武汉CBD地下能装9个中山公园 开工3年还在地下

　　楚天都市报讯 图为：正在建设中的城市广场项目，预计今年年底将进入地面建筑工程。

　　本报记者陈珂 刘昊 实习生曾维娜

　　“7、8年前，就说要打造CBD了，但现在你到青年路一带走走，能看到什么CBD的样子？”近日，一条武汉网友的发帖抱怨，引发市民热烈跟帖。

　　正如曼哈顿之于纽约、中环之于香港、陆家嘴之于上海，武汉CBD，承载着武汉人复兴大汉口的期望。正如此，从2003年武汉正式确立CBD战略以来，王家墩，成为江城市民最关注的地名。

　　从正式签订土地出让协议，整整3年过去。当8月5日，记者驱车来到CBD之后，初看也仅见为数不多的建筑孤零零树立于此。

　　武汉CBD缘何进展慢于市民预期，是基础设施工程量太大，还是资金困难？本报记者通过实地探访，将一一解开。

　　探现状

　　武汉最深的基坑

　　“我们现在站在地下深5.9米的地方，等地基全部挖完，这里最深有26.7米，距地面足有6层楼那么高！”8月5日，在武汉CBD“武汉中心”项目的工地，伴随着机器的轰鸣声，项目工程经理对记者大声说，“这将是武汉最深的基坑。”

　　驱车驶下航空路高架，沿青年路直行，左拐进入新修的淮海路，就算进入武汉CBD领域。

　　正如诸多市民反映的情况一样，在武汉CBD核心区域内，除了几栋仍在建设中的住宅楼和已经建设完毕的道路，几乎看不到一座座拔地而起的建筑。不过，在诸多围墙之内，却是另一番景象。

　　打开泛海城市广场工地的大门，前方景象豁然开朗，在将近10个标准足球场大小的面积内，地面陡然下沉了将近20米。在工地上，所有挖出的泥土已全部清理干净，无数粗壮的支护桩直插地底，上百工人正忙碌着。"整个工程地上有20万方、地下有10万方的工程量。"建设方告诉记者，目前已向地下挖出了相当于3层楼的高度，预计年底将实现正负零。也就是说，届时所有地下工作全部完成，“地上工程就很快了，差不多5天1层向上建。”

　　钱砸下

　　CBD缘何“冒不出头”？

　　记者翻阅历史资料发现，1996年武汉CBD的概念即被提出，2008年5月，《武汉王家墩商务区控制性详细规划》获市政府批准，武汉CBD项目建设正式拉开序幕。

　　但缘何直到3年后的今天，诸多工程仍处“地下”？“因为这块地此前是机场，所以刚拿到土地时没有任何基础设施，连水、电、气管网，都得从头建设。"王家墩中央商务区建设投资股份有限公司相关负责人解释，而仅仅这些基础设施工程，总投入过百亿。截至目前，19条基础配套道路已经建成。

　　相比于繁杂的基础设施工程，项目本身的建设同样费神。以高达438米的武汉中心为例，除整体设计外，内部仍有高达20余项的的专项设计，每一项都要招标、比较。与此同时，由于武汉中心是88层地标性建筑，在地基工程中要求也更为严格。不是简单的挖几层坑，而是要在坑中套坑，才能承受如此之高的地面建筑。”

　　值得注意的是，武汉CBD核心区内4000亩地的总工程量超过600万方，与总高52层的新世界国贸大厦对比，其工程量相当于建设60个国贸大厦。截至目前，其已动工接近180万方，今年计划新开工140万方。“这里的工地都是24小时连续运转，每天夜里这里都是灯火通明。”“这些工作做完，后续进程就会非常快。”该负责人表示，城市广场的酒店项目，目前已经与美国喜来登酒店管理集团签订合作协议，而明年12月城市广场商业物业就将开门迎客。同时，泛海国际SOHO城明年主体结构将封顶并且面市。

　　算笔账

　　并非慢开发坐等房价上涨

　　虽然基础设施可能拖了CBD建设后退，但在房价飞涨的时期，建设延缓对开发商并非坏事。

　　由于拿地时间较早，据泛海建设此前发布的公告显示，经估算，武汉王家墩中央商务区项目基础设施总投资(含土地出让金)约61.92亿元。以此估算，其楼面地价在2000元左右，近期王家墩周边一地块出让，楼面地价已攀升至近9000元。

　　有券商研究报告认为，若泛海将可经营用地2386亩全出售，可增加销售毛利约超过30亿元，若进行二级开发，在房价不断上扬的时期，预计将产生更大的收益。正因如此，有质疑声音认为，即使泛海不炒地皮，慢开发坐等房价再涨也获益不俗，这导致CBD项目进展缓慢。“账不能这么算。”泛海方面认为，2002年公司拿出18个亿受让4000亩土地，现在看确实很低，但近10年前的18个亿，和现在的18个亿谁更值钱，这个机会成本为何又不算在内？

　　记者了解，当时建设方拿出18个亿，用于在阳逻新建机场，此后一系列事物需要协调，真正的开发已是5年多以后。这18个亿，则相当于被冻结了5年。正因如此，泛海坚称开发进展速度主要受机场搬迁、基建耗时过长影响。“这些工作做完，后续进程就会非常快。”吴锐刚表示，城市广场的酒店项目，目前已经与喜来登公司签订合作协议，而明年12月商业物业就将开门迎客。同时，泛海国际SOHO城明年5月前预计主体结构可封顶、428米高的武汉中心2013年会全部完工。

　　释疑云

　　完全开发需2个经济周期

　　“今年以来，国家宏观政策逐渐收紧，尤其对开发商的信贷支持呈现大幅萎缩之势。”湖北省社科院财贸研究所所长阳小华对记者表示，数据显示，开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比减少53%。

　　以武汉中心34万方工程，预计投资50亿计算，全部600万方CBD项目预计总投入应超过500亿元。而对于地产商目前承受的融资压力，王家墩中央商务区建设投资公司并不讳言。“一个项目总投资100亿元的项目，不是要开发商一次全拿出来。”该公司负责人表示，对于一个中长期的项目，先期项目的销售回报，也能为后续项目提供资金，“对于上市公司而言，资金的稳定流动是健康的表现。”

　　实际上，值得注意的是，国内几个著名的CBD多开工于经济较热时期，已有不少城市的CBD耗时10多年却难有进展。

　　北京社科院经济研究所所长赵弘博士认为，武汉各个城区切忌在融资环境宽松之时一拥而上建设，否则宏观环境一旦转紧，项目即难以为续。

　　“武汉CBD可以说是全国为数不多采取‘政府主导，市场化运作’的CBD项目。”王家墩中央商务区建设投资股份有限公司负责人表示，他们需要尊重市场规律，在不同的经济周期和市场容量下，他们会在中、长期利益上平衡。而只要项目收益的健康，才能保证项目推进的顺利。“由于武汉CBD的开发时间可能会经历1至2个经济周期，因此短期的宏观环境变化，反而对项目的影响要比一般小型项目要小得多。”

　　武汉CBD地下能装9个中山公园

　　武汉CBD规划总量达260万平方米的地下空间系统，形成中心城区全新、多维、立体空间层次。其中商务核心区地下空间规模达94万平方米，分为地下停车、轨道交通、人防设施、地下公共车道、地下公共服务设施、地下辅助设施等六大主导功能，形成规模庞大的“地下城”。

　　去年10月开工的地铁王家墩中心站，是武汉CBD核心区地下空间的首个实施工程。以此为起点，武汉CBD正式启动总量260万平方米的地下空间系统建设，这是我国迄今为止最大规模的集中开发地下空间，总面积相当于9个中山公园或27个洪山广场。