楼市转型阵痛缩影：房企高管离职潮涌

　　每经记者 杨羚强、胡廷鸿、叶书利、徐学成 发自上海、深圳、北京、广州

　　行业风暴

　　他们拥有光鲜的职位，常常是主流媒体的“座上宾”，在中国规模最大的产业中叱咤风云；他们有着令人艳羡的收入，很多人的年薪不低于百万，每次重大投资决策金额不低于亿元。但是，在中国房地产业由房改的黄金十年转为价值地产的黄金十年时，他们的职业却越来越不稳定。

　　他们，是房企高管。

　　近日，一份关于深圳房企高层变动的名单在网络和业内人士间流传。

　　该名单显示，万科、中海、招商、华润、金地、佳兆业等一批龙头房企均出现高层变动，记者粗略统计发现，上述房企高层变动多达30起。

　　据深圳一家猎头公司品牌经理称，尽管没有详细的统计数据，但从2009年起，房地产企业高层流动开始呈现上升趋势，总体流动率也在不断提高。

　　深圳某猎头公司负责地产行业人才计划的经理陈霞称：“几年前，房企高层跳槽现象还不频繁，仅系个别现象，现在行业整体流动率在上升。”

　　陈霞分析称，近年来，房地产行业发展迅猛，一些二三线房企销售额大增，其发展需要更高端和具有丰富管理经验的人才。目前，很多二线房企渴望吸收具有大公司背景的高层人才，因此，他们开始不断从一线房企中寻找目标。

　　但是，在行业人才流动中，也有一些不寻常的案例：有的地产巨头一年换掉35位高管；有的高管仅加盟新公司两三个月就因水土不服匆忙离去；有的虽贵为企业创业元老，但最后也只能黯然离开。他们的遭遇，或许反映了中国房地产业在调控下转型的阵痛。

　　/万科/

　　◎案例：上海总经理刘爱明离职

　　继任者面临转型挑战

　　今年6月，万科上海区域总经理刘爱明辞职。

　　在刘爱明离职的新闻发布会上，其继任者原广州万科总经理张海曾公开表明，上海公司的既定战略、发展目标不会发生变化，但事实似乎并不是这样。

　　和万科有销售合作的汉宇房产研究中心主任付伟回忆，2008年前，万科90平方米以内的小户型产品占销售产品的绝大多数，而如今，上海万科的这一比例已不足50%，联排别墅和大户型产品已跃升为主力，五玠坊豪宅公寓及单价7万元以上的翡翠别墅相继推出。

　　除此外，上海万科还拓展了商业地产业务，据介绍，2010年商业地产占上海万科营业收入的10%~20%。

　　在产品线更迭的背后，是上海万科拿地策略和财务目标的巨大调整。和此前万科频繁通过招拍挂及兼并等方式大量拿地不同，最近几年上海万科从公开市场拿地已没那么频繁。今年，上海万科除了拿过一块保障房用地外，甚至没有在公开市场上出手。

　　中原地产高级研究经理刘渊说，万科现在多和其他大型开发商合作拿地，和招商地产合作的中式别墅珑原项目，以及与中粮地产合作的翡翠别墅都属于这一范畴。

　　万科的产品格局也反映了上海公司的财务策略的变化，即不再简单关注现金流和资金周转速度，而更多关注项目的利润率。刘渊说，高端项目大量开发及上市，反映了万科集团对上海公司要求的变化。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，万科整体经营策略的调整是为了适应市场变化。近几年上海的土地市场争夺日趋激烈，开发商拿地成本越来越高。在这样的背景下，万科会更加强调单个项目的利润回报，这符合市场的大趋势。

　　事实上，在上海房地产市场日趋“豪宅化”、“高端化”的大背景下，几乎所有的房地产商都面临着和万科一样的重大转型。而转型必然会带来阵痛和挑战。

　　中房信分析师薛建雄说，由于产品线的调整，上海万科的营销渠道和品牌形象也面临升级的压力，原先90/70的小户型产品营销渠道较为大众化，显然不适用于目前的产品线。万科必须寻找更加合适的产品销售通路，同时需要完成品牌升级。至于初涉商业地产的万科上海公司，能不能把商业地产培育成旗下的又一大利润支柱，也是考验刘爱明继任者的转型挑战。

　　除刘爱明外，负责万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠在今年年初已离职。对于高管的变动，万科方面称，万科是一个成熟的企业，高管的变动不会影响到公司经营连续性和稳定性。

　　/万达/

　　◎案例：去年35位高管离开

　　商业地产人才库被“抢劫”

　　和其他巨头相比，商业地产龙头万达似乎没有太大的转型压力。但由于转型的需要，不少进军商业地产的房企将挖角目标对准了万达。

　　2010年年末，万达集团商务部总经理、运营中心总经理潘韬被金地挖走，出任金地商业地产公司常务副总裁。几乎与此同时，万达集团原研究部副总经理段抒怀跳槽至河北众美集团，万达集团原商业地产研究部总经理王鹏也弃万达而去。

　　以上个案仅是万达高管离职潮中的冰山一角。

　　万达集团股份有限公司分管人力资源的副总裁尹海向媒体透露，2010年，万达共有35人高管离职。截至2010年年底，万达高管人数为537名，去年高管离职率达6.52%。据尹海介绍，按照万达集团规定，总部部门副总经理以上、地方公司副总经理以上的人员为公司高管。

　　对于万达高管较高的离职率，一位熟悉万达的业内人士认为主要原因有两个。

　　首先，万达的激进扩张给高管带来了极大的压力。

　　2009年11月10日，万达集团董事长王健林对外宣布未来3年的公司发展计划：2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。此外，公司新拓展的旅游地产也在快速扩张。

　　上述人士透露，在激进扩张的过程中，一个可能需要3年才做完的项目，万达一律要求18个月完成，高管的压力可想而知。

　　其次，在万达扩张的同时，很多房企也在拓展商业地产，极需大量人才，很多高管被挖走。

　　高管的大量流失给万达的经营造成了一定的损害。万达集团总裁丁本锡曾在万达一次内部会议上抱怨，在2010年万达项目系统高管团队中，65%~70%的管理者为新加盟者，他们皆为第一次实战操作城市综合体项目。

　　王健林或许也意识到了离职潮带来的负面影响。他在万达一次内部会议表示：“这几年万达业务超速发展，我们清醒地认识到，现在制约万达成为世界级企业的核心不是钱、不是资源，而是人才。”

　　为了应对公司高管的离职风，万达集团股份有限公司分管人力资源的副总裁尹海对外透露，万达已给予公司内部近200名高管股权。

　　/金地/

　　◎案例：副总裁赵汉忠离职

　　大跨越转型初尝成果

　　2010年6月前后，金地高层地震，40天内，金地副总裁、上海公司总经理赵汉忠等3位高管相继离职。赵汉忠离职后，陈必安接任其职位。

　　在陈必安接手前，上海金地正在进行大跨度的转型。赵汉忠在2010年年初曾向 《每日经济新闻》记者表示，由于“面粉贵过面包”，金地上海公司的产品必须开发成高端豪宅，这成为金地全面转型的冲锋号。

　　但是，产品转型仅完成一半，赵汉忠就于2010年6月离职，这留给外界一个巨大的问号：没有了赵汉忠的带领，地产版的“吉利”如何生产“沃尔沃”？

　　为了更好塑造豪宅产品，金地请上海一家房地产代理公司专门做了几十页的策划报告，报告建议金地通过提高建材标准等办法提升豪宅项目的价值感。

　　今年7月上旬，金地在上海举行了全国住宅产品发布会，隆重向外界推出了金地在上海的“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”等产品系列，高端产品线逐渐成熟。

　　汉宇房产研究经理付伟说，在天御、天境等之前，金地虽然也有湾流域等大平层产品和别墅产品，但从未开发过超高端豪宅。

　　中房信的分析师薛建雄表示，和万科的情况类似，金地同样需要在营销通路和品牌建设方面向豪宅转型，培育属于金地的豪宅客户。

　　但一地产巨头上海公司营销总监不客气地指出，“金地在近郊开发上千万的高端豪宅，靠什么和汤臣一品等市中心豪宅竞争？”

　　实际上，陈必安在金地上海公司转型过程中交出的首份成绩单并不差——上海网上房地产显示，总价1000多万一套的金地天境开盘两个月已经卖出20余套，另一高端产品天御也卖出了2/3以上的房源。

　　只是，等待陈必安的挑战远远没有结束，金地上海公司还需要在品牌高端产品的认同率和市场份额、商业地产的开发和经营，以及融资平台的建设等方面给市场更多的回答。

　　/碧桂园/

　　◎案例：总裁崔健波被接替

　　质量成“换将”关键词

　　2008年至2009年可谓是碧桂园的“多事之秋”，期间碧桂园接连遭遇业主投诉，工程质量问题一度将彼时野心勃勃的碧桂园推向了风口浪尖。

　　2010年上半年，碧桂园132亿元的销售额并未达到全年300亿元目标的50%。在发布该年度中期报告之前，碧桂园选择了“走马换将”，“工程师”莫斌空降碧桂园，接替崔健波出任总裁。有业内人士指出，碧桂园选择莫斌，看中的正是其在工程质量方面的管理经验。

　　莫斌上任以来，关于碧桂园工程质量方面的投诉逐渐减少，从近期开发的多个项目来看，其产品逐步在业内建立起口碑。

　　从碧桂园坚持的产品定位来看，中低端产品一直占据主流，但莫斌上任后，碧桂园开始向高端拓展。

　　2010年9月，碧桂园率先在顺德碧桂园·豪庭项目开盘时推出了最新产品——“钻石墅”，随后，这一新“品种”被推广到广州凤凰城和碧桂园山水桃园。据了解，广州凤凰城的该项目售价高达30000元/平方米以上，是周边普通住宅价格的2至3倍。此后，碧桂园又在惠州市惠东县开发了旅游地产项目十里银滩。

　　查阅碧桂园相关业绩报告发现，从2009年下半年开始，一度遭遇低谷的碧桂园开始有了明显的复苏迹象，2009年全年销售同比增长32%，随后的2010年中期、2010年全年以及2011年中期，其合同销售额同比增长分别是50%、42%和64%。

　　在业内人士看来，碧桂园大力打造高端产品，除了应对调控，期待较高利润外，也是丰富产品线、对产品定位进行“微调”的积极尝试。

　　实际上，莫斌上任以来，并未对碧桂园原有的发展策略和定位进行根本性的调整，只是在局部动“小手术”而已。

　　2008年，碧桂园开始“向省外拓展”。2008年碧桂园新开盘23个项目中，有20个位于广东省外。当时就有分析指出，在2008年年底至2009年房地产市场“回暖期”当中，万科、保利等企业在一线城市的销售金额占全部销售的五成左右，但碧桂园过多把项目集中在广东省外的二三线城市，销售受到了极大影响。

　　随后的2009年，碧桂园开始“回归大本营”。公开数据显示，2009年碧桂园新开盘项目14个，其中9个位于广东省内，截至2010年6月30日，广东省内的销售额已占其全部销售额的72%。

　　莫斌上任后的2010年下半年，碧桂园“回归大本营”的脚步并未终止，2010年公司全年新开盘项目13个，广东省内为10个，省外只有3个。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，在整体策略上，碧桂园“农村包围城市”、“价格优势”、“城市精品”等战略做法并没有消失。

　　/SOHO中国/

　　◎案例：近两年至少5位高管辞职

　　转型阵痛逼高管离开

　　自2009年9月以来，SOHO中国至少有5位高管离职：2009年9月，负责营销和人力资源的运营总裁苏鑫辞职创业；2010年，执行董事及财务总裁王少剑、董秘魏伟峰、销售副总监张祖邦、高级副总裁许洋等相继离职。

　　虽然和万科、金地都在经历转型，但SOHO中国的高管离职原因有所不同。对于高管频繁离职，SOHO中国一位内部员工将原因归为 “公司转型之痛”。

　　虽然凭借散售模式，SOHO中国的业绩一路飘红，但业内一直质疑这种模式的可持续性。SOHO中国股价与业绩的背道而驰也侧面反映了这种质疑。

　　SOHO中国财报数据显示，2010年公司合约销售额比2007年增长近491%，营业额比2007年增长近162%，2010年净利润比2007年增长近83%。但与业绩形成鲜明对比的是，SOHO中国股价却一路下跌，2007年10月8日上市开盘价为10.1港元，2011年8月2日收盘价仅为7.13港元。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博)显然也注意到了散售模式的不可持续性。正因如此，去年SOHO中国便提出增加持有物业比例的转型战略，今年更“计划于3~5年内将持有物业比例提升至50%”。

　　上述员工透露，目前SOHO中国转型之路走得并不顺畅，这可能是一些高管离职的原因。由于散售模式与持有模式在管理运营上差别极大，因此在转型路上，SOHO中国内部会伴随部门的增减整合，这也会导致高管的变化。

　　去年11月上旬，曾有SOHO中国员工向记者透露，由于联席总裁张欣(微博)等高层不满意公司发展现状，将着手对公司机构进行一次大整合。果不其然，当月25日，SOHO中国原公司董秘魏伟峰被宣布因个人原因辞职。去年12月中旬，SOHO中国副总裁许洋也离职。

　　高管的离职风，对正在转型中的SOHO中国无疑造成了影响。正因为如此，去年12月28日，SOHO中国启动了公司历史上第二次股权激励计划。金网络商策投资顾问管理有限公司执行董事宋非评论说，此轮股权激励计划体现出明显的维稳色彩。