南北两项目受困资金难到位 险资惧险滞投保障房

　　南有平安-上海城投控股保障房项目债权投资计划，北有七大保险资产管理公司投资北京最大的保障房“蓝德计划”，但是这两大保险资金投资保障房项目正在遭遇停滞风险。

　　9月21日，本报记者从相关渠道获悉，北京“蓝德计划”得到了国寿、人保、太保、平安、太平、泰康等7家保险资产管理资金支持后于今年6月正式启动，预计筹资规模290亿元，但3个月过去了，实际筹资总共才110亿元，其中1家资产管理公司截至8月末也仅有30亿元募集资金到位，远低于预期。

　　而亦有媒体报道称，上海城投置地公司总经理高月龙透露中国平安和上海城投的7年期保障房项目债券投资计划仍在框架协议履行过程中，资金何时到位还不清楚，而此时距离中国平安对外宣布该项目已经超过4个月。根据平安当初公布的计划，该项目的资金规模不超过30亿元。

　　审批重重资金缺位

　　“因为要通过很多上级部门的审批，程序很复杂，何时到位还不好说，但愿今年能够到位。”高月龙在解释原因时，曾如是对媒体表示。而中国平安则尚未有具体的对外信息发布。

　　同时，北京“蓝德计划”因为资金迟迟不到位，也引起了北京市相关房地产部门的焦虑。据称，为了保证募集资金及时到位，相关部门还召集了参加该计划的7家保险资产管理公司开会研究，并一再向各家保险资产管理公司强调了“蓝德计划”作为为数不多的保障房投资计划的项目稀缺性，敦促各家保险公司追加投资，足额募集资金。而相关保险资产管理公司则表示将考虑延长募集时间。

　　“可以看出，保险公司并不着急，着急的是地方的投资公司以及相关部门，但是就保险资金而言，保障房建设的风险收益考量并没有具体的细则可以参考，保险机构也是在摸着石头过河，而且每一个投资计划，外界也是知晓得清清楚楚，一旦以后出现地方政府偿付或者相关部门偿付能力危机，影响将不可估量。”9月23日，上海一位房地产市场分析人士王云强告诉本报记者。

　　北京大学经济学院教授李心愉此前就分析指出，现在保障房建设本身就处于摸索阶段，没有相关的法规和制度，保障房的土地供应究竟是采用无偿划拨还是有偿供给不明确，项目完成后是由市场运作还是由政府回购也不知道。长期以来，在地方建设融资中担负重任，积累了较多经验的银行信贷资金，对保障房建设贷款都表现出并不积极的态度，坦言不会大规模“不计成本、无视风险”地支持。显然，保险资金投资保障房，与信贷资金等其它资金同样难以避免政策性风险。

　　收益偏低风险难控

　　对于一直注重安全性和流动性的保险资金而言，保障房建设即使在能有政策保障的前提，同样要面临收益过低以及流动性差的风险。

　　“以平安-上海城投的项目为例，它的债权投资期限是7年，采取的是固定收益和浮动收益相结合的方式，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。但是我们可以参考目前的银行大额存款利率，由于受到央行多次加息和提高存款准备金率的影响，银行自身对于存款资金的需求相当迫切，5年期大额协议存款利率目前最高已达6%-7%，这对于保险资金的吸引力无疑是巨大的，而保障房项目6%-8%的收益率，还不能获得保证，显然并不吸引人。”9月22日，海通证券一位保险业分析师告诉记者。

　　本报记者同样从北京“蓝德计划”中发现，该计划投资北京特定区域的保障房建设前期土地供应资金用于土地一级开发，并不参与后期的二级市场开发。而所谓的土地一级开发，是指由政府或授权委托企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，再进行有偿出让或转让的过程。“蓝德计划”只是为保障房建设提供前期的土地供应。

　　据悉，“蓝德计划”的投资收益率是参照5年期贷款利率，下浮约10%左右。但是“蓝德计划”的投资风险则更为明显，上海一家参与该项目的保险资产管理公司负责人表示，目前北京市土地一级开发平均利润率为8%，但通胀、原材料上涨、工期延迟使得一级开发利润实际已经很难达到6%，而且也有政策风险。

　　“今年资本市场和保费增速都不比往年，整个保险业的总资产都出现缩水的状况，这使得保险资金明显紧张，因此每一家公司都会对原先的投资计划作出调整，即让保险资金投资于更安全、收益更好的领域，一级土地开发并非保险资金配置的最优选择。”这位负责人解释说。

　　9月20日，有媒体报道，对于“蓝德计划”后续资金追加不追加的问题，保险资产管理公司均未给出明确态度。而保险资金的缄默，还是对于巨额资金投资风险与收益率能否匹配的担忧。

　　一保险业内人士表示，保障房建设对于保险资金而言，也许更多只是一种象征性的投资行为，业界都很清楚，拥有万亿保险资金的保险机构更愿意做的事情还是自己拿地，开发属于自己的土地项目，参加“蓝德计划”的任何一家保险公司此前都投资过不动产，虽然形式不同，但是本质又有什么区别，而且现在，中国平安都已经拿到自己投资不动产的牌照，国寿、泰康还“圈了”很多准备建养老社区的地，以后会有更多的保险机构拿到投资不动产的牌照，那么保障房到底对保险资金有多少吸引力，也许各家保险资产管理机构最清楚。 (来源：中国经济网)