宜昌楼市调查：全国楼市涨幅第一是如何炼成的

　　21世纪经济报道 聂春林 郑升 武汉报道

　　核心提示： 在七十个大中城市住宅销售价格指数中，宜昌以0.6%的环比涨幅，第一次成为房价上涨最快城市。

　　在众多一线城市房价纷纷下跌的时候，宜昌却有另一道风景。

　　近日，国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格指数，三线城市宜昌以环比0.4%的涨幅，力压郑州、洛阳两城0.3%的涨幅，登上涨幅榜首位。

　　这已是宜昌第二次登上涨幅榜之首。此前的今年5月份，在七十个大中城市住宅销售价格指数中，宜昌以0.6%的环比涨幅，第一次成为房价上涨最快城市。

　　事实上，自2011年3月以来，宜昌市房价的环比涨幅均保持高位运行，除6月份涨幅0.2%稍显缓慢以外，3、4、5月涨幅分别为0.7%、0.6%和0.6%，7、8月则均为0.4%。

　　“这是限购政策在一线城市实施后必然会出现的结果，政府的行政干预逼迫资金流入到二三线城市，造成这些地区的房价上涨。”湖北省社科院经济所副所长叶学平如是说。

　　宜昌房涨

　　9月28日，记者在宜昌采访中了解到，近期销售火爆的宜化山语城，在开盘当天，近4000名购房者，买下了810套房源中的780余套，只剩下20余套房源在售楼部待售。而这些已成交的房源，均价早已超过5000元/平方米。

　　在宜昌市的主城区，房价最贵的地段出现在CBD地区和万达广场周边。滨江而立，楼盘紧邻万达广场的“金色海岸”项目，其9月份的成交均价突破9500元/平方米，是目前宜昌市房间最贵的楼盘之一。

　　“宜昌市现在的房价基本上跟武汉相当了！”“金色海岸”项目一黄姓工作人员说，他在2009年以3600元/平方米的价格买下了伍家岗区临近市区的一栋房子，而如今在其周边的楼盘售价都已经到6000元/平方米以上，这让他很为当初的买房决定自豪。

　　记者掌握的一份统计数据显示，2003年以前，宜昌商品房销售价格长期徘徊在1300元/平方米左右，2004年开始发力，当年全市商品房均价上涨至1463元/平方米。

　　随后，宜昌房价开始步步高升，至2008年均价已达3747元/平方米；2010年，成交均价为4672元/平方米；2011年，宜昌单套房价开始过万，上半年均价已达到4924元/平方米，逼近5000元/平方米大关。

　　《湖北省经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确表示，未来宜昌城市人口规模达到200万人，建成面积达到200平方公里。若要完成上述目标，城市人口将增加80万余人，面积增加1倍，达100平方公里，相当于“再造一个新宜昌”。

　　宜昌市政府和当地房管局均拒绝接受采访，记者未能获得宜昌市购房者的准确数据。但多位接受记者采访的业内人士却有一个共识的数字，即本地人与外地人在宜昌的购房比例大体维持在60%和40%之间。

　　这种情况在2008年宜昌万达广场开盘时尤为明显。“当时就有十几个武汉来的老板买下了万达几十套商铺和商品房。”前述知情人士透露，当时万达广场商品房售价已在6500元/平方米以上，如今早已售罄。

　　“宜昌要向外扩张，政府部门已经有了规划的发展步骤，但在土地供应方面却没有一次性端出盘子，开发商在开发楼盘时往往也是一次性拿地，多次开发，给人的印象就是这里的房子供不应求。”前述知情人士如是说。

　　房价调控困局

　　在房地产严厉调控政策的背景下，尚未实行限购政策的宜昌房价上涨具有样本性意义。

　　“2009年我到宜昌去调查时，发现金融危机之下宜昌房价也没有下跌，而当时全国的房地产市场一片萧条，”叶学平分析，刚性需求旺盛是宜昌房价上涨的内在动因；一线城市限购政策下的，外部资金涌向这座中部三线城市，则是助长房价上涨的外部推手。

　　宜昌市统计局数据显示，今年1~7月份，宜昌房地产投资额为77.38亿元，同比增长41.1%；而同期宜昌市(包括主城区、县市区以及开发区)商品房销售面积达230.12万平方米，同比暴增89.8%，实现商品房销售额91.95亿元，同比增长89.3%。

　　“建房速度在加快，但是买房的人增长得更快，这就是宜昌房价上涨的根本原因。”当地一位熟悉房地产市场的人士对记者表示，虽然宜昌商品房建设总体规模仍在不断扩大，但建设的速度仍赶不上买房者的速度，这就造成了宜昌待售房屋面积逐步减少，房价连续暴涨的局面出现。

　　作为三线城市的宜昌，其房价上涨绝非孤例。自限购令政策在北上广深等一二线城市施行以来，以宜昌、岳阳为代表的中部三线城市，房价集体上涨已成一种趋势。

　　以8月份为例，涨幅排名靠前的中部二三线城市就有宜昌、洛阳、郑州、长沙、平顶山等，环比涨幅分别为0.4%、0.3%、0.3%、0.2%；而在7月份，涨幅居前的则有南充、韶关、岳阳、宜昌和大理，环比涨幅分别为0.6%、0.4%、0.4%、0.4%和0.5%。这些城市已取代北上广深等一线城市，成为房价上涨的主要地区。

　　“限购抑制了一线城市房价，但如果倒逼出二三线城市房价快速上涨，则不是限购政策出台的目标。”叶学平指出，限购政策扩张到全部的二三线城市，在资本逐利本能的推动下，县镇级别的房地产都有可能成为下一个投资目标。

　　据悉，宜昌市今年要完成28310套保障房的建设任务，目前已开工率达83.84%，高于全国平均水平。