部分公租房出租一定年限可出售

　　市、区县政府应当通过新建、收购、长期租赁等方式，多渠道筹集公租房房源。鼓励多主体建设公租房，建设公租房将有土地供应等方面的优惠。投资机构和房地产开发企业建设、持有并运营的公租房，在出租一定年限后，可由市、区县政府指定机构按照保障性住房标准回购，或经批准调整为其他性质的保障性住房。昨天发布的公租房建设管理细则，明确了以上事项。

　　>>筹集

　　可收购在建经适房

　　公租房房源可以通过新建、收购或长期租赁方式实现。北京今年的目标是，年内配租达到1万套，开工收购6万套。从《通知》中可看出，政府正多方吸纳资源，多方筹集公租房房源。

　　新建公租房采取集中建设和配建相结合的方式。通知规定，市、区县政府所属机构集中建设的公租房项目用地，采用划拨方式供应，可采取委托代建、项目管理等多种方式组织建设。配建公共租赁住房项目，市、区县政府有关部门应当确定配建比例、建设套型、回购价格、回购单位和开竣工时间等具体要求，并在土地供应有关文件中予以明确。

　　可收购的房源类型也有所增加。通知规定，市、区县政府在满足配售房源需求时，可由指定机构收购在建但尚未配售的经济适用住房、限价商品住房作为公共租赁住房。定向安置住房用于安置后仍有剩余的，由市、区县政府指定机构，按照市有关部门审定的价格收购后作为公共租赁住房。新建普通商品住房及社会存量房源，也可作为公租房收购房源。

　　此外，通知中明确，可从定向安置住房和商品住房等房屋中，长期租赁部分价位、区域适当的房源，配租给公租房申请家庭。

　　>>自建

　　产业园配建公租房

　　政府鼓励产业园区、社会单位、投资机构和房地产企业参与公租房建设。

　　“产业园区或者企业，也有一定的职责让自己的员工有房住。”市住建委相关负责人表示，产业园区管理机构或者所属企业应当按照统一规划，采取集中建设和配建相结合的方式建设公共租赁住房，土地可采取协议租赁(出让)方式供应。产业园区规划的配套居住用地应当用于配建公共租赁住房。

　　社会单位比如事业单位、报社等，在符合规划条件的基础上，可以利用自用国有土地建设公租房并持有、运营，土地可采取协议租赁(出让)方式供应。对实施产业结构调整后腾出的厂房、工业用房等房屋，可依照规划按照公租房建设标准，改建为公租房。

　　在目前国土部门的土地供应中，市国土部门可供应单独的公租房建设用地，或在普通商品住房土地使用权招标拍卖挂牌合同中，要求配建一定比例的公共租赁住房，由投资机构和房地产开发企业投资建设、持有和运营，土地采取租赁或出让方式供应，并按照政府规定的租金标准，面向取得公租房备案资格的家庭配租。

　　通知中明确，投资机构和房地产开发企业建设、持有并运营的公租房，在出租一定年限后，可由政府按照保障性住房标准回购，或经市政府批准调整为限价房、经适房等其他性质的保障性住房。

　　>>配套

　　租金补贴细则将发布

　　为配合《通知》顺利实施，在《通知》制定过程中，结合工作实践，市住建委、市国土局、市地税局等部门已制定并下发实施了5个配套文件，包括公租房供地意见、确定部分公共租赁住房回购价格的意见、公共租赁住房税收优惠政策实施办法、后期管理意见、中关村人才公租房建设管理办法。

　　此外，有关部门还研究起草了《关于北京市公共租赁住房财政性资金管理有关问题的指导意见》《北京市公共租赁住房申请、审核和配租管理办法》《北京市公共租赁住房租金制定和动态调整办法》《北京市公共租赁住房租金补贴办法》《北京市公共租赁住房合同示范文本(试行)》等5个相关配套文件，拟于近期论证后印发实施，确保公共租赁住房各项工作顺利推进。

　　■新闻观察

　　公租房保障居住更显公平

　　外地人将分到一杯羹。

　　只要在北京稳定工作一定年限，符合相关条件，将可在北京申请公租房。这是《公租房建设管理细则》公布的内容。至此，外地人不再望“经适房”或“限价房”而不即。北京的保障房政策，也不再只跟本地人有关。

　　保障房的演变，从经适房到限价房，再到公租房，经历了一个曲折的历程。此前，专家已多次呼吁缩减经适房规模，加大公租房的建设。

　　保障房类型的改变，体现出政府保障手段由行政化向市场化的转变。专家分析，通过增加公租房房源，将稀释部分集中的购房需求，对于稳定房价、房租都将有重要作用。由于公租房没有产权，寄生在经适房上的腐败也将随之减少。

　　改变中的保障房类型

　　最早的保障房类型是经适房，后来出现了廉租房、限价房和公租房。

　　一些研究观点认为，安居工程就是经适房体制的前身。1995年，中国实行安居工程，与后来的经济适用房供应体制有很大的相似性。

　　1998年，建设部发出《关于继续做好1998年国家安居工程(经济适用房)实施工作的通知》。这是我国第一次将经济适用房明确纳入具有保障作用的安居工程中。

　　随后，经适房在全国如雨后春笋般“兴建”，房价相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择，无论开工面积还是项目数量都在成倍增加。

　　与此同时，有关经适房的各种弊端也逐步暴露出来，经适房成为部分人权力寻租的工具。

　　2007年，在房价开始明显快速增长，经济适用房又紧俏难买的情况下，北京最早创造出“两限房”这一概念。两限房即限房价、限套型的普通商品住房，符合一定条件才能申请。

　　廉租房的提出也是在1998年，当年国务院发通知提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。

　　不过，由于标准过低等因素限制，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。“夹心层”被排除在经适房、限价房和廉租房之外。

　　2009年3月，住建部副部长齐骥提出加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。

　　由此，目前四种类型房屋构成的保障房体系形成。

　　少建经适房呼声强烈

　　经适房成为争议最大的保障房类型，它的行政化干预程度也最高，在土地出让、税费政策等方面享有很多优惠。

　　用全国人大代表周海波的话说，经适房产权归属有永久性，但拥有者的经济状况是可变的。即使经适房分配时合理，但中低收入群体并不注定永远都是中低收入者，他们的经济状况可能因为各种原因得到一定程度的改善，甚至变成高收入阶层。

　　以北京目前的经适房价格和商品房价格对比，如果5年前一户家庭以4000元/平米购买了80平米的经适房，现在上市出售至少能赚取差价近百万元。

　　周海波表示，现在保障房政策需要调整，应明确取消经济适用房，因为政府没有义务满足产权房需要，经适房也已滋生很多腐败问题。

　　他称，富人装穷、造假以通过经适房申请；经适房成了公务员变相的“福利房”；经适房并不经济，中低收入人群也无法承受而弃购，反而是部分“有钱人”以经适房的价格获得了商品房的价值。

　　全国人大前副委员长成思危在今年的中国房地产50人论坛2011北京夏季峰会上表示，经济适用房成了腐败的高发区，“道理很简单，谁拿到经济适用房国家就补贴谁财富。”

　　成思危表示，一些公务员“近水楼台先得月”，他们既掌握分配权，又掌握了优先选择权。由于经济适用房是一块财富，有的人会想办法用各种不正当的手段来谋取，这就是为什么出现6连号，北京一些经济适用房小区60%、70%是租出去的，还有的买两套经济适用房打通成了一个豪宅等等。

　　成思危主张，经济适用房不宜继续建，而且还要处理好历史遗留的问题。

　　经适房终向公租房转变

　　土地越来越少，需求的人却越来越多，政府不可能一直靠行政化手段，建设那么多经适房和限价房。海淀区住保部门一名负责人说。

　　公租房不给承租人产权，租金不太低，几乎用市场化手段管理，承租人过渡居住后即可退出。所以加大公租房建设，让房源真正流动起来了，将更有利于保障人民住有所居。

　　北京公租房正处于“兴建”阶段。“十二五”期间，北京将建设收购公租房30万套以上，占公开配租配售保障性住房60%以上。

　　截至目前，北京已累计落实公租房项目98个、10.3万套，年内将配租1万户以上。

　　北京中原地产市场总监张大伟称，公租房的建设和管理更趋于市场化。解铃还须系铃人，由市场供需产生的住房问题，用市场化手段去解决将更有效。

　　加大公租房建设，将有利于稳定房价。张大伟表示，目前北京购房刚需很大一部分来自外地人，而且是刚毕业的大学生、创业人士、急于结婚买婚房的人群等。有了公租房作为过渡住房，将会稀释市场上的购房需求，相当于把原来的集中需求，延缓释放。供需决定市场价格，当需求减少后，房价自然也更加稳定。

　　公租房房源的增加，对房屋租赁市场的影响将更加直接。市住保办常务副主任邹劲松称，公租房的租金将实行市场定价，略低于周边租金市场。这对于周边的房租市场，将起到示范作用，由于价格偏低，对租房者也很有吸引力。对于非京籍人士人才，公租房保障居住也更显公平。

　　本版采写本报记者 孙雪梅