7月上海二手房价开始走平 市中心地区出现下跌

　　上海二手房指数办公室最新统计数据显示，7月，本市二手房指数为2598点，环比上升 1点，涨幅为0.03%，比6月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平。二手房指数办公室认为，随着一手房促销带动需求，二手房市场挤出效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临的压力越来越大。

　　市中心地区出现下跌

　　据统计，7月，4个市中心地区及浦东陆家嘴平均下跌0.01%；8个传统市区平均下跌0.03%。 4个市中心地区首现下跌，其中，长宁环比下跌0.01%，徐汇环比下跌0.02%，新黄浦环比下跌 0.05%，静安环比下跌0.07%。分析原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换型购房者有心无力。7月再次加息，贷款更加收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款，部分房源出现一定议价空间，但仅在1%-2%，惜售心态仍较为明显。另一方面，一手高档楼盘交易冷热不均，市中心二手房也出现疲态。对刚需购房者和改善型家庭来说，目前房价并没有出现实质性下跌，购房成本趋高，购买的愿望降低，希望有20%以上的议价空间。买卖双方博弈再度加剧，后市依然不明。

　　7月，新兴中心城区环比上涨0.05%，涨幅和6月持平。随着置换需求比例持续升高，在市中心地区又无法寻找到合适房源，购房者对外围大户型房源的关注度开始走高。如浦东张江板块环比上涨0.72%，嘉定城区板块环比上涨0.86%。受轨道交通2号线辐射，又有张江大量高科技企业支撑，浦东川沙板块环比上涨1.04%。

　　7月，非新兴中心城区环比上涨0.06%，涨幅比6月缩小0.04个百分点，呈现两极分化。其中，涨势较好的奉贤南桥板块环比上涨0.94%，金山新城板块环比上涨0.9%，浦东临港新城板块环比上涨0.54%。跌幅较大的有金山枫泾板块和奉贤海湾板块，环比分别下跌0.68%和0.44%；金山亭林板块环比下跌0.26%；崇明因地段偏远，环比下跌0.11%。

　　外围板块价格大多下跌

　　据统计，7月，全市128个控制点中，上涨61个，下跌63个，持平4个。持平板块大幅减少，上涨和下跌板块数量基本相同，外环板块“以价换量”特征比较明显。

　　7月，下跌板块平均跌幅为0.26%，比6月扩大0.02个百分点。其中，嘉定丰庄板块和安亭板块环比分别下跌0.84%和0.6%，青浦赵巷板块和重固板块环比均下跌0.53%。下跌板块主要聚集在外围区域，由于外围新盘集中上市价格低开，区域内同质二手房挂牌价保持高位，出现价格倒挂。在外围一二手房供应都较为充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。

　　7月，持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、闵行航华和松江莘闵板块，主要聚集在轨道交通沿线和自住比例较高的区域。

　　7月，上涨板块平均涨幅为0.33%，比6月扩大0.14个百分点。这些板块主要受学区房和小户型的带动。市区级知名中小学周边二手房为市场交易注入了动力，这些地区优质教育资源集中，一直处于供不应求的状态，且供应主力仍是小户型、低总价的刚需房源，成交价格坚挺，去化速度较快。如普陀武宁板块环比上涨0.88%，真如板块环比上涨0.49%。

　　二手房指数办公室分析认为，一手房存销比扩大，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重，二手房市场开始面临更严峻的市场考验。不限购不限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放，而在CPI持续走高的背景下，业主对持有房源惜售且价格不动摇，导致买卖双方陷入持续观望和深度博弈之中，这种平缓走势或将持续，拉锯将考验各方耐力。 (贺理铭)