二三线城市限购楼市再遇寒潮 以价换量大势所趋

　　7月12日，温家宝总理在国务院常务会议上提出，房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。对已在全国近40个城市出台的限购政策，明确提出要继续严格执行，而房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购扩大至二三线城市的调控新政依然箭在弦上。住建部近日下文，各省区市在8月20日前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，该项消息意味着二三线限购城市名单很可能将在8月底9月初公布。

　　从一、二线城市上半年的房地产市场表现来看，“限购”无疑是对市场影响最大的调控措施。对于房地产调控深化，限购扩大至二三线城市，业界普遍预测将对下半年二三线城市市场造成重大冲击。中原集团研究中心近期对50个尚未实施限购的城市市场情况及出台限购政策的可能影响进行了调研，结果表明，一旦这50个城市出台限购政策，成交量受影响的城市数量将占九成。其中，22个城市(占比44%)将受到明显冲击，另22个城市(占比44%)将受到一定影响，其余6个城市(占比12%)将不会出现明显变化。因此，随着二三线限购城市名单的后续公布，这些城市或将难再独善其身。

　　主要城市楼市成交普跌

　　8月以来，全国楼市出现降势，成交量低位运行，主要城市市场下行轨迹明显。据中国指数研究院发布的8月第一周数据显示，被监测的35个城市中，仅10城市楼市成交量同比上涨。重点城市中，仅成都、天津和武汉同比上涨，其余多数城市成交量皆同比下跌，其中杭州跌幅最大，达55.89%，其次是重庆，跌幅亦超过40%。以北京市场为例，8月第一周，北京商品住宅(期房加现房)成交1020套，环比7月最后一周下降了50%，成交面积仅12.55万平方米，创今年调控以来新低，调整态势非常明显。而此前北京市房地产业协会公布的数据显示，1-7月北京新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年均价下降8.2%。

　　在限购政策下，符合条件购房者的数量是有限的，因此提早锁定潜在客户已逐渐成为开发商的共识。中原集团对7个重点城市的监测显示，供应已回升至相对高位。从最近4个月的供求比来看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为1.74、1.58、2.63、1.63，而上海、广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.26、1.03、1.11。从市场的表现来看，上述供求比已达高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其实质性降价的楼盘正在不断增加的过程中，而上海、广州的住宅价格目前依然比较坚挺。

　　一线城市调控再度深入

　　7月，一线城市中的上海、深圳均出台了新的房地产调控政策，不约而同地提出了限价要求。与限购相比，限价政策更具行政意味，同时与地方政府的执行力度也密切相关。我们认为，上海的限价对市场影响较小，而深圳的限价政策将对市场产生实质性影响。

　　上海的“沪四条”彻底堵住了通过补交纳税证明的购房渠道，同时还提出房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。由于限购政策出台后上海的外地购房者比重已经明显下降，因此限制补交纳税证明对全市住宅成交的影响有限，仅对部分外地客户占主导的楼盘影响较大；而限价政策也未出台实质的实施细则，具体操作取决于各区县的房管局，我们认为，限价政策或对定价偏高的高档住宅造成一定影响，尚不会影响上海整体住宅市场的价格水平。

　　深圳规定8月1日起执行新的限价政策。将按照90平米以下、90至144平米，144平米以上这三种面积段进行限价。规定新开楼盘不得超过同质楼盘的均价，新拿证项目不得超过上月实际成交价格。深圳的限价政策有具体的执行细则，可操作性较强，开发商很难规避，尤其对新开的高端楼盘而言，大幅溢价开盘必将受限。因此，8月1日之后如何推盘及定价将成为深圳发展商的头等大事，这将在一定程度上影响短期内的住宅供应。

　　资金趋紧 以价换量大势所趋

　　日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。数据显示，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元。在收紧房地产信托后，开发商目前唯一未受调控的融资渠道仅剩下海外融资，而海外融资本身的限制条件较多，对当前内地房企来说无异于杯水车薪。目前房地产企业的融资大门已经基本关闭。在融资无门的情况下，部分资金紧张的中小发展商将加快降价或项目出售的步伐，房地产行业集中度将进一步增强。

　　中原集团对最近4个月重点城市供应分析数据显示，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。中原集团研究中心人士认为，目前一线城市和二线发达城市的房价已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调，房价拐点已逐步显现。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

　　南方日报记者 李广军

　　政策动向

　　住建部发布新增限购城市5项标准

　　据了解，住房和城乡建设部近日下发文件，要求各省区市在8月20日前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出新增限购城市的5项建议标准。

　　这5项建议标准分别是：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题、社会反映强烈的。

　　中原集团的数据显示，根据上述新标准，预计可能有30—35个二三线城市被列入新增限购城市名单。而链家地产提供的调研数据显示，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，而赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头等18个城市则在单一标准衡量中位于前列。

　　据悉，住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。住房城乡建设部要求，各省(区、市)对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

　　由于此次文件下发临近“金九银十”的传统销售旺季，是否将对各二三线城市楼盘销售造成影响，成为业内关注的焦点。近期媒体报道也特别关注限购令会否引发房企降价抛售的情形。对此，住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴8月17日表示，此次的限购令并不会导致地产商突然大规模降价，而所谓“金九银十”的概念也正在逐渐淡出公众视野。赵路兴表示限购令是国家针对房地产重要的调控政策之一，不会是短期行为，房地产市场发展取决于很多宏观经济的背景。

　　南方日报记者 李广军

　　业界反应

　　限购令将持续多久？

　　二三线城市限购的政策风声越吹越紧。对于这一现象，房企大鳄、地产名嘴任志强近日公开表示，“限购令肯定不会成为一个长期的政策。”在他看来，近期限购令火热出台将助推部分城市房价上涨。政府的想法其实是希望用房价的下跌去换取销售量。只要价格没下来，限购就不会停止。但是在严厉的限购政策下，有些人不是买不起，而是没有资格买。因此即使房价下跌，也换不来成交量。任志强认为，未来一段时间内，紧缩仍然是一种常态，但是，限购令肯定不会成为一个长期的政策。

　　对于限购令的影响，任志强此前表示，上半年一些非限购城市的房价上涨很快，如果对这些城市再限购，只能将房价上涨的压力进一步传导给其他没有限购的城市。

　　对于限购令的政策延续性，世联地产首席技术官、世联广州分公司董事长黎振伟则有不同看法，他预测政策可能要持续两三年。他表示，高房价问题要解决，但在没找到新的办法之前，限购是不敢取消的，一旦取消价格反弹会更大，更可怕。所以两三年也只是一个预计，问题是找到下一个解决房价的办法没有，如果找不到这个方法，还要继续限购。黎振伟强调，房地产需要调整，一些二三线城市的房价的确主要是被外来客拉高的。外来客投资房地产或买房，短期内不会产生税收。而当地人贡献巨大，增加财政收入，却要面临高房价的压力。

　　限购令出台的效果如何？

　　在限购令出台后的效果上，业界看法也呈现两极分化。8月8日，大连万达集团董事长王健林针对二三线城市限购表示，房价受综合性因素影响，想靠限购抑制房价太天真。王健林称，在国内目前的房地产买卖市场中，投资投机性需求占比不超过10%。王健林以已出台限购令的北京为例解释，根据北京市上半年统计，非本市居民，包括在京纳税满5年以上的工作人口的购房比重维持在10%以内。该数据可以说明投资投机需求已基本被挤出，然而同期北京整体房价下降有限。据此，王健林认为，中国的房地产市场下半年会有点困难，但拐点不会出现。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前表示，从目前市场来看，限购政策初步效果已经显现。中原地产项目部总经理黄韬认为，此前城区楼盘的开发商，还抱着好盘不愁卖的心态，通过延缓开盘时间捍卫价格，不过现在是前有调控政策的大军，后有保障房开工的追兵，价格不降也难。黄韬并表示，当前广东省限购的二三线城市会在政策影响下，逐步增多，除之前已明确限购的广州、佛山、深圳外，随后还将有5、6个城市有可能被限购，而其中肇庆、江门、东莞、惠州等城市可能性都较大。

　　南方日报记者 李广军