实施评估价征税后愿减价出售的业主增多

　　深圳部分二手房降价一成

　　谭建伟 雷云

　　“二手住宅业主对后市的看法已出现分歧，愿意减价出售的开始增多。刚刚过去的一周，一些二手房放盘报价有了2%至10%不等的减幅。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧感受到了二手房价的“微妙”变动。

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫也发现了二手房价的最新“异动”：原先“铁板一块”的业主“一口价”交易模式有了分化，三成左右的业主表示愿意和买家共同分担新增的税费成本。

　　种种迹象显示，实施评估价征税第一周，深圳二手房价松动趋势更趋清晰。

　　■ 深圳特区报记者 谭建伟 实习生 雷云

　　二手房价格松动了

　　7月11日，深圳正式实施二手房按评估价征税新政，如果购房合同价格明显偏低，且没有正当理由，有关部门将按其核定的评估价征收相关税费。此前深圳普遍存在房产交易“阴阳合同”问题，避税现象明显。有分析人士估算，一套200多万元的房子一般可避税8万元左右，老房子避税数额更高。评估征税之后，意味着二手房的交易成本大幅上升。

　　近期，央行年内第三次升息，国家宣布在二三线城市扩大限购范围。政府一系列的举措不仅表明楼市调控不会放松，而且实质性地提高了房产交易成本，抑制了相当部分的购房需求。

　　中联地产首席分析师叶蓉认为，在上述调控举措中，于深圳而言，现阶段影响最直接、最重要的是评估征税，二手房成交的量价都受到明显压制。

　　新政落地后，在福田区某豪宅盘购买了双拼110平方米住房的市民周先生更加急于抛盘。他已先后向四家中介放盘，均价也从每平方米33000元降到了30000元左右，但仍然未能成交。他现在寄望于网上直销和朋友推销，如果仍不理想，只能继续降价了。

　　福田区梅林一村一套原先报价235万元的三房，近日下调到了215万元。中介表示，如果买家诚心，业主还可以略作让步。

　　“报价减幅达到一成的二手房在宝安、龙岗等关外地区更为集中。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，新政实施后，他们观察到，二手业主分为两拨，一拨是对后市仍然信心满满，卖或不卖两可，报价没有明显变化，占比为八成；另一拨占比两成，对后市不再看好，愿意减价出售，减幅2%、5%、10%的都有。

　　近年来，深圳二手房交易模式均为业主实收，即所有税费由买家承担。美联物业全国研究中心高级主任徐枫说，这种情况正在发生微调。“评估价征税使买家成本上涨，为促成交易，部分原先不愿分担税费的业主现在妥协了。三成左右的放盘业主松口表示可以分担一些税费，分担方式主要是降低实收的总价，交税仍由买家实际完成。”

　　周过户量大幅下降

　　评估价征税第一周，二手房市场上最直接、最震撼的表现莫过于过户量的暴跌。

　　7月15日上午11点，记者在市房地产权登记中心看到，取号窗口前只有一两位市民咨询领号；报号大厅的电子屏幕显示已排到A120号，而8日的同一时间号码排到了A220。

　　二楼的交文大厅里已不复前一周人头攒动的火爆场面。办理二手房过户的市民并不多，而且绝大部分在7月11日前完成了网签，记者在现场观察一小时未发现按评估价征税的业主。一名中介人员表示，与11日前抢搭“政策末班车”的情形相比，她感觉新的征税办法使二手房的交易量明显下降了。

　　“上周深圳二手房过户量可用‘惨不忍睹’来形容。”美联物业徐枫介绍，上周二手房过户量仅高于春节前后的水平。

　　市规划国土委公布的数据是，11－15日，全市二手房过户量分别为111套、102套、78套、67套和117套，总计475套，仅高于跨春节长假两周的数据(分别为317套、457套)。而前一周深圳二手房过户量为4316套，创年内周记录新高。7日、8日，深圳二手房过户量为945套和928套，这意味着上周475套的过户量只相当于此前半天的水平。

　　由于官方公布的过户数据与市场实际成交数据有约20天的时滞，记者又向多家中介机构求证二手房的实际成交量，得到答复基本雷同：6月底，二手房成交即已下滑，上周实际成交量环比前一周再降四至五成。

　　新房吸引力增加

　　年初以来，深圳二手房价格呈现连续小涨态势，而评估价征税让二手房总价在短时间内出现更大幅度的“被上涨”。同期，深圳一手房限价甚至降价促销，一二手房价倒挂现象开始蔓延。二手房客户向一手房流动迹象显著。

　　“二手房相对一手房除了配套较好外，已经没有任何优势了。”美联物业徐枫分析，评估价征税只针对二手房，对新房交易费用无影响，会使购房者更多考虑新房，分流购房者进入一手市场。“4月以来，尽管二手住宅成交不温不火，但一二手住宅总成交却逐月攀升。4－6月分别成交74万平方米、84万平方米和130万平方米。其中，二手房客户向一手房市场流动现象十分明显。一个突出的现象是，位于区域交界处的二手房客户越来越多地选择了关外地铁沿钱物业。如前海、南山中心区的二手房客户到西乡买一手房，福田南小、旧户型的业主集中到龙华等关外地铁片区购买一手房改善居住条件。”

　　杨创慧表示，真正限价、降价的新楼盘成交放量，二手客加速流向一手房，流失比例起码有两成。

　　中原地产对2000多名深圳市民进行的一项调查表明，六成受访者购房首选一手房。房地网的最新调查显示，有22%的二手房客户有意转向一手房。

　　三季度日子可能最难过

　　“以往规律是，一项重要的调控政策出来后，市场消化期一般在3个月左右。预计评估价征税新政对市场的冲击将在三季度集中体现出来。”中联地产首席分析师叶蓉认为，二手房成交低迷才刚刚开了个头，买卖双方都将陷入一段较长时间的观望期。

　　目前，部分中小型地产中介已经关门改业。记者认识的一位中介经理卖起了水果。年初计划大举扩张的大型中介也变得谨慎起来。21世纪不动产深圳泛城房地产原先在深圳的扩张计划较宏大，现在的做法是，优化店铺区位。趁小中介关门之机，以合理价格盘下优质店面。

　　世华地产市场研究中心总监肖小平的观点相对乐观些。她认为，估计大部分购买需求依然会在下半年释放。“快则8月，慢则9月，深圳楼市的成交量将开始回升。”

　　21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧则表示，二手房市场观望局面会延续，“预计下半年深圳二手房整体价格水平将有10%左右的下跌。”

　　

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