公寓或成房价松动突破口

　　或许是限购令的“催生”作用，又或许是自身的发展规律，2011年的商业地产完成了一次爆发式的生长。从各种商铺到集中出现的城市综合体 ，青岛楼市中的商业色彩似乎一夜之间便蔓延开来。而与此同时，嫁接于各类商业体上的公寓类产品也大批量地涌进了市场，由此带来的直接结果就是，各类兼具投资和自住的公寓以供大于求的姿态现身于世。虽然其都具备了不限购、不限贷的特质，但是由于市场本身的冰冻，加之购房者对升值预期的减弱，公寓类产品似乎既不叫座，也不叫好，而它们将担当起促进房价松动的急先锋。

　　市场现状1 小公寓扎堆上市，市民却不埋单

　　青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。此后，随着市场的日渐发展和成熟，包括酒店式公寓在内的各种投资性质的公寓开始逐渐流行起来。从2010年开始，小公寓就开始较多地进入人们的视野，尤其是万达·39克拉的销售，让很多购房者趋之若鹜。

　　市场认可度的提高也吸引了更多开发商的参与，在已经进入第三季度的2011年，投资型小公寓的供应量大幅增加，市北区、崂山区、四方区、李沧区、城阳区都有他们的身影，这其中也不乏大鳄的作品。

　　开发商争相入驻的结果是，市场出现供大于求的局面。比如小公寓集中地带之一的辽阳西路和海尔路片区，鹏利南华利源国际公馆和证大大拇指广场提供了大量的投资型小公寓。两项目所在区域均属于商业欠发达区域，这些公寓产品的出现也基本上都是依托于城市综合体。

　　CBD区域也是深受小公寓青睐的地区。包括诺德广场、燕归堂在内的多个公寓项目扎堆上市，由于有了万达·39克拉的铺垫，该区域日后的公寓竞争将十分激烈。四方区保利·里院里的公寓产品均价达到了11000元/平方米，而该项目也是四方区为数不多的公寓提供商。李沧区的商业氛围历来浓厚，因此也吸引了不少开发商的青睐，李沧宝龙城市广场、苏宁电器广场以及早前上市的伟东·乐客城公寓部分都让李沧市场的公寓供应量充足。城阳区的IMAGE时代中心也是当下比较受关注的一个商业综合体，其公寓部分也正在进行市场推广。

　　市场现状2 市场遇冷，争相打出优惠牌

　　限购令终于还是让楼市出现了较大幅度的震动，相对于刚性需求人群的看楼热，部分跃跃欲试的投资客急刹车，入市步伐减缓。本以为限购令会成为商业地产的催化剂，没想到，却同时也把不少投资客阻挡在门外。这不禁使以投资客为主要目标客户的公寓大受影响。据了解 ，9月部分主推酒店式公寓等投资型产品的楼盘销售骤然遇冷。而这与当前的大环境、投资者的增值预期以及供应量大有着密不可分的联系。

　　记者在走访各楼盘时发现，不少楼盘的客流并不密集，显然众多的刚性需求者并不适合这类产品，他们的关注目光更多地集中在普通住宅产品上面，所以小公寓产品目前面临着比较严峻的去化压力。刚刚开放售楼处的诺德广场人气并不旺，三三两两的到访客户并没有形成太多的实质性成交。6月份开盘的证大大拇指广场的官方统计销量也只有260余套，这个销售数字与其即将打造的崂山新商圈氛围并不匹配。鹏利南华利源国际公馆目前由于销售不畅，也推出了一次性付款9.6折优惠，按揭9.8折优惠的购房活动。

　　由于区域的不同，公寓的价格也都参差不齐，鹏利南华利源公馆的起价为13480元/平方米。证大大拇指广场的售价相对较高，其均价达到了17800元/平方米。CBD区域内的诺德广场的售价虽然尚未对外公布，但据业内人士估计，其售价多半要超过17000元/平方米。

　　雪上加霜房产税开收，60万元公寓多缴8万税

　　如果说市场不埋单令公寓类产品感到很悲催的话，那么房产税的开征，无疑令它表示“鸭梨很大”。青岛市房产交易中心地税办理窗口的一则房产税缴纳通知，给低迷的楼市投下重磅炸弹。通知要求，自2011年7月22日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。

　　青岛限购令实施后，很多酒店式公寓等商业地产项目打出“不限购”牌，抢夺住宅市场的客源，然而青岛对非住宅地产征收房产，税使商业项目失去“挡箭牌”，商业项目持有越久缴的税也越多。

　　根据通知规定，记者算了一笔账：个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。也就是说，一套60万元的酒店式公寓，持有2年的话，如果出售就要缴纳60万×(1-30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的话就要缴纳15120元。如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房子光税就要8万元左右。交易成本大大提高。

　　业界分析 房价松动小公寓或领降

　　小公寓成交不足的一个重要原因就是目前的限购调控，虽然公寓类产品多为商业地产，其土地使用期限是40年，因为并不受限购和限贷政策的“打压”。但是大环境遇冷的情况之下，投资型小公寓也很难独善其身，闷头发财。大环境遇冷的另一个副作用就是打消了很多地产投资者的积极性，在他们看来，房价已经具备了下行特质，因此再继续投资的话，增值潜力将大幅缩水，所以他们也宁愿把钱投向其他的投机性市场，也不愿意在公寓市场冒险。

　　各种因素导致的营销压力使得当前这些小公寓楼盘不得不采取一些变相降价的措施，而这或许将导致青岛楼市的价格进入下行通道。“公寓可能成为降价的突破口。”青岛楼市专家张百忍分析认为，最近新出的青岛非住宅地产过户也将缴税政策，无疑给本就走不动量的公寓市场雪上加霜。记者 李闽

　　专家提醒 产权式酒店投资不能盲目

　　“产权式酒店模式成都并不陌生，其中有成功案例也有失败的教训，但之前的项目更多集中在中低端商务酒店。购房者的投资风险更多将会集中在未来的经营状况上，如果是知名酒店参与经营，投资回报肯定会有一定保障，这就需要投资者必须对未来酒店的经营能力加以理性的考察和判断。”西南财经大学营销学教授罗文涛分析，目前楼市受到调控压制，各方都在寻求新的出路，尤其是投资性物业、商务公寓市场正在面临更大的竞争压力，因此开发商在运营销售模式上寻求突破和创新，要是房子像以前那样轻易就能卖掉，开发商是不会“耍那么多花招”的。

　　四川大学不动产市场研究所所长吴丰教授则提醒投资者，在调控行情下目前产权式投资物业已经越来越多，投资者不要盲目追高回报率，一方面高回报率的物业要谨慎下手，同时还要看其单价定位是否合理 ，选择投资不动产最终都要回归到物业的本身价值上来。综合