房企也评级 降级增加融资成本

　  标普信用评级分析师符蓓认为，未来6-12个月内，国内房企可能会面临更多负面评级结果

　　受标普下调美国债券信用评级影响，8月8日，全球几大股市都遭遇了“黑色星期一”。这让很多人惊诧于“评级”的威力。

　　而在此前，在国内楼市调控持续深入的背景下，国际三大评级机构穆迪、惠誉、标准普尔纷纷下调对中国房地产市场的展望评级。6月，标普对30家内地房企的信用前景发表评级，仅3家为投资级别，7家为“负面”。7月11日，穆迪以“插红旗”的方式对包括26家房企在内的61家中资公司做出投资“高危”评级。

　　很多人不禁要问：对房企评级如何进行？它对房企又有何影响？

　　评级符号：以标准普尔为例，长期债券信用等级，从高至低共设10个等级，分别为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C和D，其中长期信用等级的AA至CCC级可用“+”和“-”号进行微调。短期债券信用等级，共设6个等级分别为A-1、A-2、A-3、B、C和D。

　　评什么？ 针对“偿债能力”评级

　　信用评级是对企业如期偿还其债务及利息的能力和意愿的评价，简单地说就是“想还钱，而且能按时还钱”。国富泰企业征信有限公司总经理张阁表示，国内金融类信用评级机构主要为中诚信国际、联合资信、大公国际、上海新世纪评级。目前三大国际机构针对房企的评级，多为企业主体信用评级或债券评级。

　　据悉，在评级过程中，评估客户需同评估机构签订《信用评级协议书》。随后，评估机构指派项目评估小组，进行信息收集和处理，进行初步评级和确定等级阶段。评估客户如有意见，可提出复评要求。以穆迪为例，其评级过程从初步讨论到公布评级，约需60-90天。

　　“信用评级不同于券商发布的股票评级，因此不作为股票市场买入、卖出或持有的依据，而只是投资建议。”美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞指出，评级指标大同小异，但是具体评级过程和细化指标一般不予公布。

　　据悉，评级主要针对房企的资产质量、资本结构、盈利能力、现金流量、偿债能力等因素进行评判。联合资信评级机构认为，鉴于房地产企业在资产和负债结构、经营现金流上的特殊性，一般工商企业的短期偿债指标并不适用。

　　国际评级机构十分注重行业和政策因素。标准普尔信用评级分析师符蓓认为，基于国内房地产市场调控，未来6-12个月内，国内房企可能会面临更多负面评级结果。

　　影响什么？ 影响大房企发债及股市

　　评级主要是对于大型房企发行债券或上市房企的股票产生影响。“公司发债之前往往都需要评级机构的评级证明，才能在市场上发行债券。而投资者也往往根据机构的评级来决定买进或不买，因此一个较高的评级对于企业发债融资十分重要。”张阁表示，评级每下调一个等级，须结合房企自身情况相应多缴纳一定比例的保证金，或提高融资利率，从而增加融资成本。

　　根据中原集团发布数据，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。受评级机构影响，近期香港市场已出现中资房企债券认购不足的情况。

　　信用评级变动必然对上市公司的股票产生影响。一般来说，企业信用评级或债券信用评级上调对股票影响并不明显，但评级下调对股票的“杀伤力”却很大。

　　6月15日，标普下调国内房企信用评级至“负面”的消息一出，当日地产股整体回落1.09%。而事实上，香港市场中资地产股当月遭遇大笔卖空，有券商直指评级机构唱空是受利益驱使。

　　如何看待？ 不必太介意但要重视不足

　　在穆迪插“红旗”警告之后，部分被插红旗的房企随即反驳穆迪。其中，被插上7面“红旗”的龙湖地产在两个月前被穆迪给予最高公司评级(Ba2/稳定)。龙湖方面表示，由于对方的测试方式透明度不高，并没有对公司进行任何调研与了解，拒绝做出任何评论。绿城也认为，穆迪并没有跟公司沟通，“如此写报告是很不负责任的”。

　　业界也普遍斥责以评级为首的外资机构“明里唱空，暗地做多”。上半年房地产企业资金来源中，利用外资438亿元，同比增长75.5%。恒大地产集团董事局主席许家印近来便屡次表示对外资唱空的不满，并“扬言”要反击。7月19日，恒大以总价6.56亿港元，回购了1.106亿股股票，首次反击对冲基金。

　　“比起预测天气来说，更重要的是埋头种地。”不久前万科集团总裁郁亮在2011年中期业绩发布会上的回答，颇能代表房企对于评级的态度。

　　“标普等机构的评级总体上还是保持客观公正性，评级相当于对房企做了一次体检，因此房企要认真对待，正确认识自己的不足。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲认为，但与此同时，评级机构难免对国内房企了解不够充分，房企不必太介意评级，关键还应立足于自身发展。

　　孙飞认为，面对强势的国际信用评级机构，我国应尽快发展信用评级机构，逐步掌握话语权。

　　本版采写/本报记者 龚小锋