杭州破万楼盘只是噱头 上海一二手房价格倒挂

　　金九银十看楼市

　　杭州：破万楼盘只是噱头   调查显示只是微降

　　2010年，杭州商品房以每平方米25840元的均价位居全国榜首，在杭州市内，早已难见万元以下的楼盘，然而进入2011年以来，有关杭州房价破冰，跌破万元的消息不绝于耳，那么杭州的房价现在到底是什么情况？市场传言的两大楼盘跌破万元是否属实呢？

　　记者走访了杭州市两家打折声最大的楼盘，一个是保利地产在杭州下沙经济开发区的 “湾天地”跃层酒店式公寓项目，工作人员告诉记者，因为参加了一个名为“千人大团购”的促销项目，该楼盘的价格拉低至8900元/平米的均价，同时赠送30到50平米的面积，而此前保利的另一个酒店式公寓项目均价则在13558元/平米，这样听起来价格下调幅度很大；但记者在仔细核算后发现，事实并非如此，先前在售的楼盘实行的是“买一层送一层”，这也就意味着该楼盘实际单价为6779元(13556/2=6779元/平米)；而这次同样是精装修LOFT，也就是挑高户型产品，以8900元/平米的价格买入130平方米，同时获赠50平米，但是实际的单价只比先前的户型便宜了350元左右(8900*130/(130+50)=6428元/平米)。

　　浙江圣保利房地产开发有限公司营销部副经理丁浩告诉记者，实际上这两者并没有太大的差异，可能就是几百块钱的微调。

　　另一个打折的楼盘是上海世茂集团的“世茂首府”住宅项目，市场曾一度传言这个楼盘均价是8500元/平米，但是记者在现场了解到，在9月2日的时候，该楼盘的价格还在11500元/平米。该项目的工作人员告诉记者，8500元/平米只是楼盘销售的底价，并不是楼盘的销售均价，如果按照先前11500元/平米的成交均价算来，降幅在4.3%左右，

　　杭州世茂置业有限公司周迪告诉记者，均价一万多一点，现在剩下尾房，基本上是28楼以上，均价在11000左右。

　　杭州：开发商以量换价  购房者伺机考虑出手

　　虽然两大楼盘降价的消息，并没有像市场传言那么夸张，但是记者在采访中也发现，相同地段相同户型的住宅与半年前的售价相比，部分楼盘价格下跌幅度基本在10%左右，虽然开发商们一直在回避降价的话题。但是杭州楼市价格的确已经出现松动，一些购房者甚至向记者表示，他们认为现在这个时机已经可以出手购房了。

　　记者在杭州多个售楼大厅看到，虽然是工作日，但是前来看房的顾客不在少数。记者了解到，目前杭州市场上，打折的楼盘普遍为尾盘，而新开楼盘虽然表面看来不打折，但价格总体低开，远远低于周围老盘的价格。像这家房地产公司去年年底该楼盘售价则为17000元/平米，但是今年6月底同样标准的新推楼盘价格则为14800元/平米，半年降幅接近13%。

　　浙江某置业有限公司营销总经理告诉记者，因为是新盘，第一期推出来之后，价格就定的比较理性一些，定价是14800。

　　杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司企划部经理周包军告诉记者，从我们的一些观察和统计来看，相当部分楼盘都是采取低开，或者销售过程中的促销措施，包括刚刚做的有一些楼盘，在前后两期的销售过程中，可能第二期销售位置、户型比第一期更好，但是它的销售价格比前一期持平甚至更低一点。

　　万科在9月5日发布的公司公告中显示，8月份万科全国实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，同比分别增长5.0%和下降12.6%。值得关注的是，销售面积同比上升而销售金额同比下降，意味着万科销售均价相应出现下跌。由销售数据可以推算，8月份万科销售均价为每平方米10917元，这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平。其中8月单月销售均价较2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

　　而面对开发商的以量换价的销售策略，一些购房者已经有出手购房的打算了。

　　一位购房者告诉记者， 我觉得这个价格已经差不多了可以准备出手了。另一位购房者告诉记者，刚刚有一个小姐已经介绍过了，我让几个朋友一块来的，我们想买一套。还有一位女士说，不等了，如果一万左右我就买下了。

　　大连：开发商降价促销 购房者不领情仍在观望

　　在金九银十这个房产销售旺季，很多开发商都想趁机挽回颓势，开发商表面上不愿意承认大幅降价，但以量换价的策略已经显现，在二线城市中，大连一向被认为是房价相对坚挺的，而记者近日在大连采访时发现，大连几乎所有的房地产项目都打出了降价促销的招牌来吸引眼球，有的项目竟然喊出了八五折，降价幅度超过每平米1300元。

　　这就是喊出了八五折优惠的一栋楼盘，位于大连市开发区，距离市中心大约三十公里。楼盘标价每平米8500元，但实际成交价可以一下子降到7000多。大连某楼盘销售人员告诉记者，八五折，原价是8000多。打完折7380(一平米便宜1300)。

　　销售人员承认，虽然打折的力度很大，但没卖出去的房子仍然将近一半。售楼处内除了记者只有一个购房人在看房，市场观望气氛浓郁，这也导致了开发商的压力日渐增大。在大连不仅是开发区，连传统的好地段、中心城区的楼盘也都放下了身段开始打折促销。在大连市沙河口区靠近市政府的一个楼盘，销售人员告诉记者，现在房子的平均标价是15800元一平米，每平米可以降价400元。记者检索了几大主要房地产交易网站，显示大连城区在售楼盘几乎无一例外，全部推出了程度不等的打折促销信息，当中高的达八五折、少的也有九九折，不少楼盘都在金九银十来临之前加大了折扣力度。据了解， 9月份，大连即将推出32个新盘，加上7、8两月的开盘数，总量达到了81个，比去年同期的47个新盘，增加了近一倍的量。可在供给大幅增加的同时，市场消费意愿却一再下滑，从8月1日到9月4日，大连七个区共成交3827套商品房，环比下滑8个百分点。在多重调控手段的作用下，房地产开发商的压力将进一步加大。

　　上海：一二手房价格倒挂 中介转做一手房

　　杭州、大连的楼市都发生了变化，而记者在上海采访时发现，一些原本只做二手房交易的房地产中介公司已经开始专做一手房销售。是看好一手房市场未来销量，还是另有原因呢。

　　记者在上海房地产市场走访中了解到，刚刚过去的8月上海楼市成交量，创下了2005年以来同期最低水平。中国房产信息集团公布的数据显示，2011年8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%。同时数据还显示，8月份，上海市房产企业销售金额十强的总额为41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。受此影响上海不少房产中介纷纷转变经营策略开始拓展业务覆盖范围。

　　汉家地产门店经理佘立炎告诉记者，二手的话现在市面上成交量呢有所下降。我们也跟一些(开发商)公司代理一些一手房，相对的话对我们来说增加一些业务量吧。

　　上海明明房产门店经理孙成龙告诉记者，一般正常情况下我们中介是在做二手房，就是二手市场对于我们来说不是很好做的时候做一手房。

　　根据德佑地产监控数据显示，今年4-7月，上海市二手住宅的月成交量一直稳定在100-110万平方米之间，随着8月成交面积的大幅下滑，这一僵持局面被打破，而83万平米的成交面积也令8月成为了今年以来成交量第二低的月份，最低为今年2月的57万平方米。而与之相比，一手房市场随着开发商的打折优惠升级，市场空间利润增大。不少地区甚至出现了一手房价格低于二手房的倒挂现象。受此影响不少中介机构开始调整经营策略兼做一手房销售。

　　中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，因为限购导致了大家如果拥有了二手房，他不肯轻易再卖出来了因为他会觉得重置成本将会更高，那么这就导致了我们二手的成交量下滑的比较厉害。那么对中介来说他一定要寻找一个新的盈利的方向。

　　扬州：二手房交易惨淡 部分中介关门转向

　　上海的中介开始另谋出路，而在扬州，受二手房交易低迷的影响，一些中介已经被迫关门。

　　扬州秋雨路上，聚集着大大小小的房产中介几十家，而业内人士告诉记者，这段时间，这条路上基本都是冷冷清清，不少中介公司因为没业务，都关门大吉。

　　隔壁商店营业员告诉记者，可能有一个多星期了没人上班。

　　一位房产中介人士告诉记者，关掉7、8家吧，撑不下去了。

　　在扬州城区其他地方，房产中介关门转向的现象也同样存在。在京华城附近的这条路上，也有几家房产中介已经改头换面。

　　还有一位房产中介人士告诉记者，有点吃不消了，压力比较大了，关了3、4家。

　　有的虽然没有关门，但也在想法减轻经营负担。这家中介就拿出一半店面，租给他人开了个足疗房。

　　另一位房产中介人士说：我们现在房租承担不起了，就分一点了分担了。

　　还有一位房产中介人士告诉记者，直接我们亏本，今年是亏本。

　　但记者在采访中了解到，虽然一些房产的价格已经出现松动，但购房者的观望周期并没有结束，国家调控楼市的决心，让购房者对房价的期望也越来越大。

　　房产中介人士说：每个人心里都想买到一个最低的价位，都在等。现在是有价无市 不得人买房子。

　　据统计，今年以来，二手房交易量一路下滑。6月，扬州市区二手住宅成交4.63万平米，环比下降8%；7月二手住宅成交3.76万平米，同比下降31%，环比下降19%。