楼市数据拐点已现 调控会延伸到明年

　　综合新华社北京10月18日电 国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪。业内人士认为，房地产调控政策已取得效果，但既有的政策力度仍不容松懈。

　　财新网昨日援引上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话称，“观察环比(数据)，房价在进一步往下降温。数据上的拐点已经大致确立，接下来无外乎是下跌趋势更加明显化。”

　　杨红旭解释道，如果把70个大中城市所有价格进行平均，计算下来可以发现，70个城市环比的整体态势8月份相比7月份上涨了0.02%，而9月份已经回落到0.003%，基本上是确定停涨了。

　　低迷的成交量、紧绷的资金链和高企的库存，成为遏制国内房价的三重压力。

　　根据国家统计局发布的数据，1-9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1-8月回落0.7个百分点。其中国内贷款涨幅回落1.4个百分点，企业自筹资金回落0.3个百分点，利用外资回落21.4个百分点，定金和预收款回落1.6个百分点。开发企业资金压力不断增大，正成为动摇高房价的主要力量。

　　链家地产首席分析师张月称，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大。四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减。另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

　　在资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。北京中原市场研究部的统计数据显示：截至10月初，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

　　北京中原地产市场总监张大伟说，限购政策执行之初的3月份，这10大城市的库存面积为4609万平方米。现在，同比面积积压增加幅度超过30%。增加库存达到了11.4万套，按照这10大城市平均单套房值150万元计算，积压库存市值已经达到了1710亿元左右，而且库存积压的速度还在继续上涨。

　　市场也印证了持续上涨的库存数据。来自市场机构的统计显示，房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部124家房地产上市公司上半年年报显示，现金流为2119.8亿元，同比增长12%；存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线、二线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需要坚持。”张大伟表示，京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道，不过，“二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。”

　　自7月传出二、三线限购城市扩容后，也仅有台州和衢州出台相关政策，二、三线城市限购目前来看依然停留在纸面上。限价等影响不直接、不剧烈的政策成为地方政府躲避限购的挡箭牌。

　　事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。

　　张大伟判断，在目前来看，佛山限购放宽被叫停一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果，很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃继续坚持的打算，逐渐选择降价换量，目前的楼市处于调控的最关键时期，在调控政策不放松的情况下，预计拐点很可能在明年一季度出现。

　　中国海外发展(0688.HK)主席孔庆平则预计，内地房地产调控短期内不会放松，而且会延伸到明年。孔庆平在最新发布的业绩声明中说，“中央和地方政府未来将更加注重紧缩措施的执行力度。”

　　录入编辑：张珺