南京新房价格连跌4个月 房价比1年前仍高1.6%

　　昨年内最大土地出让会尴尬落幕，11幅地块4幅底价成交1幅流标，5幅临时喊停

　　房价一直在跌，但跌得很慢 　连跌4个月，南京房价比一年前仍高1.6%

　　石小磊 马祚波 张遥

　　国家统计局昨日公布9月份全国70个大中城市房价指数。70城市中有17个城市新建商品房价格比8月份有所回落，其中包括南京市，这已是南京新建住宅与新建商品房价连续第4个月环比下跌。但与一年前相比，房价真正跌下来的只有温州一市，这也反映出房价在高位运行的总体态势依然未变。

　　17城市房价比8月跌了

　　统计数据显示，9月份全国70个大中城市，新建商品住宅价格与8月份比有17市有所回落，包括天津、南京、杭州、宁波、南昌、南宁、海口、重庆、丹东、锦州、无锡、温州、安庆、岳阳、常德、北海和遵义。另外，还有29个城市的新建商品住宅价格与8月持平，其中也包括我省的扬州和徐州。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　南京新房价格已连跌4个月

　　从整体趋势来看，从今年4月起南京新房市场的价格开始步入一个缓慢下行的通道，虽然在5月份出现了环比价格持平的情况，但6月至9月，新建商品住宅价格已有4个月连续环比下跌，跌幅分别为0.2%、0.1%、0.2%和0.1%。其中，144平方米以上的大户型新建商品住宅价格自7月份起就出现了同比告负的情况，9月份的均价比一年前低0.3%。但是总体来说，南京房价要说“跌”，也没跌到哪里去，9月新建商品房总体的成交均价比起一年前仍然高出1.6%。

　　与去年比，房价跌的只有温州

　　在公布的70个城市中，绝大多数城市都与南京差不多，目前的新房价格仍是高于一年前的。价格下跌的只有温州市，同比跌0.5%。此前，新华社就撰文指出，从2月份以来，价格同比下降的城市个数最多的时候也就3个。这说明与2010年相比，房价还在高位运行，目前的房价调控效果还只是“初步”的。

　　从统计数据看，全国70个大中城市，有7个城市二手房均价跌破了一年前，与8月份相比跌价的更是达到了25个。南京的二手房价格也已持续下跌了5个月，但同比指数仍有0.6%的涨幅。石小磊

　　南京一研究机构认为：

　　9年后南京房价才会真跌下来

　　日前，来自苏信不动产研究院的一份研究报告指出，在政府调控之下，楼市虽已趋于稳健，但房价真要跌下来，还得等到2020年。

　　研究者是根据南京住房市场的供应量与需求量变化趋势得出这一结论的。该研究院负责人告诉记者，他们对1996年至2008年之间南京市历年住宅竣工面积制作了一个预测模型，2010年南京市全市住宅供给总面积为1.5亿平方米，而模型预测到2015年总供应量将达到2.1亿平方米，2020年时将达到近3亿平方米。经与南京城市总体规划相关数据进行对比，预测数据基本吻合。

　　而另一方面，结合“改善性”购房需求指标，研究者对南京住房需求量也进行了测算。得出的结论是：2010年南京城市人口约为576万人，按人均住宅面积28平方米计算，总需求1.6亿平方米；2015年按人均需求31.5平方米计算，705万人口约需要2.2亿平方米住宅；到了2020年，住宅总需求量将达到近3亿平方米。

　　“可以看到，2010年到2013年南京市住房总需求与总供给的差距逐步拉大，供小于求，2014年后这一差距开始缩小，直到2020年出现供大于求的状况，”研究报告认为：近几年，由于改善性购房需求的不断增长，南京房价还有进一步上涨的空间，而真正要等房价跌下来，要等到2020年，也就是至少在9年之后。　石小磊

　　经济学家

　　钟伟

　　房价还有两波降价潮限购将维持较长时间

　　昨天上午，由南京市房地产业协会、365地产家居网、第一财经联合主办的紫金山峰会上，知名学者、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，限购等调控政策将长期存在，其对楼市的影响也将逐渐消减，而地方政府的救市行为只能用“有心无力”来形容。

　　限购肯定不是短期政策

　　“对于中国经济，尤其是房地产市场来说，不转型是等死，只有转型才有机会。”钟伟直言不讳地说，限购政策肯定不是短期政策，将会维持较长时间，而地产行业在未来五到十年会寻找到新的发展与定位。

　　他认为，眼下楼市面临以下几个趋势：一是不少楼盘在建面积过半，以至于无法消化；第二，由于销售节奏明显放慢，大公司土地储备显得过多，资金占用与压力较大。这些都是暂时的，更关键的是由于地方政府的土地财政“受阻”，有可能会向经济发达的省份与城市“借钱度日”，而此举对楼市也是杯水车薪。

　　“要解决这一难题，对于房地产企业来说，只有降价一条路，没办法回避。”钟伟说。

　　今年年底和明年上半年还有两波“降价潮”

　　面对楼市上空一波接一波的降价潮，钟伟认为其中“真实降价”的不多，有不少都是虚晃一枪博眼球。那么开发商真正降价会在什么时候？买房人何时出手才是黄金期呢？

　　“据我的判断，未来还有两波降价潮，都是真实降价的，不忽悠。”钟伟说，一个时间点是今年年底，也就是春节前的一段时间；还有就是明年上半年。“为什么这样说，一是现在开发商普遍资金压力大，年关难过，降价潮会更真实”，钟伟表示，明年上半年由于部分中小地产企业将逐渐退出市场，对楼价也将产生一定的波动。

　　未来5到8年，房价还会翻番

　　虽然目前楼市不被看好，钟伟仍坚持认为在未来5到8年，中国楼市的价格还将会翻番。“2003年一季度到2009年一季度，全国房价实现了翻番，照此趋势，2016年到2019年前后，房价将会在目前的基础上翻番。”

　　针对当前地方政府迫不及待的救市举动，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，实际上地方政府“有心无力”，公开向中央叫板的后果可想而知。因此地方政府恐怕也只是嘴上说说，给市场打气的成分居多。 马祚波

　　土地出让

　　拍地近期是冷，但没想到这么冷

　　南京昨原计划出让11块地，有5块临时延迟出让

　　“11幅出让地块，总出让面积58.4万平方米”，这场曾被业内誉为迄今为止本年度最大的一场“土地出让盛宴”，昨天却以4幅底价成交、1幅流标、5幅延迟出让的结果尴尬落幕。唯一一幅溢价成交的地块，两家竞买房企也没有任何举牌竞价，只依靠报价期的一次提价便分出了胜负。

　　尴尬一：5幅土地出让会前突然被延期

　　在昨天土地出让会开始前，国土资源局网站突然挂出了一条补充公告，公告中写道，地块NO.2011G42、NO.2011G43、NO.2011G45、NO.2011G47、NO.2011G49因故暂停出让。记者看到，这5幅被暂停出让的地块具体分别为栖霞区仙林湖西北角地块、江宁区汤山街道南京骨胶厂地块、江宁禄口街道信陵路以南B地块、六合经济开发区七里南地块和六合区雄州镇桥西新区建材城南侧地块。其中仙林湖西北角地块为去年备受关注的退地，而该地块的第二次出让依然“命运多舛”。

　　由于消息来得突然，连现场的一些竞买房企代表竟然都不知情。记者在出让会结束后现场采访了国土局一位相关负责人。该负责人表示，5幅地块的取消出让是因为规划和拆迁方面遇到了一些问题，有小的变化和调整。

　　有业内人士分析，由于年初国家制定了新版的“拆迁补偿条例”，因此5幅出让地块的突然取消，肯定与规划和拆迁方面改用新标准执行有关，但也不能排除是“无人问津”的原因。

　　尴尬二：拍卖会上无人举牌叫价

　　剩余的6幅地块的出让速度也以最快的速度结束。6幅地块一共吸引了6家开发企业报名，其中4幅地块以底价成交。雨花台区定一定二定三住宅地块由于无人问津而被主持人直接宣布流标。六合中山科技园大史住宅地是唯一一块吸引了两家开发商竞价的地块，但有趣的是，两家开发商却无人举牌争抢。

　　“2号的第二轮报价为3.26亿元，现在竞价开始！”面对这唯一一幅竞价地块，主持人的声音稍微提高，显然也是被调起了精神。此时，全场目光都集中在手持1号牌的南京中山科技实业有限公司。没人怀疑这个首轮报价的“东道主”开发商会举牌竞价。然而尴尬随之而来，1号竞拍房企的代表根本没有拿起笔来写数字，也没有任何准备举牌的动作，哪怕是象征性举一下。最终，持2号牌的吉林亚泰房地产开发有限公司以3.26亿元拿下地块，这一价格只比首轮报价的底价多出600万元，这也是竞拍时的最低加价幅度。而两块竞买号牌，除了开场示意时被两家代表举起过一次后，在竞价环节中始终躺在了桌面上。

　　另外4幅底价成交的地块情况是，江苏润地房地产开发有限公司、海岸(中国)投资有限公司、南京华致建设有限公司、江苏省房地产发展实业有限公司，分别以底价收得建邺区河西CBD绿轴地下社会停车场库地块、秦淮区永乐路洪家园商业地、江宁禄口街道信陵路以南商业A地块和六合雄州镇桥西新区雨花庭2号住宅地块。

　　尴尬三：看热闹的比举牌的人多

　　昨天14点10分，离土地出让会正式开始竞拍还有半小时的时间，出让会场内的后排已经挤满了开发商。这些开发商都是前来观摩出让会的。

　　按照会场布置，竞买企业代表是坐在前半个场地的席位上，而观摩团的企业代表都被安置在后半个场位。而昨日前来竞拍的房企只有6家，人数不过20人，因此会场内前排显得空空荡荡，后排却有些拥挤。以往的发布会上，竞买席都是最热闹的区域，而由于昨日的6幅地块均未出现竞价，几家竞拍企业落座后都面色轻松，无人言语。反而是观摩团，由于人数多，站立的姿势又方便了接触交谈，不少人热闹地交流起来。

　　■分析

　　土地市场“冰冷”在情理之中

　　“尽管近期推地动作频频，但冷清的市场摆在眼前，如此结果也在情理之中。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华这样认为。只有一房的推地热情，开发商却不愿回应，这一方面是由于紧缩的信贷政策让开发商的资金捉襟见肘，另一方面就是对市场走势的判断使其在拿地时更加谨慎。

　　针对南京这次11天内连拍16幅地块的“土地盛宴”，吴翔华认为最终结果也会以冷淡的结局收场。他同时表示，除非出现十分稀缺、条件十分实惠的地块，不然直到今年年底，南京市的土地市场都不太可能有很大起色。这也是调控下市场带来的“尴尬”。

　　本报记者 张 遥