秋展落幕 楼市开启降价通道

　　本报盘点北部、东部、南部新盘热点区域 分析楼市行情及价格走势

　　房展会既是楼市风向标也是晴雨表，在刚刚结束的北京国贸秋季房展上，北京项目的参展数量堪比春季房展，开发商宣传卖房的意愿强烈，众多参展项目几乎都有大大小小的折扣，不少优质地段的项目甚至降价数千元。

　　虽然在宏观政策的深度调控之下，房价渐渐进入下行通道，但并非所有区域、所有楼盘都会低姿态求销售，透过展会，本报记者为您盘点北京新盘比较多的北部、东部、南部等区域楼市，为购房者详细分析楼市行情和价格走势。

　　北部

　　房展综述

　　楼盘参展踊跃 部分项目实降

　　京城北部历来有“上风上水”之说，购房者一贯对京城北部的房地产项目有所偏好，尤其是朝阳北部、海淀、昌平等区域，房地产开发较早。

　　据亚豪机构调查统计，目前京城北四环以外在售的项目有近百个，主要分布在亚奥、上清、望京、海淀西山区域、昌平小汤山别墅区五大板块。

　　从项目的物业类型来看，亚奥、上清、望京三大板块中，高端项目较多，以公寓豪宅为主。如亚奥板块中，知名的豪宅楼盘有盘古七星公馆；上清板块中，豪宅项目包括红杉国际公寓、龙湖唐ONE等；望京板块中，也包括华彩国际公寓、中广宜景湾、东湖湾等多个高端住宅项目，这些项目的单套总价多在千万元以上。

　　据记者统计，此次参加秋季房展的北部地区项目共有9个，占据了所有北京项目的三分之一。而除了位于上地东的华润·橡树湾在经历了短暂的价格波动后价格一直上扬之外，其他的项目如望京的首开·国风上观等已经出现明显降价。

　　据了解，去年大望京1号地被高价拍卖之后，与其相邻的首开·国风上观也着实火了一把，今年5月时售价已经达到3.5万。但是7月其价格开始下跌，先是降到3.2万，随后9月该项目全线9.2折，折后均价只有2.95万。

　　另外，位于机场附近的商住房北京苏活均价也从1.6万降到1.4万。而其他参展项目均有全款9.7折、贷款9.9折优惠。

　　区域分析

　　成交一度低迷  但反弹很快

　　由于年初京城实行了非常严格的限购、限贷政策，楼市受到了非常明显的影响，2月之后，京城楼市成交一度跌入低谷。北四环以外的区域也受到了一定的影响。

　　据亚豪机构统计数据显示，北四环外的五个板块4月成交量均出现了不同程度的下降。如亚奥板块4月成交了145套产品，环比3月下跌了54%；昌平小汤山别墅区、海淀西山区域等区域4月成交量均有不同幅度的下降。但是，从成交的后期走势来看，虽然北部的这几个板块的楼市成交量一度低迷，但很快反弹。

　　统计数据显示，五六月份之后，除望京板块外，其他四个位于北四环外的板块的楼市成交量均开始反弹，其中成交量环比上涨最快的是上清板块，涨幅高达300%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析指出，限购政策虽然对一部分投资型置业者产生了抑制，但却促成了改善型购房者“一步到位”的置业选择。

　　特别是高端项目，由于其占据了核心的资源，具备非常稀缺的价值，而且具有一定的升值潜力，因此成为了富裕阶层资金避险保值的首选，尤其是在2011年物价水平持续高涨的大经济环境下，这种需要更加强烈。

　　高姗认为，正是由于产品特性及市场因素的双重影响，导致了北部区域的多数项目较早出现了回暖的迹象。

　　北四环外各板块频现热销项目

　　从亚豪机构调查统计数据来看，北四环外各个板块的项目中不乏热销项目，而且频频出现，其中以昌平区域居多。如从京城商品住宅月度成交排行的前十名来看，1月昌平项目有两个：琥珀天地和SOCO公社；5月有东亚上北鑫座、润枫欣尚；6月有领秀慧谷、住总万科·金域华府；7月有金隅万科城、领秀慧谷；8月有首开国风美唐、金隅万科城；9月有首开国风美唐。

　　除昌平区域外，海淀区域也是热销项目频现，如保利西山林语项目，7、8、9三个月成交量均在前十名之内，总计成交套数达300套。

　　后市预期

　　豪宅聚集 抗跌性好于一般住宅 

　　高姗认为，京北楼市历来是京城的热点，产品类型较为丰富，高端项目更是优势突出。京北属龙脉之源，风水绝佳，自然资源非常丰富，如西山、温泉、河流、森林公园等，这些先天性的优越条件都为该区域开发高端项目奠定了基础。

　　而上清、亚奥、望京三个板块，则汇集了众多的城市资源和人文资源，如奥运后经济时代的影响、海淀的优质教育资源、望京成熟的商业氛围等。这些优质的资源均为该区域的项目增加了许多附加值，使之成为了名副其实的豪宅产品。

　　对于普通住宅项目来说，除了项目自身的产品、定价等因素外，便捷的交通环境也是促成购买行为的主要因素之一，北部区域交通路网发达，还拥有5号线、13号线、4号线等多条轨道交通线路，加之京北的丰富教育资源、优美景观环境，无疑成为购房者首选之地。

　　总体来看，在限购政策严格执行的2011年，北京楼市必然会受到一定的影响，但较之北京的其他区域来讲，北四环外的产品由于其地理位置及自然资源、城市人文资源的独特优势，加之区域内多为高端的豪宅、别墅产品，其市场抗跌性好于一般的住宅产品。

　　因此，该区域内的产品能够得到购房者的认可，配合一定的促销手段，导致了该区域产品成交情况相对好于其他区域的项目。