北京存量房或破11万套大关 消耗库存需两年时间

　　消耗库存房需要两年时间 全国楼市新盘积压严重 “金九银十”或成泡影

　　上周，京城楼市成交量环比前一周又有所下降。截止到19日，本月商品房成交量环比上月萎缩近一半，而全市积压的可销售商品房也即将冲上11万套大关。也就意味着，房价下行的临界点即将来临。

　　8月中上旬成交再降一半    

　　最近几个月以来，京城新盘成交量持续下跌，而即便在业内普遍看好的8月，成交也未去颓势。房地产交易管理网数据显示，8月中上旬，新盘住宅成交量仅为3054套，环比7月降幅达到了48%。

　　新盘卖不动，直接导致库存严重积压。目前北京楼市住宅库存为108407套，按照最近几周的成交情况来计算，消耗掉库存需要两年。即使是按照限购后半年多来的成交情况计算，消耗库存也需要16个月。

　　“金九月”临近，开发商推盘热情明显增加，预计供应楼盘套数将达到一万套，按此计算，京城库存量或将突破11万套大关，而这个数字也是在近几年楼市中罕有的。

　　新盘积压现象全国蔓延    

　　新盘卖不动，不仅仅是在北京，已经在全国蔓延开来。以温州为例，今年上半年，温州市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%。中原地产数据显示，截止到7月末，11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%， 7月的去化率为61.5%，远远低于2010年的平均94%的去化率。(注：去化率是指销售与新增供应的比值，比值越大说明卖得越好。)

　　其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。其他部分二三线城市目前的销量虽然有所上涨，但是因为去年大量的土地供应，在建面积均有明显增加，一旦限购，购买力下降，库存可能出现大幅上涨。

　　●专家分析

　　“金九银十”或成泡影

　　针对目前楼市滞销，北京房山已经出现价格战，在9月份预计上市的新盘多达41个，昌平、房山等郊区依然是供应大户。面对库存的积压，开发商更希望用低价换取成交量，加快资金的回流。但是如果二三线城市将实行限购，那么业内预计今年的“金九银十”很可能成为泡影。    

　　中原地产分析，最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。

　　这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。未来2个月将是开发商集中推盘的时期，届时受日渐增大的资金压力的影响，新增供应预计将会进一步放量。

　　根据中原地产对重点城市市场的监测，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

　　中原地产京沪深穗津5大城市的二手住宅挂牌价格指数也仍在低位维持，其中深圳仅为12.4%，已接近2008年的历史低位。这显示出报价下调的房源比重大幅增加。新房价格的下调将带动二手房价的下行，房价拐点已逐步显现，降价将是大势所趋。

　　文/记者 张媛