住宅均价连续三月小幅下滑 房企国内贷款比下降

　　由于银根收紧，房地产信托融资日益严格，开发商们想要获取资金更多只能依靠自己

　　■本报记者 王 峥

　　在18日国家统计局公布全国70个大中城市住宅价格数据后，19日中国指数研究院(微博)又公布了《2011年1-9月全国房地产开发经营数据》。

　　根据最新的数据显示，1-9月全国商品房销售面积同比增长12.9%，比1-8 月略有下降；同时全国住宅销售均价连续三月小幅下降，新开工面积增速也继续下滑；此外，1-9月开发企业资金来源同比增速微幅下降，自筹资金占比继续扩大。

　　对此，长江证券(微博)房地产行业首席分析师苏雪晶就表示：“随着全国住宅销售均价连续下滑，说明政府的调控政策开始真正的显现威力。而在银行收紧房地产信贷的情况下，年底房企自筹资金比例也还将继续扩大。”

　　全国住宅销售

　　均价连续三月小幅下降

　　今年1-9月，全国商品房销售面积为7.1亿平方米，同比增长12.9%，增速与1-8月相比下降0.7个百分点，但比去年全年高2 个百分点。9月全国商品房销售面积11435万平方米，高于去年全年月均水平(8700万平方米)，达到本年的第二个高点，但同比增速仍然处于较低水平。9月商品房销售面积同比增长9.5%，增速明显下降，降至本年低位，比上月放缓4.1个百分点。

　　对于全国商品房销售面积的同比增长，分析人士就认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，由此拉高了全国商品房销售面积。

　　不过，虽然全国整体的住宅销售面积呈上涨态势，但价格方面却已经连续三月出现小幅下降。

　　数据显示，1-9月全国商品房和住宅销售均价分别为5514元/平方米和5140元/平方米，较1-8月销售均价均下降0.8%，比去年同期分别上涨9.4%和8.2%，增速继续放缓。中国房地产指数系统百城价格指数也显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8 月持平，44个城市环比下跌。而十大城市的平均价格则与8月基本持平。

　　此外，1-9 月虽然各类供应指标保持平稳增长，但新开工面积增速继续下滑。

　　其中前三季度房地产开发投资额44225亿元，同比增长32%，增幅比1-8月略降1.2个百分点，但仍高位运行。同期住宅开发投资31788亿元，同比增长35.2%，增幅比1-8 月略降1.2 个百分点。从9月当月数据来看，全国房地产开发投资继续增长，完成开发投资额6444 亿元，环比增长9.1%，是2007年以来的第2高位(仅次于今年6 月的7513亿元)；同比增长25%，比8月减少6.6个百分点。而这也表示，9月单月全国房地产开发投资额虽然继续增加，但同比增速下降。

　　房企国内贷款比

　　持续降低

　　房企方面，由于融资渠道的限制，其面临的资金压力也越来越大。

　　2011年1-9月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为15.7%，较1-8 月下降0.5个百分点，比今年年初下降6.3个百分点，自2009年以来每年均呈逐月降低趋势，目前也低于前几年同期水平；自筹资金占比为41.2%，占比持续增加，较1-8月提高0.6 个百分点，比年初提高6.8个百分点。利用外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，1-9 月占比为1.1%，比1-8月下降0.1个百分点，较年初提高0.4个百分点。

　　而房企近期的表现也说明，在银行收紧开发贷款，房地产信托融资日益严格的情况下，开发商们想要获取资金更的只能依靠自己。

　　10月10日，中粮地产就发布公告称，“截至2011年9月30日，公司已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券(微博)5，214，605股。经财务部门初步测算，公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润约4000万元。”而这也是中粮地产今年第三次抛售招商证券的股票，累计获得资金近4亿元。

　　5天后，另一品牌房企万通地产(微博)也宣布通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资。

　　此外，华丽家族、同达创业等拥有房地产项目的上市公司，也纷纷通过卖股等形式为旗下项目筹措资金。

　　分析人士就指出，随着房地产调控力度的加大和调控政策作用的日益显现，自筹资金逐渐成为房地产开发企业最重要的资金来源，融资渠道不畅的中小企业和非上市公司可能面临更多困难。

　　此外，中国指数研究院还表示，在其重点监测的城市，9 月新房和二手房的成交量都明显低于去年，“金九”成色暗淡。开发商为了应对信贷紧缩以及限购所带来的资金链断裂的风险，减少拿地并加速推盘，带动9 月销售面积环比增长46%，但同比增速却继续下行。另一方面，总体来看，在经济增速仍在较高水平、通胀压力依然明显的大背景下，货币政策不具有放松的条件，货币政策从紧取向、房地产调控不放松仍是近期房地产业不得不面临的问题。