通州楼市半数项目签约率不足一成 房价接近底部

　　专家：1.5万—2万是房价合理区间 已接近底部 购房者不必纠结“再低点”

　　京洲世家开盘直降六千、珠江拉维小镇直降近万，直到近期华业东方玫瑰均价降一成，老业主闹事至今还没理清……

　　自从北京实施限购政策之后，关于通州楼市的不利消息就层出不穷。半年来总体签约率不足两成，商品房住宅库存积压占全市的近三成，通州已经成为全市降价最狠的区域。通州房价是继续下跌，还是熬过今年触底反弹？种种像占卜一样的对走势的猜测，都是开发商和购房者最关心的话题。

　　行情 　半数项目签约率不足一成

　　通州由于房价便宜，一直是北漂一族首次置业的首选，同时也是北京人改善住房条件搬出市中心的首选。然而一纸限购令让买房从钱多钱少的问题转变为购房资格的问题，住宅销售的颓势随即显现，这对于通州楼市来说也是莫大的打击。

　　北京房地产交易管理网数据显示，通州最近半年来预售的项目合计为22个，提供的房源套数合计为9943套，而签约套数仅为1730套，签约率仅为17.4%。其中更是有10个项目截至目前签约率依然不足一成。半年来通州预售的近万套房源总价值在200亿左右，而半年内已经签约的房源总价值仅为33亿，库存积压增加约167亿。

　　商品房住宅积压占全市近三成

　　通州最近三年来供应的住宅土地面积为3451737平方米，占全市供应面积比例达到了12.6%，仅次于房山及大兴。

　　商品房滞销导致原来最热的区域大量新盘积压，北京房地产交易管理网数据显示，2010年10月通州期房住宅库存为14501套，占全市的21.5%，仅次于朝阳。

　　最近半年，通州商品房住宅库存积压已经超过2万套，占全市的近三成。

　　老项目打破僵局  价格战已爆发

　　今年3月，位于通州西面的管庄地区的远洋一方新开盘价格比之前低了四千，均价从2.5万直降到2.1万，虽然引发30多位老业主闹事，但由于降价不违约不违法，业主要求赔偿损失的诉求也不受法律保护，维权也就无果而终。而远洋一方的降价也让通州众多新盘绷不住劲儿了。

　　特价房、促销、打折，暗降之势越来越明显，首先是京洲世家的特价房均价从原来的2.2万直降到1.6万，之后珠江拉维小镇的均价也降到1.6万，随后珠江国际公馆竟然以1.45万的均价低开，至此，通州价格战爆发。

　　上月，华业东方玫瑰A9号楼均价比之前的A4号楼下降一成，而富力金禧花园随后也降价，最害怕降价遭到前期业主维权的老项目也终于扛不住市场的冰封而打破僵局。

　　预期 　商品房品质从低端走向高端

　　很显然，通州正在加快新城建设的步伐，而新城目前已经初具规模，尽管通州还有大量土地未开发，但值得注意的是，核心区域内土地已经有限。

　　在楼市不济的情况下，通州房子品质逐渐升级。据记者了解，虽然K2集团将通州房价带进2万时代，但不能否认其也将通州房子品质带上了新的台阶。重绿地、重规划已经成为通州楼盘重要的卖点，现在通州毛坯房已经逐渐都转变为精装修，在价格未变的情况下，这确实是一个利好。

　　记者上周在华业东方玫瑰看到，雨中，小区内的绿地充满生机，跟楼盘外尘土弥漫的正在修建的主干道相比，甚至有些世外桃源的味道。8哩岛由于临河，景观做得比较细致，也得到很多购房者的关注。

　　分析 　1.5万—2万是通州房价合理区间

　　“目前通州的房价在1.5万—2万是合理的区间。” 新华联运河湾营销总监李明接受本报记者采访时表示，还能卖得动的房子当中，毛坯房1.5万，位置好、精装修、品质好的楼盘在2万左右。

　　李明对记者表示，相比房山来说，通州在交通上还是很方便的，不仅有地铁，还有正在修建的两广路延长线等，虽然现在京通快速早晚高峰有点堵，地铁也有点挤，但是交通规划还是有的。另外，目前通州配套设施也相当完善，尤其是在核心区域，大型商超、金融机构、学校、医院等公用配套设施一应俱全。

　　针对目前业内认为通州存在存量房比较多，部分楼盘价格也开始下调的不利因素，李明表示，这并不影响通州市场的长远发展。随着限购政策效果的显现，投资客已经逐渐从通州购房人群中挤出，而对于自住购房需求来说，通州确实是最接近市中心且交通最为方便的地区。据李明透露，其公司的不少员工都已经定居通州。

　　房价不是通州楼市的风向标

　　而对于靠近运河的通州另一大盘武夷花园的副总丘自然来说，在通州居住长达十多年使得其对通州楼市有着更深的解析。

　　4月，北京市政府对通州新城规划重新修改，十二五期间，“一核五区”规划将把通州建设成为世界级城区。

　　据丘自然介绍，目前包括鲁能、富华等国内外知名开发商都已经在通州开始了建设的步伐，而且产品品质已经跟几年前完全不同，通州楼市已经向高端化转变。运河“水乡区”的地下空间设计已经是世界最为先进的理念，整个运河地下将被挖空，建设成为四层的地下空间，运河周边涵盖各种商业、医疗设施，这对于通州楼市来说绝对是极具价值的升值砝码。

　　开发商也不再像以前一样只是盖房子、卖房子，这是最为低级的开发方式。丘自然认为，目前开发商应该根据政府的规划和自己的地块的位置来决定房子和商业的定位。

　　而对于通州楼市今后的走向，丘自然也相当有信心。首先是交通，S6、R1等线路都在规划或建设中。另外，对于通州的“一核五区”规划，丘自然表示，以前通州对于购房者来说只有家没有业，而今后是既有家又有业，这样就能稳定客户群体，而新的规划必将吸引大量的就业需求，这都是今后通州购房者的主力军。可以说，通州今后不再是房价带动需求，而是产业带动需求。

　　结论

　　通州房价快到底了

　　有数据显示，最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平方米，占到了全市住宅类地块出让面积的13.1%。上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，预计下半年供应很可能将上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州楼市很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约率都不足三成。

　　众多有利的或不利的消息，让购房者对通州很纠结，到底是买还是不买？房价还有没有可能再降？不少购房者甚至都已经看好了房子，就是不出手。

　　丘自然表示，开发商降价与否主要是看楼盘规划和资金链的紧张程度，在目前这种市场行情下，开发商融资渠道渐渐狭窄，所以对于体量比较大的地块，开发商难免会先低价出售一部分，促使资金更快回流，等其资金链缓和后再慢慢涨价。所以房价降不降跟开发商自身有很大关系，并不是每个楼盘都降价促销。

　　他和李明都认为通州房价合理区间是在1.5万—2万，降到1.3万几乎没有可能。所以，购房者如果一味追求“低点，再低点”，很有可能错过最佳的购房时机。

　　本版撰文/记者 张媛

　　特稿记者 蒋举