陈宝存：楼市今年不会出现拐点

　　中国经济网编者按：近年来，政府出台了一系列的楼市调控政策，在一定程度上遏制了特别是一、二线城市房价的过快增长，甚至一些人认为楼市从此出现了拐点。知名地产专家陈宝存今日撰文反驳了上述观点。他认为，楼市会由于土地流拍而暂时收缩，但今年绝不会迎来拐点。同时，作者认为加强公租房建设、采取有效的措施遏制涨幅才是对市场最理性的调控。（以上阐述不代表本网观点）

　　楼市无拐点，只是制造供需失衡

　　作者：陈宝存

　　楼市空前调控，似乎要再现08年中的局面。但是，又不尽然。

　　《瞭望东方周刊》载文：“多地土地市场现流拍寒潮卖地增收发展模式遭疑”。其中的一些数据应当引起我们的深思。7月19日，中国指数研究院发布监测数据：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%。

　　消息人士指出：部分城投公司确实存在将流动资金转为固定贷款的现象：“对流动资金贷款的监管现在更严格了。”中国三星经济研究院的报告显示，地方融资平台“同房地产行业紧密结合，同其他产业愈走愈远，一定意义上已经脱离了融资为地方经济服务的初衷”。根据中国社科院的调研，全国数千家地方融资平台公司中仅有 10%左右以项目现金流作为第一还款来源，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行利息。

　　再看市场与融资情况：以万科为例。

　　万科中报显示：今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

　　但同时，据媒体报道：上半年，核心城市的投资增速已同比大幅下滑，这种景象与08 年二季度的情况类似，而投资与开工的放缓只能影响一年以后的住房供应。这也是09年二季度末楼市真实回暖，市场无房可供的真实原因，也难怪09年一线城市的房价普调近一倍，主因是供需矛盾引起的恐慌性购买。而09年中，什么四万亿还只是停留在概念中，但是，全球金融危机却是深化状态。

　　上市房企的优势还在于融资能力。报道显示，万科至少在上半年通过信托融资37亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。

　　几乎所有的信贷收缩的努力，目的是收紧房企的资金链条，但是，对应信贷收缩的手段有多种，万科是例子，还有鼓励和开放地方政府发行企业债以建设保障房的努力，在保障性安居工程建设压力之下，事实上还是新的信贷宽松政策。

　　看一下市场的真实情况。北京作为唯一提出房价稳中有降的城市，但是，北京房协公布数据显示，1-7月北京新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%；7月新建商品住房成交均价每平方米22690元/平方米，环比上涨9.8%。

　　媒体运用数据的选择性记忆可见一斑：只宣传了新建普通住房，而无视了新建普通商品房数据。那么，只能说明北京新建商品房占新建普通住房的比例调低。这恰恰符合北京市目前的现状。而北京计划要稳中有降的就是新建普通住房。但是，与普通消费者息息相关的，绝不是保障房，而是商品房部分。

　　那么对于其他并未提出稳中有降，而是遏制涨幅的城市，房价特别是商品房价的上涨局面也很难改变。至于某些项目、某些公司的促销，在限购限价的政策下，不可能带来总量的加大，也很难起到真正的示范作用。不见得是死扛，而是适当调低上市量和上市速度既可以暂时摆脱目前的局面，或者，转头向下以求市场。这也是一线房企上半年的销量大增带来的经验。

　　08年都不能算拐点，那么2011年的市场，绝不会迎来拐点，而只是市场的暂时收缩。

　　目前最大的问题是保障性安居工程的乱象已经十分明显。特别是有产权的保障房，也即棚户区等三旧改造400万套、限价房、经济适用房220万套，2011年的1000万套保障性安居工程中，此三类占比62%以上。而公租房220万套才与新增城市人口有相当关系。

　　事实上，棚户区等三旧改造项目的顺利实施，依靠的恰恰是商品房市场的繁荣。那么，我们的限购限价导致的土地流拍，最终的结果是最差的。只会加大供需失衡，而不可能有任何对市场预期好的影响。

　　那么我们的政策试图制造的绝不是拐点，而是遏制涨幅。这才是对市场的理性调控。

　　至于美债带来的危机，是不是会影响到中国的选择，我们也将拭目以待。媒体专家忘性大，市场却不会迎合媒体专家的预测。中国多亏了有内需，不论是97年的亚洲金融危机，还是08年的全球金融危机，我们仅仅靠拉动房地产的需求即可轻松化解。

　　毕竟，说我们12年，二三线城市不足十年，四线以下城市刚刚起步的房地产市场，如果是已经完全解决了住房改善问题，那么这只能是胡话。至于胡编乱造的空置房，绝不是市场的真实反映。

　　房地产特别是土地市场，模式改变是很难的。那么，给行业一个合理稳定的预期才是理性的，而目前的政策基础恰恰是对市场的误判而已。相信08年的局面绝不会再2011年重现的。不论政策是否理性，市场是理性的，消费者是理性的。这已经足够。

　　陈宝存博客：http://blog.ce.cn/html/52/518852.html

　　

　　作者简介：陈宝存， 全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事、全经联首批地产研究员。全国地产知名专家和评论人，杰出地产人，大腕级地产职业经理人。

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　　（责任编辑：马丹）