长江商报消息 本报讯(记者 张磊 通讯员 闻广)酝酿了7个月的武汉存量房评估征税政策终于开始走向前台。昨日，武汉市房管部门和税务部门联合宣布，已建立存量房交房交易申报计税价格系统。本月30日起，将在江岸区首先试点，然后逐步推行至全市。

　　“阴阳合同”普遍存在

　　此前，武汉二手房交易普遍按照过户价收税。但为规避相关税收，武汉二手房交易市场上也存在一些“阴阳合同”现象，交易双方在合同中以低价进行交易，与实际成交价格存在一定差距。

　　武汉市地税局新闻发言人表示，这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了房地产主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞。

　　计税价格电脑“说了算”

　　“这不是一个新政策，武汉市从2005年开始对二手房交易采取评估价征税，现在相当于‘升级版’。”市房管局相关人士指出，以前是人为评估房屋价格，现在是电脑核定，既减少人工干预，又省去了买卖双方的评估费用。

　　据了解，该系统就是通过存量房交易计税价格申报评估，实行最低计税参考价格，而该价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据，纳税人住宅权属转移不再进行人工个案评估，且交易双方也不再承担评估费用。

　　也就是说，申报的成交价格等于或高于电脑参考价的，按申报的成交价格征税；申报的成交价格低于电脑参考价的，按电脑参考价征税。

　　江岸区月底率先“试点”

　　这项工作将于7月30日起在江岸区率先启动。而这项电脑评估价工作，先在二手住宅交易中实施，商业、办公等其他类型的房屋电脑评估工作，将陆续展开。

　　据悉，该电脑评估系统，由于省去了到房屋内部实地考察的环节，在评估一套二手房的价格时，主要考虑房屋的区域、特征等修正因素，无法考虑装修成本。

　　市房管局市场处负责人解释，二手房交易过程中，虽然精装修过的房子和毛坯房，原房主实际投入的成本相差很大，但装修成本无法量化。此前，在武汉市二手房评估采取评估公司人工操作时，也没有考虑装修因素。

　　江岸区实施系统评估试点前，已办理网签买卖合同且委托评估的买卖双方，仍以人工评估报告的评估价格作为计税依据。

　　另外，武汉市其他各城区在2011年12月31日之前，将逐步开展此项工作。

　　电脑计税后税负不会明显增加

　　为每幢房屋设定“基准价”

　　据了解，该系统为全市每幢房屋设立了一个基准价。一套二手房过户评估时，电脑系统根据基准价格，将该房屋的修正系数，自动计算出来评估价。修正系数包括区域、配套、房屋特征等，仅特征修正因素就有35个，包括房屋的朝向、房龄、日照等等。

　　计税基本“迎合”市场价

　　新启用的二手房计税评估系统，分为基准价格和调节系数两部分。

　　据了解，市房管局此前已用半年多的时间，采用土地地段分级评估类似的系统，参考小区同类房产的市场挂牌价、周边新房的合同备案价以及此前评估公司提交的同类价格等，为全市每一栋楼确定了基准价格。在此基础上，又根据房子所在的楼层、建筑结构、建筑年代、周边医院、学校、公园，乃至湖景水景等35项调节系数，对基准价进行增减，最后得出该套房子的计算价格，并与交易者提交的合同价进行对比，确定最后的计税价。

　　电脑计税不会增加税负

　　以一套合同价为60万元、办证满5年的二手房为例，不用交营业税和个人所得税，但需按1.5%缴纳契税。按以往评估公司的估价，一般会按50万元上报，其契税就应为7500元，中介公司会按60万元而不是50万元的总价代收1800元的评估费，总计为9300元；电脑计税后，按60万元的实际成交价计算，契税为9000元，但不用交评估费了，总支出还是减少了。

　　目前市场上评估公司都没有按照5‰的政府规定上限收费，按评估值100万以下3‰收费的较多，也有按1.5‰或2‰收取的。税务部门称，综合各种情况看，电脑计税后税负不会明显增加，关键是实现了市民的透明交易，减少了人为因素干扰。

　　如有异议可申请复议

　　纳税人对系统评估结果持有异议，经现场告知、沟通解释后仍不接受的，可以委托具有资质的第三方评估机构重新评估。纳税人对重新评估结果仍有异议的，可进一步提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。

　　纳税人对核定的交易计税价格有异议，可根据相关法律，向上一级税务机关或人民政府申请行政复议；对行政复议决定不服，在收到复议决定书之日起15日内可以依法提起行政诉讼。

　　

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