受“限购”政策的影响，一部分购房人群被迫滞留在租赁市场，二手房的成交就此一落千丈。“零成交”已成为二手房市场交易的常态，受成交量压力趋增的影响，业内人士预计，如果政策不放松，那么业主的预期和坚挺的房价都有望改变，房价的松动将是大势所趋。

　　“零成交”楼盘显著增加

　　据“链家地产”市场研究部统计，目前二手房月成交量已经下跌到8000套以下，回归到2009年前的水平，其中零成交楼盘在2011年增长明显。7月份零成交楼盘达到3466个，比4月份又增加了7.5%，相应之下，有成交楼盘成交减少，其中1-3套及3套以上的楼盘分别减少了2.6%和4.9%。目前北京二手房零成交楼盘占比已经达到60.8%，创调控后新高。

　　另据监测统计显示，截至目前，北京全市二手房持续半年未成交的楼盘已经达到1059个，占比超过总量的20%，较2010年下半年增长了一倍。其中通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。而且，新政前成交活跃的项目目前的成交量下降了70%以上，月成交量不足10套，而在调控前，它们的月成交量均在50套以上。

　　值得一提的是，目前二手房市场的投资性业主“扛价”意愿明显，7月份改善性业主平均挂牌价为26000元/平米，而投资性业主挂牌价一般要高出2000元/平米左右。

　　供需双抑制成主因

　　事实上，二手房市场面临着和新房市场一样的“房票”困境，也就是需求市场的大幅压缩，同时也面临着供应量的不断下滑。

　　记者从伟业我爱我家了解到，一些二手房业主受房价下跌预期的影响，暂时放缓了出售房屋的计划，而转向租赁市场，可售房源减少。而从需求市场来说，一方面，房贷门槛的提高，贷款成本的增加，使得四环内二手房源房价并无明显下跌迹象；另一方面，房价下跌预期的增强，也使得部分购房人开始持币观望，等待房价的回落。

　　从各种统计数据和市场现象上来看，二手房的成交僵局已经形成，各方的观望和等待使得“零成交”楼盘持续增加。中介门店的工作人员告诉记者，前来看房买房的人非常少，即使来了，也会犹豫等待，除非碰到特别合适的价格，而且卖房的人也“不差钱”，一套房子在我们这放几个月也不着急，“可能大家都有自己的想法，卖房的想房子长远来看还是会涨，而买房的人想政策严打之下房价会降。”

　　房价下跌预期强烈

　　对于“零成交”项目增加对市场的影响，大部分业内人士的反应都是房价下跌的可能性不断增大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着新房价格的继续回落，其周边二手房业主的报价还将继续回落，房价的回落也将激发越来越多的等待观望房价下跌的购房需求入市出手购房，随着中低总价房源以及近郊区县二手住宅成交占比的逐步上升，全市二手住宅均价还将出现更明显的回落。

　　“链家地产”首席分析师张月告诉记者，随着大量滞销楼盘的不断累积，业主扛价的心理也会逐渐减弱，部分滞销严重的区域或许会率先降价，从而在半年以至一年内逐渐形成规模效应，推动北京二手房市场全面降价。

　　目前来看，通州区二手房价格松动迹象明显。虽然受房价不景气影响，部分二手房业主由卖转租，房源供应有所减少，但是在去年房价处于高位时入市的部分业主面对房价的连续下跌，为了避免更大的损失，降价出售的心情越来越迫切。数据显示，近一周来的降价房源逐步增多，90平米以下的中小户型房源相对来说由于较好出手，所以挂牌价降幅一般在3%-5%左右，而150平米以上的大户型房源，由于市场需求量很少，所以房价降幅也较大，一般在6%-15%左右。

　　■租房

　　作为中关村软件园及上地信息产业基地附近最后一个城中村，近年来，唐家岭凭借其350-700元/月的租金，成为了大量外地来京人员及大学毕业生的租住聚集地。但2010年底的地区整体腾退改造工程却使得当地5万余名租户面临了 “无家可归”的窘境。

　　目前全市租金均价超过3000元/月，房租高压下，霍营、苹果园、肖家河等都是目前毕业生租房的聚集地区。

　　据伟业我爱我家介绍，随着全市市容改造的进程，曾经以低租金自建房为标志的所谓“蚁族”聚集地已经越来越少，取而代之的是这些以交通、近学区、近工作地点为优势的五环周边的区域。

　　同时，作为需求主体的毕业生通过合租、分租的方式，将租金控制在1000元/月左右。如此，在分摊生活成本的同时，保障了生活的质量。

　　后唐家岭时代

　　毕业生在哪租房

　　霍营 交通：13号线上班方便

　　霍营位于唐家岭东侧，由于紧邻13号线的交通优势，霍营成为了分流原唐家岭租户的区域之一。除了13号线，在不堵车的境况下，从霍营至三环乘坐公交的行驶时间约为30分钟，相比其它周边区域，尚算便利。

　　目前区域一居室的租金均价为2100元∕平米，两居室2300-2400元∕平米。合租、分租后每人约在1000元∕平米左右。虽然租金水平在其它分流原唐家岭租户的区域中不具备绝对的优势，但较为便利的交通也为霍营吸引了一大批大学毕业生来此租住。

　　苹果园 学区：毕业生就近租房

　　位于苹果园的北方工业大学周边也聚集着大批毕业生租户。由于该区域的房源多为成熟的老小区，周边的配套比较齐全，对于刚进入社会的毕业生而言，生活上较为便利。

　　北方工业大学周边的房屋租金价格为一居室2200-2500元/月，两居室为3000-3600元/月不等。毕业生合租、分租后的租金为1200元/月。目前，区域中房源供需两旺。

　　肖家河 工作：新IT白领聚集地

　　另外，位于北五环西段的肖家河也是毕业生集中租房的区域之一。东临上地信息产业基地，南靠中关村。搭乘公交从肖家河到中关村仅需15分钟的优势，使得该地区成为了不少IT白领新人的聚集地。

　　目前肖家河区域一居室租金在2500-2600元/月，两居室为3000-3500元/月，三居室4000-4500元/月。其中3000元/月的两居是区域的热点户型。同时，区域配套设施较为齐全，基本可以满足租户的生活所需。

　　■区域

　　通州：二手房

　　成交有望回暖

　　受楼市宏观调控影响，通州房价飞涨的势头受到了明显遏制，并进入下降通道。

　　伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，7月(截至23日)通州二手住宅均价为14575元/平米，环比6月同期下跌了1.8%，这已是通州的二手住宅价格连续第四个月呈现下跌势头。

　　房价的回落，再度激发了部分购房人群的购房意愿，据伟业我爱我家统计，7月(截至23日)通州区域的电话咨询量和门店咨询量环比6月同期上涨了109%，有效客户登记量环比上涨了6%。

　　近一段时间通州房价的连续回落，使得这部分购房者逐步走出观望，需求的反弹使得二手住宅成交量有望回暖。

　　昌平：均价

　　连跌6个月

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计：7月份(截至26日)昌平区二手住宅成交量环比6月份同期上涨17%，成交均价为15344元/平米，环比6月份昌平区的二手住宅成交均价下跌了1.7%，昌平区二手住宅均价已连续6个月呈现下跌势头。昌平区7月份的二手住宅均价与近一年来出现的房价最高点时相比大幅下跌了6%。

　　房价的回落也刺激了部分购房人群出手购房的意愿，据我爱我家门店统计，7月份(截至26日)昌平区域的电话和门店咨询量环比6月同期上涨了34%，对90平米以下中小户型房源的需求量显著增加。

　　大兴：租金均价

　　环比下跌6%

　　大兴区域作为金融街、海淀中关村两大热点商圈的重要分流区域，虽然租赁需求有所增长，但是房源量的相对充足，保证了大兴房租的平稳。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，大兴区域7月份的租金均价为2069元/月/套，与6月份同期相比下跌了6%。

　　租赁需求方面，在经过了6月份租赁需求的大幅释放后，7月份的租赁需求量开始小幅萎缩；租赁房源供应方面，受房价不景气影响，大兴区域部分二手房业主转售为租，使得租赁房源供应量充足。大兴区域的供求比为1.5:1，供应大于需求。

　　记者 桂瑰

　　

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