今年出让的9宗宅地要配建50242平方米保障房，但方案设计面临3大问题——

　　保障房配建，究竟怎么配

　　本报记者 张卉卉

　　在出让的商品房宅地中配建保障性用房，这是杭州今年的一桩“新生事物”。自5月5日推出第一块配建保障房的宅地后，杭州主城区已出让的11宗宅地，其中有9宗地配有总计50242平方米的公租房面积。这九宗地没一宗地流拍，且有两宗地突破地价上限，进入保障房面积竞争环节。　　但是，随着这9宗宅地进入紧锣密鼓的方案设计阶段，一个问题随之浮出水面：保障房究竟怎么配？

　　保障房是单独成幢 还是分布于商品房中

　　一位拿了配建公租房宅地的开发商正在为如何进行方案设计而烦恼，其中一个最大的问题就是配建的公租房是单独成幢，还是混在商品房中？

　　在他看来，一幢高层住宅一般建筑面积都在4000~5000平方米以上，假如保障房配建面积假如低于4000平方米，恐怕难以单独成幢设计。

　　记者仔细翻看了这9宗宅地的配建面积，发现低于4000平方米的果然不在少数：浙江楼厦实业有限公司竞得的[2011]24号长河宅地保障房配建面积为3182平方米；浙江东欣房地产开发有限公司竞得的[2011]25号西兴宅地配建面积为1863平方米；温州天元房地产开发有限公司竞得的[2011]18号拱宸桥东宅地配建面积为3722平方米；温州东日房地产开发有限公司竞得的[2011]13号转塘浮山宅地配建面积为2839平方米；杭州名宸科技有限公司竞得的[2011]10号转塘浮山宅地配建面积为2473平方米。

　　一位设计师这样向记者解释：公租房单套面积都在45~60平方米，普遍小于商品房。一般的商品住宅最多一梯四户，但这种小面积房源一般是一梯六户或以上的标准，如果和商品房设计在一幢楼内，会拉低商品房的得房率，降低品质。

　　至于之前大家担心的保障房品质会否低于商品房，整个小区风格不协调，这一点倒不是问题。据7月5日出台的《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则(试行)(审议稿)》规定，配建的公共租赁住房建筑形态、立面用材、园林景观等应与相应住宅项目保持风格统一、总体协调，建设标准应一致。而且统一设计，统一建设、统一管理。　　一位拿地开发商向记者表示，为方便日后统一管理，即使配建面积低，也最好独立成幢。但这样一来，就有可能造成保障房这幢楼的高度明显低于商品房，日照等因素会受一定影响。

　　0.5个/套的保障房车位配比 标准是否高了些

　　一位拿了配建宅地的开发商在做方案设计时，在车位配比问题上也“卡”了壳：保障房的车位究竟应该怎么配才合理？

　　作为一个保障房和商品房共存的小区，其车位和配套公共设施的配备自然没有单独的商品房小区或保障房小区那么简单：因为它要面对两类人群的需求，而这两类人群可能因收入的大相径庭而需求迥异。

　　这位开发商考虑的问题很实际：租住公租房的人群一般不会买车，而根据相关政府部门的初步意见，配建保障房的机动车位配比标准为0.5个/套。这个标准看似低于商品住宅车位配比标准0.8个/套，但由于保障房面积很小，所以同等建筑面积，保障房的车位配比数量反而高于商品房。

　　的确，记者在《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则(试行)(审议稿)》中看到，商品住宅项目中配建的成套公共租赁住房车位配比标准已有雏形：机动车位按不少于0.5个/套的标准配置，非机动车位按照不少于2个/套的标准配置。

　　从目前9宗配建宅地的情况看，配建的全部保障房是公租房。而公租房申请人群为，城市中等偏下收入住房困难家庭、房价收入比在一定比例以下暂无法通过市场解决住房问题的新就业大学毕业生、创业人员等。这样一个人群，到底多少人会买车？　　按照规定，这些车位建好后要无偿移交给政府部门。一位开发商一来有点“肉痛”地下车库高昂的建设成本，二来也担心，如果车位大量闲置怎么办？有政府部门相关人士提议，大不了作公共停车位，租给小区外的人。但是小区是封闭管理的，大量闲杂人等进出，小区治安怎么办？

　　物业费是同一标准两种收费 还是不同标准不同收费

　　配建住宅小区的物业管理怎么办？按照配建地块的出让文件规定，配建的保障性住房纳入所在地块商品住宅小区统一管理，通过招投标选聘物业公司，并由政府按期向物业公司缴纳物业费。

　　对于所谓的“统一管理”，某拿地开发商是这样的：那就是同一个物业公司管理，但物业费标准因两类人可以不同：比如保障房人群按照0.8元/平方米/月交，商品房人群按照1~2元/平方米/月交。但问题是，提供的物业管理服务该不该一样呢？如果有差异，保障房人群可能会有意见；但如果没有差异，商品房人群可能会问：凭什么我要多缴纳呢？而其中的资金缺口，由谁来承担？

　　值得关注的是，这9宗配建地块不少位置不错，位于滨江、九堡、转塘、金沙湖等地，温州天元拿的地还位于拱宸桥东的运河广场边。而且少数是大规模地块：如金盛置业拿的65亩11号宅地、中天房产拿的81亩25号宅地，还有德越有限公司拿的77亩江干科技园宅地。假如这些地块定位较为高端，如何处理人群差异问题？据说，某项目定位高端，物业费设定为3元/平方米/月的豪宅标准，这样的标准对保障房人群来说，无疑是无法承受的。　　相关开发商表示，在具体的物业管理上，希望负责配建小区物业管理指导工作的部门出台具体指导细则。

　　配建，磨合期别太长

　　2015年5月21日，是杭州首批配建住宅保障房交付的约定时间。它们为[2011]10号转塘浮山宅地和11号威陵钢家具厂(2)宅地。

　　这是9块配建宅地中保障房交付时间最早的两块。以威陵钢家具厂(2)宅地为例，6440平方米保障房的约定交付时间为2015年5月21日，商品房约定交付时间则为2016年。

　　“将保障房交付时间提前，这可以理解，但操作细则应该明确。对于保障房这样一个全新的事物，一旦哪个环节出了问题，就可能赶不及了。”一位开发商说。

　　的确，保障房配建的土地出让工作已经如火如荼地展开，但保障房的设计、建设及物业管理等问题都还没有系统的指导性意见出台。市场在焦急等待这些意见的出台。

　　杭州的保障房配建首先在公租房上得以尝试，首批9宗地配建的全是公租房。据说，相关政府部门如规划、土地、房管、建委分别承担了公租房的规划、出让、管理、建设等职能工作。据杭州土地部门相关负责人介绍，配建的保障房下一步还可能是人才房。人才房和公租房不同，产权归个人，这意味着配建的系列指导性意见是否又要重新制定？

　　将保障房供应纳入到商品住宅用地供应的大盘子中，这个思路很好，保证了保障房建设的土地、资金等一系列问题。但具体实施起来，可能没那么简单。我们希望这个磨合期尽量短一些。 张卉卉

　　

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