由于供求失衡，近郊商品房住宅库存量持续高涨，首次超过城区。

　　根据房地产交易管理网统计数据显示，截至7月25日，北京商品房库存量为106763套，其中近郊区域(通州、房山、大兴、顺义、昌平、门头沟)库存量52606套，城区库存量47095套，这是有史以来北京近郊区商品房库存首次超过城区，占比超过50%。

　　“京十五条”实施至今，全市商品房库存量增加13863套，其中75%来源于近郊区域库存量的上涨。但从价格来看，19645元/平方米的价格，和调控前19912元/平方米相比并未出现实质下降，消费者观望情绪仍高，因此新供应的郊区住宅多显滞销。

　　调控前近郊区域库存尚低于城区3000套，当前却反超5000套，在京开发商依靠郊区成交缓解资金压力的同时，也增加了未来的销售压力。

　　根据房地产交易管理网统计显示，2011年至今，入市的郊区项目签约率仅41%，较城区项目低17%。郊区高供应量和低签约量的负面影响已扩散到整个北京楼市。

　　分析

　　销售竞争压力大 房价下跌存较大可能

　　根据链家地产市场研究部统计，调控前近郊商品房月成交4500套左右，存销比约为10：1，而当前月成交约3000套，存销比上升至17：1。

　　虽然面临库存高压，但是链家地产首席分析师张月预计，下半年商品房供应以近郊中低端住宅为主的趋势不会改变。“新入市的项目在销售上面临较大竞争压力，或会在住宅价格、品质、配套设施、物业服务等多方面向购房者预期靠拢”。

　　而在售近郊楼盘多数签约率未过半，将成为下半年在京房企资金回笼的主体，价格下降存在较大可能。与此同时，近期郊区二手房成交难度普遍高于商品房，近郊商品房价格的回落多半会引发二手房业主的联动降价。

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　　二手房“由外向内”降价

　　根据北京中原地产的统计，三季度截至目前，二手房均价出现了一定幅度的下降，幅度在5%-10%之内。值得关注的是，京二手房降价潮呈现“由外向内”扩展的态势。

　　据了解，东部区域降幅明显，降幅超10%。目前双桥区域、百子湾区域以及大望路整体都呈现了一定幅度的下跌趋势，国贸东部部分楼盘出现了2%-4%的下跌。而北京南部的降价潮已从亦庄、大兴蔓延到西南四环的新发地、花乡等区域。(记者 杨予诺)