2011年07月25日 09:59 来源:云南网
经过近半年的限购政策调控,昆明房地产市场呈现出商品住宅与办公楼一冷一热交替发力的现象。昆明市统计局最新发布的数据显示,上半年全市房地产开发投资完成238.93亿元,比去年同期增长了35.2%。其中,全市商品住宅投资176.27亿元,同比增长25.1%;而写字楼投资11.31亿元,同比增长127.9%;商业营业用房投资23.16亿元,同比增长51.7%;其他投资28.19亿元,同比增长78.3%。
上半年
昆明写字楼投资增长127.9%
市统计局相关人士分析,上半年全市写字楼投资同比增长达127.9%,首先是受产业政策影响。昆明要建设中国面向西南开放的区域性国际城市,全市着力打造“总部经济”,“总部经济”的发展势必会带动写字楼的建设。目前,全省百强企业中有七成总部落户昆明。
去年8月,昆明市政府下发了《关于促进楼宇经济发展的指导意见》。意见提出,至“十二五”末,昆明市楼宇经济体系基本完善,2013-2015年税收过千万的商务楼宇达到100栋、税收亿元的商务楼宇达到15栋,形成10个特色楼宇经济聚集区。随着时间的推移,昆明市楼宇经济正迈开大步快速发展。
作为昆明核心主城的五华区、盘龙区,都市化发展进程日益加快,两个区楼宇经济的发展呈现争做“排头兵”的态势——截至目前,五华区共有商务楼宇172幢,楼宇经济面积为179万平方米;年税收千万元的楼宇共36幢,其中亿元楼宇6幢;楼宇税收约占全区税收总额的54%。盘龙区目前有商务楼宇67栋,总面积250万平方米;年税收超过千万元的22栋,亿元楼宇1栋。
限购后
写字楼成楼市游资“避风港”
继年初国家对房地产实施调控以来,随着“限购令”的出台和限贷政策的影响,昆明房屋交易量开始回落。权威统计数据表明,上半年昆明商品房销售面积仍同比增长7.9%,但较2010年同期增速已回落了92.5个百分点,大理州商品房销售面积分别同比增长30.2%,但比去年同期回落了36个百分点;另有6个州市商品房销售面积出现同比下降,包括怒江(-95.9%)、玉溪(-60.3%)、楚雄(-33.1%)、普洱(-18.9%)、文山(-18.5%)和红河(-1.9%)。从全省楼市走势判断,商品房销售“偏冷”的趋势并未根本改变。
7月12日召开的国务院常务会议明确要求:“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房地产价格上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。”部分地产商在资金、成本、信贷的压力下,纷纷从住宅地产转入商业、旅游和养老地产。今年上半年以来,在昆明普通住宅“限购令”的影响下,商业地产和写字楼迎来了难得的发展良机,商业、旅游和养老地产出现了非常热闹的场面,以至于商业地产出现升温,“不限购”、“不限贷”成为部分地产商吸引投资客的广告词。
此外,在“限购令”影响下,全市住宅方面消费受到一定遏制。“开发商开始投资未实施‘限购令’的写字楼、商业营业用房。同时,在投资渠道狭窄的情况下,也有部分投资者出于保值增值的目的,开始投资以商铺、写字楼为代表的商业地产。”业界有关人士表示,“有供给、有需求,造成了整个商业用房的快速增长。”
包括商场、酒店、饭店、度假村等在内用于商业经营服务活动的商业营业用房,投资增长较快的原因,一方面是受“限购令”影响,开发商转向投资商业营业用房。另一方面是因为商业营业用房的产权为40年且不受“限购令”的影响。
新趋势
商业地产向三环外聚集
在普通住宅“限购令”的影响下,商业地产迎来了难得的发展良机。目前,昆明商业地产正在蓬勃兴起,一大批商业投资项目成为热点。记者发现,目前昆明商业投资出现了一些新的变化或趋势,主要表现在:一是高端商业综合体项目由以出售为主向以自持为主转变;二是商业投资项目开始“出城”;三是大型专业化市场投资机遇显露。
目前昆明商业地产出现一个新特点就是三环外开发,有的落户呈贡新区,成为昆明商业地产发展的新方向。
昆明市在3年后将建成14个泛亚商贸物流中心,主城区三环路内的114个批发专业市场将向绕城高速外集中发展。在这个规划建设中,政府将鼓励和引导主城范围内批发市场采取搬迁整合、关闭转向等方式,到主城三环外规划区域集聚发展,打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系,形成“大通道”—“大流通”—“大商贸”—“大市场”,构建昆明泛亚商贸物流中心。
专业市场的聚集,对于投资者来说,是一次难得的发展机遇。首先,专业市场聚集之后,必然会产生巨大的品牌效应,规模也是一种生产力。零散的114个批发专业市场在进一步优化调整之后,将形成14个泛亚商贸物流中心,这些物流中心聚集人气和商业力量的能力要远远高于“单兵作战”的各个专业市场。其次,建成之后的14个泛亚商贸物流中心,将配备完善的商业运作设施。
未来,这14个泛亚商贸物流中心不仅将成为昆明一个个全新的产业集群,同时也将孕育出一个个巨大的商业投资机会,成为聚集商业人气的区域。
商业、旅游、养老地产的逐渐升温,是否会给部分地产商解决资金压力呢?是否会成为部分地产商的救命稻草呢?对此,云南大学经济学院副院长郭树华认为,地产商把投资意向转向商业、旅游和养老地产属于行业内的一种结构调整,地产商把目光转到这些地产项目,将会推动旅游业和城市化发展。但要发展这类地产还需要一定的时间,也具有一定的难度。相对于住宅地产,这类地产项目的公共基础设施投入大,投资回收期也比较长,后续发展也相对比较缓慢。郭树华还表示,商业、旅游、养老地产很难快速给开发商带来效益,不像住宅地产可以快速回笼资金,所以,部分扛不住的地产商只好选择退出或者转行。(秦聪俊 孟俊 杨琦)
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