沪商品房库存近千万平 开发商加速推盘拼金九月

　　金九银十看楼市 

　　上海：开发商加速推盘  血拼“金九银十”

　　从7月开始，上海的开盘量一直在低位徘徊，进入8月开盘量更是跌入谷底，然而随着“金九”的到来，开盘量突然出现了井喷，在中秋小长假里，上海就有6个住宅项目开盘或加推房源，较上周末的实际推盘量增加了近200%，那么这些推出的新盘，是否得到消费者的热捧呢？

　　记者走访了上海多个区域，发现新近开盘的数量不在少数，在浦东外环以外唐陆路沿线，就同时有绿城玉兰花园、毕加索小镇二期、保利御樽苑、金领国际等多个楼盘在近期相继开盘销售。根据中国指数研究院统计数据显示，从8月的最后一个周末开始，上海的推盘量暴增，8.27-8.28有12个住宅项目开盘或加推，是之前三周的总和，总计推盘量近2000套，比前周暴涨近400%。而中秋三天(9.10-9.12)上海有6个住宅项目开盘或加推，总计推盘量近1200套，环比上周也飙升了118.2%。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪告诉记者，从这一周开始，开发商会抓紧这个实际，希望可以抢占到这个商机，所以会发现会有比较大的提升。

　　不过对于开发商的卖房热情，消费者似乎并不领情。

　　记者梳理了一下这些集中上市的新盘，发现其中有13个项目主推大户型产品，占全新盘总量的76%，最大户型甚至达到了580平方米，物业形态涵盖了普通大面积户型、花园洋房、大平层等。相比而言，面积在90平方米以下的项目仅占35%，几乎完全颠覆了7月以来上海市场小户型“一统天下”的格局。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪告诉记者，确实发现，最近140平方米以上的房型有上升的趋势，可能在2011年的上半年，在调控方面，把刚性的置换性的需求严重的压低了。

　　上海：商品房库存逼近1000万平方米  彻底消化需要一年半

　　开发商吆喝的越来越热闹，那么对这些集中推出的楼盘，购房者到底买不买账呢，我们手上就有这样一份数据，金九银十期间上海新上市的楼盘总数将达到102个，到10月底上海将新增200万平方米左右的商品住宅供应量，加上原先的800多万平方米库存，上海商品住宅在十月份的总供应有望达到1000万平方米。这么大的库存量究竟如何消化呢？ 

　　根据上海网上房地产公布的数据，截止9月14日上海新建商品住宅可售量为818.51万㎡，而9月前12天全市新建商品住宅成交1648套、19.8万㎡，按照上述库存趋势和商品住宅的销量，业内人士认为消化上海的商品住宅总库存有望超过一年半。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪告诉记者，我们会发现，新占的比率大概是1.5：1，可能是1.5套房子拿出来卖，但是只有1的需求去购买，所以供大于求也是其中一个原因，导致了整体可卖存货量去提升。

　　根据万德数据显示，2011年上半年上市地产公司累计存货超万亿元，达到10711亿元，处于近4年以来最高水平，房地产整体存货所占资产的比重也提升至61.82%。业内人士认为每年金九银十都是开发商消化库存的好时机，而如果今年的金九银十成色不足的，开发商的存货量将会进一步增加，这将对开发商形成压力，继而影响到房价。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪告诉记者，如果存货量提升，(开发商)会有一定的压力，有可能会影响第四季，2011年第四季度是否会有减价的可能性，因为大家都有销售目标去完成。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，(开发商)库存相对比较多，在这种情况下，开发商寄希望于在金九银十的黄金时间增加推盘，来改善房地产企业的销售和经营情况，回笼资金的愿望

　　上海土地拍卖遇冷 开发商买地趋理性

　　看了上面的报道，我们不难看出，开发商希望能够借金九银十取得一个好的销售成绩，但是购房者似乎不为所动。而土地市场的动向常常被视为楼市的“风向标”。9月初，广州、南京等多地举办土地拍卖，可场面大都冷冷清清。甚至还有地块流拍。那么上海的土地市场有什么最新动向呢？

　　今年前8个月上海土地出让金为743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。在前8月成交的102幅宅地中，51幅为商品房用地，其余均为保障房用地。而这51幅商品房用地平均成交楼板价6505元每平方米，较去年10574元每平方米的均价出现了38%的跌幅。有不少土地是以底价成交，甚至还出现流拍。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，这个交易量的减少有两种可能性，一种可能性是土地的可供量在减少，第二个对土地的需求在减少，因为房地产宏观调控之后，使房地产有不确定性，使拿地更谨慎。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产总经理叶厚彪告诉记者，我们会发现，开发商联合一起拿地的状况会比较多一点，因为这也是抗风险的一种行为，发现联合拿地的情况是有所增加的。

　　与8月31日上海出让的四宗地均以底价成交不同。进入9月多幅地块的连续溢价成交，暂时扭转了上海土地市场的低迷局。7日，上海浦东新区塘桥02-04办公楼地块的出让，有3家企业参与现场竞拍，最终陆家嘴金融贸易区开发有限公司以5.68亿元拿下，折合楼板价为17288元/平方米，溢价率为25%。同日成交的另一地块为浦东新区高东集镇13-2商业地块，有6家企业参与现场竞价，最终被景尚投资联合个人买家以8100万元夺得，折合楼板价11472元/平方米，溢价率达67%。该地块也成为近期溢价率较高的地块之一。地价出现相对高的溢价率，是不是意味着土地市场开始先行回暖呢？专家表示不尽然。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，在交易土地交易价格当中，一个是商品住宅的议价相对比较低，商业用地的交易价格议价相对比较高，保障房基本上是0议价，这说明房地产的土地需求有一种对住宅的需求转到商业低产的需求的态势。

　　上海信义房屋总经理信泓浚告诉记者，虽然土地占房价里面很重要的商品元素，但是随着通胀，随着工资成本，随着建筑的要求逐渐提高，整个影响不会那么大。