房企逼近支撑极限：本轮拐点隐现

　　楼市的拐点这次是不是真的要来了？随着下半年调控趋紧定调，“拐点论”卷土重来，这次似乎是真的。

　　空穴来风，本报记者注意到，全国多个区域的代表性楼市出现突变预兆，惠州碧桂园·十里银滩大幅降价促销，北京大量开发商在售项目成交签约率低于30%，深圳、南京、重庆等地龙头企业加大优惠。值得注意的是，地方调控也在逐步加大筹码，如机构预计上海新出台的补税购房禁令最多致四成买家暂缓购房，这样的情况下半年或将愈演愈烈。

　　从去年初至今接连不断、持续加码的房地产调控，众多房企至今已经苦苦支撑了一年半之久，“对大多数企业而言，已经临近他们坚持的极限了，一旦超越极限，也就是拐点来临之时。”上海某逾期交房楼盘的一位负责人士坦言。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公开场合表示，下半年市场复杂，企业应该思考转型和升级，开发企业积极寻求转型应是当务之急。

　　市场持续降温

　　据了解，近期楼市热点降温最迅速的，当属高铁概念。据搜房网统计，7月23日温州动车事故发生后，昆山楼市成交量迅速出现10%左右下跌。此前昆山楼市曾连续两周成交量环比增10%以上。

　　在不少业内人士看来，如果说动车事故提前戳破楼市高铁热泡沫具有偶然性，但京沪高铁沿线城市持续两三年的高铁升温风险已然很大，也是不争的事实。近期京沪高铁沿线多个城市楼市开始降温，动车事故本身的影响只是表面因素，市场长期过热才是主要原因。

　　高铁外，还有更多楼市往日的风光不再。豪宅首当其冲。上海搜房网数据监控中心统计，尽管上周上海市顶级豪宅市场成交有所放量，但均价50000元/平以上的豪宅仅签约0.9万平，环比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情惨淡，大量豪宅楼盘长期成交量低位徘徊，更有不少项目连续零成交，这种尴尬局面并无改善的迹象。

　　在北京，有统计显示，2011年的入市项目，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的项目数为41个，其中中小房企占24个。截至目前，北京市中小房企积压库存量约为6.9万套，以每月可成交约2500套计，在不增加新入市项目的情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售。

　　地方政府新近出台的调控新政继续影响着市场走向。21世纪不动产上海锐丰年家浜路店分行经理俞俊告诉记者，因板块内150万以下的低总价房源分布广泛，且周边生活配套亦较为齐全，外省市群体的购房行为较为集中，上门刚需购房者中近半为外省市人员。但自上周补税购房的禁令公布以后，该分行近期带看的客户有四成左右暂缓购房，其中受到禁令冲击短期无法购买的约占一成。

　　从目前的趋势看，下半年，随着限购的扩容和各地保障房的推进，区域楼市的质变临界点正在一点点迫近。

　　房企支撑极限逼近

　　拐点是否真实来临，关键因素之一在于企业是否还挺得住。

　　中房信的最新报告指出，4月份以来，陆续有开发商促销，但大多数开发商还在咬牙坚持，至7月，在新调控政策压力下，多家典型企业率先大幅度大面积降价，对当地市场起到了带动效应。从8月开始，这种调价的影响有可能进一步扩大，而万科、碧桂园、龙湖等企业的7月表现，有可能是打响房价下调的“发令枪”。

　　记者注意到，深圳、南京、重庆等地龙头企业正率先加大优惠。“这三个城市的龙头企业率先大范围调价，第一是跟城市背景有关，第二，跟企业的战略举措有较大关系。”中房信分析师指出，近期以万科、龙湖为首的多项目联动促销，对当地市场有风向标的作用。

　　新一轮降价促销的背后，支撑了一年半之久的房地产企业，面临的压力仍在进一步加重，丝毫未见减轻。这一点，在国际评级机构对中国房地产上市公司的评级和担忧中可见一斑。

　　8月1日，标准普尔评级服务宣布，将沿海家园的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”，并将其大中华区信用评级从“cnB+下调至“cnB-”，企业信用评级的展望为负面。

　　标普预计，沿海家园的财务风险状况杠杆率较高，料未来两年的杠杆比率仍将处于高位。因沿海家园的主要项目集中在已实施限购政策的城市，如北京、上海和大连，预计未来一到两年其合约销售金额将下降。

　　这样的公司状况判断，在分析机构对中国房地产上市企业的最新评级中具有代表性，国际机构对中国房企的坚持极限表现出日趋加重的担忧。

　　根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金 16463亿元，同比增长32.7%。问题是，随着有关部门对房地产信托等融资渠道日渐收紧，下半年房企自筹资金的前景同样令人担忧。

　　“上海新盘数量锐减四成，8月楼市难有作为。”汉宇地产在其报告中分析，截止到目前，上海楼市住宅存量面积为766万平方米，并且市场供大于求状态始终未被打破，随着可售房源日益增多，将进一步加剧开发商资金链紧张的现状。

　　变数太多 走为上策？

　　土地层面的拐点同样有所表现。国土资源部下属机构中国土地勘测规划院8月1日发布调查显示，各种调控措施的作用和影响力已在一线城市逐步显现，导致开发商的拿地热情和意愿有所降低。

　　土地市场的表现，直接暴露了众多房企的“去意”。

　　中国指数研究院的数据显示，2011年1—7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%(2010年全年增长31%)。7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。全国130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%。

　　“下半年政策面不确定因素仍在，抓紧机会快卖房应是不二选择。”中房信分析师杨晨青直言，如果站在开发商的角度来看，虽然当前身处一个调控政策的相对空档期，且从近期各重点城市的市场表现来看，成交量也已企稳回升，但对于未来市场的走势，不宜过于乐观，调控周期还远未走到尽头。在当前这样的时间点上，抓紧市场出现的阶段性机遇，加快销售回款，是最稳妥的选择。

　　中房信分析师薛建雄认为，部分房价上涨过快的二、三线城市，如果实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价以求以价换量，隐藏的市场拐点也许会突然爆发。