追问千万套保障房建设：超1.3万亿资金从何而来

　　一、北京 重庆 深圳 低收入群体的住房梦

　　《经济半小时》将继续关注保障房建设。1998年，中国开始启动房改，从那一刻开始，很多住了多年集体宿舍的人住上了完全属于自己的房子，圆了多年的住房梦。然而随着市场化进程的加快，商品房渐渐成了低收入人群的噩梦，随着房价逐年高起，围绕着房子产生的各种焦虑应运而生。电视剧《蜗居》在某种程度上就反映出人们所面对的生活压力。可以说，能有一套属于自己的住房，是很多人心中最大的梦想。

　　小米，25岁，室内装修设计师。小米说，她家对面的房子把阳光堵住了。

　　小米房间的窗户距离对面的楼房只有十几公分，只要随意一伸手就可以伸到对面楼房的窗户里。房间还有一件常备电器，那就是电风扇。由于通风不好，屋内非常闷热，只要呆几分钟便会浑身大汗。房间里也非常的潮湿，厨房里的菜板只要一段时间不用就会长出霉斑，有时候厕所地漏里面的水会泛上来。

　　每天下班，小米都要随着下班的人流步行一段距离到达国贸地铁站，然后坐着拥挤的地铁从国贸站出发，经过8.7公里到达芍药居站，再换乘13号线走19.4公里到达龙泽站，再从龙泽换乘公交车继续北上经过8站，到达自己居住的地方——史各庄。

　　小米告诉记者，晚上回家之后觉得浑身无力，有时候在地铁上就睡着了，经常坐过站。

　　小米居住的地方是一座农民自建的楼房，每一层有十几间这样的小屋，每一间小屋大概有十几平米，租金在600元左右。房间内除了摆放一张双人床之外，几乎放不下任何其它的家具。

　　小米说，她也想过搬家，但是综合考虑，还是适应吧。

　　小米和男友小郭除去平日的开销外基本没什么钱，想有一套属于自己房子的梦想对他们来讲显得十分遥远。碰到某个人推迟发工资或是业绩不好的时候还得和父母借钱。他们小两口因为房租和生活开销而吵架也是家常便饭。

　　2010年8月，在重庆市鸳鸯县开展的公租房低收入群体中，记者调查发现，现场基本上没有一个人认为自己的居住条件是让人满意的。为了弄清他们的居住情况，记者随机采访了重庆市民周国华。

　　重庆市民周国华老人今年76岁，他说，哪怕享受个7、8年的也行啊！在不到50平米的家里，一共住了5口人，分别是周国华老两口、51岁的儿子、四十多岁的女儿和18岁的外孙女儿。

　　周国华的儿子今年已经51岁，但是还没结婚，周国华说，儿子过的是大集体生活，没有女孩儿愿意嫁他。他的外孙女和女儿，也都长期住在那个狭小的房子里。

　　76岁的周国华是劳动模范，那套50平米的房子是属于他的。但是儿子和女儿收入不理想，一直买不起房，所以只能携儿带女挤在他那儿。记者看到，在他拥挤的家里甚至已经拥挤到连方形的饭桌都放不下，只能用细长条桌子来代替，家人只能站着吃饭。 

　　比北京的小米和重庆的周国华幸运的是，远在深圳的陈婵娟在2010年8月就住上了经济适用房。但是，陈婵娟虽然来深圳工作已经8年，按照她的资历申请购买经济适用房，根本排不上号，而她的公公婆婆到深圳快二十年了，因此这套70多平方米的房子，是以她公公和婆婆的名义申请到的。

　　深圳深云村经济适用房小区居民陈婵娟说，排了两年才轮到他们买房，

　　像陈婵娟一家能幸运拥有一套住房的家庭，目前在深圳很少。由于资金和土地匮乏等原因，深圳近几年所建的保障性住房并不多

　　深圳市住房和建设局局长李荣强说，政府解决保障性住房的建设问题，是非常困难的，他们测算了一下，十一五期间，14万套方案大概需要几百亿。

　　二、1000万套 1.3万亿 保障房面临资金压力 资金哪里来？

　　今年的十二五规划中明确提出，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。这样的目标显示了中央政府保障民生的信心和决心。但是面对这样一份五年规划，很多地方政府明确表示压力很大，前面深圳市住建局就明确表示，要拿出几百亿来建保障房，政府财政没有能力。而要完成1000万套的保障房，住建部估算大概需要1.4万亿元的资金。这么大的资金规模，各地又该如何解决资金来源？

　　财政部部长助理王保安说，辽宁省的集中连片改造棚户区的行动，开始了构建中国的保障性住房体系。

　　2005年3月，辽宁省政府决定用两到三年的时间，完成806万平方米的棚户区改造，使居住在棚户区的84.4万人居住环境得到明显改善，没想到的是，这样一个举动构建了中国保障性住房的最初体系。2007年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确将保障性安居工程纳入政府公共服务的职能范围。

　　财政部部长助理王保安说，2007年，我国保障性住房体系开始构建，中央投入70多亿元。2011年中央财政投入将达到1600多亿元，

　　保障性安居工程分为三大类：以租赁方式为主的廉租房、公租房；以售卖方式为主的经济适用房、现价商品房；以危旧房改造为主的城市棚户区改造，国有工矿区、林区等地的改造。2011年2月，党中央、国务院决策部署，今年要完成保质保量开工建设1000万套保障房的任务，年度投资将超过1.3万亿元。目前密集发布的金融政策虽然给市场提供了无限遐想。但是面对回报率低的保障房，房地产企业对保障房建设的积极性并不乐观。

　　绿地集团总裁张玉良说，政策的制定要有一个相关的衔接，比如超过银行的担保部分政府相关部门或者相关机构应该为他担保。

　　记者采访了上海的某个保障房建设工地，施工方项目经理表示：资金的压力比较大。主要源于在保障性住房的建设上，各级政府的重视主要体现在政策的支持上，比如在办理开工建设手续的过程中，一路开绿灯。但在实质性的资金等方面，没有任何支持和补助。

　　闵行区的翔泰苑，上海市经济适用房首批试点的申请家庭将来就会在这里拥有自己的家。然而从选好房子至今已经过去了一个多月，却没有一户家庭签定购房合同。原来，最后还是被卡在了“钱”的问题上。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，银行不贷款，本身又没有收入能力，就算有首付，但是没有月供的话，银行又不能收回房产，因为是唯一的一套住房，银行就会变成一堆坏账。

　　我们来算一笔账，如果一套50万元的的房子，贷款40万的话，延限10年，每月还款3000元，可申请经济适用房的家庭每月的收入都在2300元以下，全部用于还款都不够，他们根本买不起房。

　　2011年1000万套保障性安居工程的投资虽然将超过1.3万亿，其中5000亿资金由中央、省、市、县各级政府来筹集，另外8000多亿元建设资金则推向了社会和企业。国家行政学院政治学教研部教授孙晓丽在她的调研中阐述：根据最新公布的数据，地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元，如果无偿划拨保障房用地，以及将土地出让金10%用于保障房建设，将使不堪重负的地方政府举步维艰。1000万套保障房，已和住建部签订了“军令状”的各省市政府在积极寻求资金应对。

　　重庆市人民政府副市长凌月明这样说到，土地市场金收益的11.3%，加上国家发改委又批了50亿的房债券，市里出资15亿，先把资本金做实。

　　重庆准备建设4000万平米公租房，总投资约1200亿元，这笔资金主要按财政投入和融资贷款3:7的比例筹措。而宁夏省级财政安排的资金，有些地域已超出中央补助的资金。

　　宁夏回族自治区人民政府副主席李锐告诉记者，在保障房的建设中，每平方已经补到5万元了，中央补给500元，加上自己的500元，一共是1000元。

　　而李锐在省部级干部住房保障与房地产调控专题研讨班上也呼吁，西部地区资源紧缺，各地发展不均衡，需要国家的在保障房方面给予更多的政策支持。

　　李锐说，川区的问题不大，困难就困难在山区，就是西海固原区确确实实拿不出钱，这是个现实问题，不能回避。

　　三、财政、土地政策政策对保障房建设的推动作用如何体现？

　　面对保障房建设任务，各地都有本难念的经。但是，按照现在的思路建设保障房，那些低收入人群可能还是买不起房子，甚至连首付或者是月供都成问题。按照国家要求，地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。如果按其中30%—40%为净收益来计算，保守估计也有约1万亿元。也就是说，至少有1000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设。而这仅仅2010年的数字，如果此前一直按照这样的思路配套建设保障房，那么保障房的问题就不会有今天这样突出的矛盾。但实际情况是，2010年，各地累计只有100多亿元土地出让收入用于保障房建设。许多土地出让收入大幅增长的城市，却没有完成10%的任务。要求和落实之间存在巨大落差。面对这种情况，中央的保障房目标怎样才能实现呢？

　　保障房究竟该怎么建，怎么管，采访中，河南省副省长赵建才、湖南省副省长韩永文认为，目前来看，动员各方财力物力人力把保障房建好是关键。

　　河南省副省长赵建才认为，保障性住房要走混合配建的道路，特别是要避免贫民集聚，而且这种混建，是综合配套中的都要混合起来，基础设施的建设，公共服务的如学校的，教育、商业、交通一系列的问题。

　　湖南省副省长韩永文说，应该有一个管理模式，即政府、公民与市场管理或公司管理相结合，在过度发展阶段，可能是现在这种模式，从长远的考虑来看，尤其是在土地的问题上，一定要坚定市场化的方向。

　　对于保障房建设过程中遇到的资金难题，吉林省长春市人大副主任冯占祥认为应该把市场化运作的方式引入保障房建设。他说，政府要参与，公司也要参与。政府可以通过街道社区参与，一定要对这部分投入，委托公司管理，用市场规律做，一能够提高效率，第二政府保证一部分资金来源，使管理公司有利可图，但这个图不能图在低收入的社会保障的老百姓身上。

　　财政部部长助理王保安认为，对于保障性住房建设中三个体系相对应的三类人群，每一类人群需要什么样的产品，政府在推进保障性住房建设时应该有一个清楚的定位。同时，廉租房、公租房、经济适用房等不同保障性产品应该同时发展，而不是只着重于发展经济适用房。

　　财政部部长助理王保安说，财政支持的力度和政策设计是不一样的。比方说国家财政对廉租房给予百分之百的保障，对于公租房保障没那么大。比方说对林区的棚户区改造，财政要给予40%的补贴，对城市棚户区、工矿区、煤矿区的棚户区改造只给20%的补贴。

　　“十二五”期间，党中央，国务院又明确保障房安居工程建设任务为3600万套，城镇保障性安居工程覆盖面将达到城镇居民家庭户数的20%左右。作为民生工程的保障房建设已逐步建立长效机制。财政部部长助理王保安认为，在保障房资金方面，地方政府筹措资金压力大，公共租赁住房投资建设和运营管理机制尚未形成，社会投资难以进入，信贷支持还要进一步落实。

　　那么我国财税政策应该做哪些方面的完善和调整来适应保障房建设的需求？财政部部长助理王保安这样回答，“十二五”规划中中央制定了3600万套保障性住房的任务，围绕这个目标任务，中央财政包括各级财政首先要进一步加大投入力度，千方百计地筹措资金，增加保障性安居工程投入，包括预算内资金，政府性基金，土地出让收入等，要拿到10%以上的比例进行投入。第二个就是完善税收政策，一方面对保障性住房继续给予税费优惠，减轻保障性住房开发和建设的负担。另一方面，对整个房地产市场进行有效的税收调控，合理引导消费，抑制房价过快上涨。

　　王保安告诉记者，在当前的房地产市场调控中，财税政策正通过土地出让政策增加住房供应；通过增加保障房投入改善住房结构；通过税收政策合理引导消费。而借鉴德国，加拿大和新加坡的典型案例，优惠的低息贷款和公积金政策是政府解决保障房问题的两个重要手段。

　　财政部部长助理王保安说，保障房在推进的过程当中，最大的难点和瓶颈有两个，第一个就是怎么把保障房公开、公正、公平地进行分配，确保落实到保障对象，不出现其他套租、非保障对象进入的问题，实际上就是确保把保障房真正落实到对应的保障对象手中。第二个就是要完善流转制度。因为公租房、廉租房是今后政府保障住房建设的重点，对这部分房子要进行有效的管理，保证它及时地流转，是大家面临的一项重要任务。

　　四、国外经验

　　五年时间建设3600万套保障房，体现了中央改善民生、解决历史欠账的决心和勇气，希望各地政府能拿出切实的解决方案，完成这一宏伟目标。实际上，缩减贫富差距、解决住房问题一直是世界各国都面临的一大难题。那么其它一些国家是如果进行公共住房建设的？

　　住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹说，住房是世界性的难题，城市住房条件差，大城市房价高，发达国家和发展中国家房价不平衡，这是一个普遍的新规律

　　秦虹介绍了新加坡的公共住房模式。她认为，新加坡最大的特点就是政府的强力介入。新加坡的住房理念是要做到“住者有其屋”，它的模式是政府以强大的财力建设了组屋，这使得新加坡85%的人居住在公共组屋里，其次又以强大的人力进行管理。

　　秦虹说，北京有两千万人口，但是新加坡只有500万人口左右，它的建屋局一共有8358个，建设了83万套组屋，提供给85%左右的人口居住。

　　公共住房解决了大部分国民的居住，政府对公共住房之外的房地产市场并不干预，因此尽管近年新加坡也出现了炒楼导致楼价猛涨的情况，但不至于对普通居民的居住产生影响。

　　秦虹说，新加坡组屋的家庭里也是梯级形住房消费，有能力的人买更贵的，没有能力的人买二手旧组屋。

　　如果说，在公共住房上新加坡遵循的是政府主义，美国则刚好相反，它走的是市场主义路线。最有名的是哥伦比亚公共住房项目。如今安宁悠闲地公共住房区，其实是二战后，美国给流离失所的人们建设的公共住房，位于波士顿南城往南一公里的一个大垃圾场。由于当时的联邦政府和地方政府无力承担建设资金，最终变成了靠收房租，哥伦比亚区成了贫民窟，枪战时有发生。

　　国家行政学院文化与社会学教研部副教授马秀莲说，哥伦比亚的犯罪很猖獗，波斯顿管理局在门口放牌子，即车辆掉头行驶，不要进去，警告大家太危险，最后救护车没有警车的护送也不敢进去。

　　公共住房演变成贫民窟现象在美国成为了严重的社会问题。七十年代中期，美国政府开始对公共住房进行改造，波士顿市也开始提出对哥伦比亚角进行改造的计划。1978年，一个有着成功改造破败社区经验的房地产公司CMJ被邀请改造哥伦比亚角。CMJ公司将哥伦比亚角大部分房屋推倒，再新建800多户住房作为商品房销售，原来的400多户老居民也被分散开来，与新居民混居。不仅如此，CMJ还肩负对社区的管理责任。

　　国家行政学院文化与社会学教研部副教授马秀莲说，CMJ如果管理不好那400户，就会影响他的800户，如果400户都是穷人，那么社区就破败了，那800户卖不出去，租不出去了。 

　　在哥伦比亚角的变迁中，CMJ，这个肩负改造、建设与管理的公司，起到了至关重要的作用。之后，整个社区居民都同质同价接受服务。另外在这个社区物业项目中，社区居民还持有10%的股份。而作为原公共住房的400多户老居民，对于多出来的物业管理费从此向政府领取住房补贴。社区还取了一个新的名称叫做“港口角”。原来作为贫民的标志性的烙印都被彻底消除了。

　　在公共住房建设方面，美国充分发挥市场机制的作用。公共住房占比全美住房存量不到2%，这些公共住房只向最贫困的公民提供。

　　美国麻省理工学院城市设计与规划系教授劳伦斯-威尔说道，这是一种新的变化，从只为低收入者建设公共住房，转变为要为不同的收入阶层的人建设住房。有些人认为这样很好，是很重要的转变，因为这实现了管理的改善。当然也有人认为这样做减少了一些本该提供给低收入者的房源。但总的来说，这种转变非常成功，可是这是不是公共住房转型的唯一典范。

　　半小时观察：保障性住房  需要各方的共同努力

　　保障性住房的建设是一个系统工程，需要从中央到地方在土地、税收、政策、资金各方面都拿出配套的解决方案。尽管各地已经陆续开工保障房，但是各地进行保障房建设的态度和力度都不尽相同。有的经济发达地区的建设资金只有几个亿，而有的经济欠发达地区却能拿出几十个亿。有的地方在保障房建设的土地出让问题上斤斤计较，却腾出上千亩土地兴建高尔夫球场，可见，尽管面临诸多困难，但保障房建设不是不可为，而是如何落实的问题。是把群众利益放在第一位，还是只盯着经济效益？保障房建设像是一块试金石，把不同地方的发展观念清楚地呈现给了公众。

　　前不久，胡锦涛总书记在广州考察期间强调，保障性住房建设是一项重大民生工程。对这件民生大事，各级党委和政府都要切实负起责任，千方百计确保土地供应、确保资金到位、确保工程质量、确保分配公平，努力使广大人民群众满意。

　　希望各级政府能保质保量地向中央、向人民群众交上一份满意的答卷。