北京楼市特价房增多 价格调整幅度加大

　　北京楼市特价房、折扣优惠进一步增多，价格调整幅度加大，多家品牌房企加入降价阵营

　　降价蔓延 结构性调整信号显现

　　位于东南五环的润枫领尚13000元/平方米起；位于房山区的翠林漫步12500元/平方米起，同在房山的光合作用项目也在13200元/平方米的价格上优惠8万。

　　8月以来，在北京的楼市中特价房、折扣优惠在郊区越来越有蔓延趋势。而在公司层面上，不少房企释放出降价的信号。但与此同时，也有多位业内人士认为，政策压力下的降价依然也遇到政策“阻力”，单纯的降价并不能完全解决成交的问题。

　　品牌房企“带头”降价

　　在各区域频推特价房的风潮中，大品牌房企的身影逐渐增多。在朝阳管庄，远洋一方今年已经成为降价明星；在通州，包括华业、金隅及富力都不同程度地加入到推特价房的行列。

　　8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩会上表示，富力已降价10%，下半年继续调价。富力也成为近期明确表态降价的大开发商。

　　此外，万科总裁郁亮不久前表示，万科持有现金约407.8亿元，准备那么多现金是为了未雨绸缪，万科也将贯彻快速周转策略。其他三家A股房企龙头保利、招商、金地也都在发布中期业绩时表明了类似快速销售，确保资金平衡的态度。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，虽然大房企资金压力较中小房企要轻，但是大房企也有通过灵活的销售策略抢占市场的要求。北京理工大学房地产工作室主任周毕文也认为，富力董事长李思廉的表态传递出的信号，是“顺应调控要求，在合理的利润范围内，保住市场很重要”。

　　房价显现结构性调整

　　虽然品牌房企释放了价格调整信号，但依然可以看出，降价并非具有普遍性。从去年算起，本轮调控已经持续了一年半，但最直观的房价松动依然表现出结构性调整的特点，集中在郊区，集中在中低端项目，集中在前期涨价较高的“泡沫”区域。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，城区受地段价值、供应稀缺等因素的影响，房价依然很难有明显调整。

　　位于海淀区某高端项目，6月、7月两次开盘，两次热销，价格保持在40000元/平米。广渠路地王项目金茂府预计9月开盘，目前透露出来的价格依然不低于首期开盘的40000元/平方米。8月中旬开盘的东四环外保利东郡项目均价达46000元/平方米，明显高于金茂府前期价格。这也使不少业内人士认为未来房价依然会涨跌互现。

　　“被降价”遭遇瓶颈

　　“降价不能解决所有问题。”谈论到在传统“金九银十”中的销售策略，不少开发商这样表示。

　　一家品牌房企副总经理对记者表示，现在销售和价格压力主要是政策“壁垒”所导致，限购政策抑制了市场需求。拥有购房资格的人群有限，即使降价，“没有资格买的人依然买不了。”而且受整个通胀预期的影响，买房依然是资产保值的首选。此外，受地区发展差异的影响，北京多种资源的稀缺性依然支持着市场需求的增长。

　　此外，在整个大势下，多个区域房价上涨势头已被遏制，众多项目整体保持在一个相对理性的价格，这也使不少项目诉诸品质卖点而非价格卖点。即将在房山推出新盘金地朗悦的金地集团华北区域副总经理遇绣峰表示，当下，买房人更看重房产的长期保值增值潜力，众多开发商之间的竞争不是单纯价格的竞争而是性价比和品质的竞争。

　　■ 典型降价楼盘

　　金隅·花石匠

　　特价房得房率较低

　　所在板块：通州

　　原价：均价16000元/平米

　　现价(特价房)：14500元/平米左右

　　“140平米房源特惠起价13400元/平米。”在一家房地产门户网站上，有关金隅·花石匠的介绍出现了这样的文字。

　　处在通州频频传出降价的多事之秋，位于八通线东端土桥站东的金隅·花石匠，新推的促销手段也被外界解读为降价。而如果对照项目先期均价16000元/平米，现在的报价下调幅度惊人。

　　不过，在项目开发商北京金隅嘉业有关负责人士看来，金隅·花石匠并非外界解读的那样降价。据该人士介绍，金隅·花石匠目前只是推出了一部分特价房。其中，既包括前期为数不多的尾房，也包括一批户型、楼座位置和原来有差异的新房源，比如实际得房率的差异。因为售价都是按照建筑面积计算，而新的一栋特价房得房率略低，“换算成实际得房面积，前后的价格差不多，都在15000-16000左右。”此外，和前期房源不同，新房源楼栋临路。

　　记者以购房人名义咨询售楼处，售楼员告诉记者，140平米、13400元/平米的房源只有一套，而且已经售出，其余140平方米户型价格也都在14000元/平米以上；项目计划从9月中上旬开始推出新的一批88平方米特价房源，起价在14000元/平米，均价在15500元/平米左右。

　　根据记者了解的情况看，金隅·花石匠释放特价房信号，也已经吸引购房人关注。包括140平方米特价房的快速成交。该项目有关负责人也介绍，目前积累了100多组登记客户。意向买房人通过对价格和具体房屋的比较，也比较认可项目的性价比。

　　润枫领尚

　　一百余套特价房单价直降四五千

　　所在板块：通州马驹桥

　　原价(报价)：均价19500元/平米

　　现价(特价房)：13000元/平米起

　　“润枫领尚共五栋楼，在公司成立十周年之际拿出两栋做特价，单价13000元/平米起，其余维持原价，”8月31日，润枫地产总经理郑德强告诉记者，虽然特价的17、18号楼共234套房源，但特价房源仅一部分，公司对外一直称“百余套特价房”，因为“两栋楼不可能全部卖完，可能卖一段后再恢复原价”。

　　北京房地产交易管理网显示，该项目于2011年5月26日取得3、4、5、17、18号五栋住宅楼共550套房源预售证，拟售价格为每平米21503元-27919元不等，而截至9月1日，项目仅签约一套88.37平米的房源，位于4号楼一层，成交均价为17947元/平米。

　　“1.3万元/平米的房源仅限一层的55平米开间，特价的整体均价在1.4万元/平米左右”，记者以购房者身份致电，润枫领尚销售人员表示，特价房源中70平米南向一居均价近1.4万元/平米，而87平米三居均价在1.35万元-1.44万元/平米左右，目前交2万元办卡后可享按揭9.7折，全款9.6折，且2万元冲抵总房款，折后单价比之前的报价“直降了四五千”。

　　记者分别咨询的两位销售人员都表示，项目预计9月中旬开盘，原本排号时间已结束，但由于客户不太多，所以仍能参加。最近一周由于公司加大了宣传力度，排号客户骤增，拿出来做特价的两栋楼位置远离马路，朝向也更佳。

　　业内人士表示，由于建委规定楼盘实际销售均价比拟售价只能低不能高，所以拟售价格普遍虚高，参考意义不大，但从近1.8万/平米的签约价到1.3万/平米，润枫领尚的价格的确出现了大幅跳水。

　　“开盘是拿到证就开了，价格(原价)摆在那里，消费者觉得合适就买，不合适就走，”郑德强强调，企业有自主定价权，根据市场的情况来灵活变化。当记者询问润枫领尚的其余三栋楼是否也会相继降价时，他表示暂无此计划。

　　著名房企某项目

　　特价房售出约10套

　　所在板块：昌平

　　原价(6月开盘均价)：23600元/平米

　　现价(特价房)：22000元-23000元/平米

　　今年6月，位居上地东的著名房企某项目首期入市，这是该房企的又一个区域标杆项目。项目规划共两个地块，6月一地块950套房源全部领证推盘，认购日销售率超过六成，为当时调控下相对热销的楼盘。

　　近日，记者从开发商相关负责人处获悉，目前950套房源还剩下约200多套。8号楼以及9号楼推出了少量特价房。据记者了解，该项目户型以86、99平米两居、两居半和105平米三居为主，为针对刚需客群的精装小户型产品。今年6月开盘均价约为23600元/平米，目前推出的特价房出售约10套左右，“但是特价房在户型以及楼层上相对较差，这些特价房销售均价为22000元/平米-23000元/平米，平均比6月开盘均价低约1000元/平米。”

　　对于以特价房形式隐性降价的问题，项目相关负责人表示，特价房房源与其他房源存在差异，此举是随大势的销售方式。

　　据记者了解，该项目二地块房源本预计今年10月入市，近日项目相关负责人表示，二地块房源的入市时间，则要看一地块房源消化速度后确定。

　　远洋一方

　　力求快销 一次性推近800套房

　　所在板块：朝阳管庄

　　原价(签约单价)：21000元—22000元/平米

　　现价：未定，预计约20000元/平米

　　“远洋一方三期争取在中秋节开盘，共20栋楼、近800套房源同时推出，”8月31日，远洋地产相关负责人告诉记者，三期具体开盘时间还需等待预售证获批，由于房源数量大，大部分产品设计都针对刚需购房者，公司决定采取快销策略，但目前还在商讨定价中。

　　北京房地产交易管理网显示，截至9月1日，远洋一方于3月、5月、6月三批取证的共745套房源目前已签约712套，签约均价为21000元—22000元/平米。

　　8月31日，记者以购房者身份咨询时，项目销售人员表示二期房源基本已售罄，仅剩二十来套尾房，多为一层或顶层房源，销售均价为23000元/平米。三期为5—11层花园洋房，得房率在86%以上。三期最小户型为66平米纯南向一居，预计价格为2万元/平米，而76平米两居为西北、东北朝向，预计单价还将比2万略低，目前还未确定排号、登记时间。

　　“我们在考虑定价时，暂时觉得三期价格不应该和二期有太大差别，”该负责人指出，由于楼栋所处地块位置的差异，三期部分房源的景观资源条件不如二期，这些因素会反映在定价中，其余的户型、设计等产品属性没有过多差别。

　　而上述销售人员表示，三期近800套房源货量太大，公司希望拿到预售证就迅速卖房，所以开盘时价格再上涨的可能性不大，而未来是否还会降价则“不太好说”。

　　该负责人坦言，推向市场的房源并不由开发企业控制，建委规定，统一批次规划建筑证内房源需统一取证，远洋拿了证就会开盘，近800套房源一次性推出，虽然目前市场由于限购和观望不太乐观，但由于远洋一方是区域内明星楼盘，三期结构产品也偏重刚需，公司较有信心，定价合理的话开盘去化率仍有把握在四成以上。

　　■ 分析

　　部分区域房价近探底

　　今年7月，珠江拉维小镇在通州率先打出14500元/平米的价格；8月，华业东方玫瑰推出14500元/平米起的特价房；近期，金隅·花石匠也将少量特价房价格调到14500元/平米左右。对于通州目前这一价格水平，不少业内人士认为已经接近探底了。

　　在通州多位开发商看来，去年以来新成交宅地地价，给出了市场对通州未来房价的预期。在近期推出特价房的金隅·花石匠旁边，就有一宗去年华远拿下的地块。去年11月，华远地产联合盛世新业拿下梨园砖厂村居住用地，15.71万平米普通商品房楼面价在8000元/平米左右。再考虑3000元/平米的建安成本，再加上其余财务成本、营销成本和开发商利润后，预计华远地块入市价格不会低于16000元/平米。

　　而华远的楼面价在通州还不是最高的。去年成交的宋庄地块成交价格在8300元/平米上下，金隅大成梨园地块楼面价更是达到10500元/平米。这一地价和现在14500元/平米左右的房价仅相差4000元/平米。

　　另一方面，随着灵活定价项目对市场需求的消化，单纯降价已很难撬动更多的市场需求。降价无法带来有效成交，开发商也会丧失降价的动力。

　　不过也有开发商表示，由于在售项目地价这一主要成本各异，部分楼盘仍有进一步降价的空间。

　　在房山，新盘翠林漫步9月开盘12500元/平方米起，房山区域开发商认为其降价空间已经很小。而另外一些价格较高的楼盘还有调整的余地。除从成本角度考虑外，包括北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在内的业内人士还表示，今年底地铁9号线即将通车，这一利好将为房山楼市托底。

　　对于今年热点之一的昌平区域未来走势，机构分析人士认为尚需进一步观察。昌平今年供应量也较为集中，近期区域品牌开发商刚刚开始释放降价信号，影响是否发酵尚难定论。此外，昌平区域洋房、别墅等高品质项目较多，成本、品牌都将成为价格的支撑力量。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志

　　房价不会恐慌性下跌

　　目前房价下降更多是阶段性，并不会出现2008年的恐慌性下跌。开发商降价是一种战术，或技术性策略。但除了直接降价外，开发商还可采取更为灵活的方式，如首付分期以缓解购房者买房难度；或利息补贴，为购房者垫付利息等类金融支持；以及以毛坯房定价，但赠送精装修等方法。

　　8月底成交量降至谷底，“以价换量”是必然选择，现在房价处于下降的震动期，到了一定程度会反弹或再下跌都有可能，主要取决于政治因素和内外经济因素。大体上北京直到年底调控政策都不会放松，具体要看11月中央经济工作会议及明年十八大的定调，并由此带来的土地、税收政策调整。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰

　　下半年成交量难反弹

　　随着调控的深入，北京楼市中以价换量成为主流。降价在三季度普遍出现，四季度会更加激烈，尤其是一手新盘。9至12月的成交量很难出现大幅反弹，可能呈现有升有降，波动性较强的特点，“金九银十”很难再现往年的风光，总体保持和二季度、三季度相当的平均成交量。二手房方面，下半年价格仍会向下调整，但不会如一手房般激烈。

　　本轮调控影响深远，整个市场的结构产生了根本性改变。北京楼市的政策在很长时间内不会放松，造成明显的挤出效应：如二手购房者转向一手、城区购房者转向郊区、以中高端为主的热销盘转向刚需盘，一二手房价格倒挂等。

　　北京万科副总经理肖劲

　　降价对各方均有利

　　降价是目前市场下正常、合理的行为。房价的平稳小幅下降对政府、开发商、购房者都有利。

　　对开发商而言，降价能带来最重要的现金流。企业制定的销售计划都以批次计，意味着都为短期销售目标，便于灵活调整。事实上，一旦产品确定，除了降价开发商可以调整的余地较小，如更换材料、升级户型等难度都较大，唯有小幅降价以加快出货速度。另一方面，一些已购房客户对降价有意见，我认为大可不必。购房是长期行为，并非以一两年来计算得失，客户往往将购买前、后的价格对比，认为自己吃了亏，但房屋并非标准产品，每户都有不同，先购先得，购房者在长远计算时也要抓住购买时机。下半年市场量价变化难以预计。

　　鸿坤地产副总经理常世芳

　　提升品质前提下定价更谨慎

　　开发商目前在争夺市场中以降价作为手段，尤其是一些刚需楼盘。降价分两种，一是明面上降，使楼盘品质和价格有更大匹配度，二是在同等价格下，将品质做得更高。从效果上看，明降空间不大，目前土地、人力、工程材料、融资等成本都在上涨；市场并非缺乏购买力，而是缺乏购买资格，增大投入、提高品质并谨慎定价可能会是更多开发商的选择，如完善配套、升级园林、物业管理等。

　　降价更多是节奏问题，上市公司在销售节奏把控上意图实现阶段性资金回笼，而现在开发商的韧性、资金实力都比2008年强得多。9至12月成交将上涨，因为供需双方都已准备好入市，而价格则会平衡、谨慎，长期看价格可能会略涨。

　　本报记者 张旭 自曾晖 张晓蕊