气。今年7月8日公布第二阶段六宗土地出让结果，中信联合体中标四幅，但其中的Z11地块因故戏剧性流标。即使如此，综合来看，中信仍然是中服地块最大的赢家，取代远洋地产成为新主角。

　　潘石屹或是其中最高调的输家。在最新出让的中服地块三幅土地中，潘石屹均喊出了最高价，却颗粒无收。

　　中信作为新主角崛起、潘石屹颗粒无收，被外界视做中服地块招标“有诈”的两个象征。但是，这样的印象可能并不准确。

　　一位投资顾问公司高层对《财经》记者称，中服地块两个阶段的招标计分设置，首先决定了并非价高者得；其次，中信在方案设计中确实投入较大，招标的游戏规则也有利于在技术方案中得分最高的公司。“中信是竞标企业中最吃透游戏规则的，然后赢了。北京土地市场的水没有外界想象的那么深。”

　　至于SOHO中国“打了酱油”，他认为，按照中服地块立足金融服务业、产业引导、总部经济的方向来看，潘石屹“必然出局，也应该出局”。“换了招保万金，也会有这样的局面。”

　　对此，潘石屹回应说：公司之前在物业上没有统一经营，确实给自己的物业增添了负面印象，这样的印象也在此次招标中成为公司的负资产，付出了代价，“这是一个修正的过程，我们现在做得很好。”

　　然而，如上的理性分析大多淹没在围绕中服地块而起的众声喧哗之中，而一些明显的“疏漏”则一次次地加重了不信任感。

　　一个事实显而易见。在两个阶段的招标中，所有投标方都没有得到自己最终的得分。“没有考试成绩，高考了却没有看到分数，感觉很奇怪。”潘石屹说。面对这样的质疑，国土局从未有过适时回应。

　　他更称，此次招标吸引了全世界一流的建筑设计师来做方案，最后，他们当中的一些人也被政府请去当评委，这样就很复杂。“我的建议是，政府应该将方案设计与后期的价格投标分开，政府聘请建筑设计师来做整体规划，确定下来后，谁都可以投标。规划设计费用由中标者承担。”潘石屹向《财经》记者表示，在结果公布后，政府应该公布评委的名字，让他们也接受监督。

　　但是，这已经是事后建议，无补于中服地块。

　　中标攻略虚实

　　尘埃落定之际，中标公司大多选择“沉默是金”，失意者与外部人士却对综合招标中的“攻略”进行了解密。

　　接受《财经》采访的人士大多认为，在CBD核心区这样一个稀缺性区域，中服地块不应被视为房地产开发，而应综合考量其现代金融服务业、产业聚集与总部经济的远期规划，进行评标考量。

　　按照规定，此次中服地块综合招标出让，总分100分，共分两轮进行。第一轮可称为“技术标”，投标企业针对整个中服地块提供整体投标方案，同时针对有意竞标的具体地块提供设计方案。技术标分数最高为20分。

　　第二轮总分80分，业内简称为“经济标”，其中40分为价格分，余下40分为综合实力，参考依据涵盖纳税记录、财务资信、经营理念与企业资质等。

　　在总分为20分的技术标中，共分20分、15分、12分、10分、8分与5分六个等级。

　　一位熟悉内情的业内人士对《财经》记者称，这20分的技术标设置的区间太多，第一名与第二名5分的差距太大，由于经济标中，均设有价格拐点(报价越过此拐点后，加分缓慢)，报价太高并无意义，就算一方报价高过对方20亿元，可能追回来的分数也不过一两分而已。因此，这总分20分的技术标可谓“四两拨千斤”。

　　在第二阶段土地出让中，共九幅土地推出(其中三幅土地是新入市土地)，根据第二阶段投标规则，其中六幅土地的竞标者须参加第一阶段投标方有资格，如为联合体，则至少有一家单位参与第一阶段投标。

　　正因为此，中信成为第二阶段土地出让中的被争取对象。

　　7月6日，现场开标后，所有人都对两个事实印象深刻：其一，中信在Z11地块上的报价与标底价完全一致；其二，中信的名字出现在六宗土地中的四幅土地竞价联合体中。

　　“等第二阶段投标一开始，我们发现投标的公司少了很多，有些地块甚至只有一家企业投标。这是因为大家知道，在这个规则下，技术标得分靠后的企业基本上没有什么戏了。这20分技术标的差距过大，导致竞争不充分，投标价格偏低。这也是为什么中信能够出现在多家投标联合体中的最大原因，因为它在第一轮技术标中得分最多。”

　　上述人士对《财经》记者称，“我觉得，企业通过标书的游戏规则，玩了政府一把。”

　　但是，这样的论断很难令失意的竞标对手信服。7月6日，第二轮价格开标现场，当现场转播的电视屏幕上传来Z11地块上唯一的投标公司中信报价与标底价格完全一致时，内外一片哗然。开标结束后，潘石屹刚刚走出门外，即被一些同行围住。“中信把我们当傻瓜了。”他转述一位地产同行的评语说。

　　然而，中信很可能不无委屈。中信集团一高层称，公司对Z11地块的报价与底价一致，是公司精准计算的结果，而非内定。这位人士还透露了其计算公式：用去年12月7日竞得的Z15地块底价乘以1.3。

　　公开资料显示，Z15地块的土地标底单价为14500元/平方米。亦有同行认为，假如中信真的知道标底价格，一定会在价格上加上几百万元，而不是完全一样，去挑战大家的神经。根据标书公示，1.3倍是公开的地价拐点。它意味着，在报价超过该地价倍数后，加分将变得缓慢。

　　那么秘密何在？潘石屹对《财经》记者称，他相信中信并不直接掌握标底价格，否则一定会给出不一样的出价。但是，问题在于，中信缘何准确地知道了Z11地块的标底单价是Z15地块标底单价的1.3倍。

　　“去年12月出让的那六幅地都是几年前完成拆迁的，拆迁成本都是14500元/平方米。可这一次出让的土地拆迁都是一年内拆迁完成的，考虑到通货膨胀、成本上升等因素，没有开发企业会相信，这一次的标底单价会沿用之前的。但是，中信却做到了。”潘石屹说。

　　在采访中，潘石屹直言，同样的情况也出现在了Z9地块中，只是没有任何媒体关注到这一点。

　　据《财经》记者查证，Z9地块的标底单价为18800元/平方米，由安邦人寿与北京涛力投资联合体竞得，其投标单价为19100元，相差仅300元。但是，两个相似的投标报价，其效果却迥然有异，Z9地块，安邦人寿联合体是唯一的入围投标者，最终中标，Z11地块却要面对流标、再次入市的命运。

　　其他投标公司则无此好运，付出了较高的溢价。

　　在上述六宗土地中，中期期货联合泰康人寿、万通地产中标Z10地块，其投标单价较标底单价溢价71%，排名居首。在Z8地块中，苏宁电器与苏宁置业联合体参与投标，其投标单价溢价45%，高于中信集团、中投联合体，所幸败于后者。

　　公开数据显示，中服地块前六幅地的中标土地单价接近2万元/平方米，后六幅地的中标土地单价为2.1万元/平方米。依这样的土地单价，市场人士普遍认为，后续增值空间巨大。

　　就在中服地块盛宴接近终局时，有人提出了新问题。

　　7月12日，一位知情人士对《财经》记者称，除了财大气粗的中信地产外，至少有三幅地块的中标方没有交齐土地出让金。按照每天万分之三的违约金，这半年来三幅土地的违约金接近千万元。

　　“我很担心，最终这些违约金会因企业的关系而免除掉。我的看法是，这些钱是不能够免除的。外界都在谈论中服地块有各种各样的传言，这个时候，政府更不能向外界传递不好的信号。”

　　

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