融创孙宏斌：危机和调控下高端楼市是最好卖的产品

　　2010年10月7日，孙宏斌带领的融创中国终于登上了港交所的舞台。在融创中国上市之初，投行曾对孙宏斌表示：“我投资的不是融创，而是一个东山再起的故事。”

　　作为中国地产史上的传奇人物，相比于顺驰时代疯狂致死的规模扩张之路，归来的孙宏斌已不再是过去那个地产骇客。融创中国上市之初，孙宏斌就定下坚持高端精品的战略方针。一年后，他带着融创中国前三季度135亿的销售成绩出现在公众面前。曾经顺驰的教训，让再次涅磐重生的孙宏斌，对于融创今后的发展有着更深入的体会，也注入了更多的希望。

　　危机和调控下高端楼市是最好卖的产品

　　主持人：您有一句话，叫做说上市后遇到的调控为你们带来了发展机会。从现在来看，这个观点是不是有点太乐观了？调控有没有为你们带来发展机会？

　　孙宏斌：首先调控对房地产行业来说是好事，为什么？因为房地产在前些年尤其是07年、09年、10年，房价涨得太快了。房价涨得太快了，地价涨得也快，银行贷款风险也越来越大，这样下去，对所有各方都不好，对买房人不好，对银行不好，对开发商也不好。这样继续下去，这个行业的风险越来越大。所以我说调控对房地产行业是一个好事，会让这个行业变得健康一些。其次，调控对我们企业也是好事。因为我们的产品品质好，所以销售受到的影响相对小一些。项目卖得好，现金流就好。另外我们土地储备相对比较少，买地的机会也好一些。所以我说调控对我们的企业也是个机会。

　　主持人：您刚才说产品和销售，我特别想跟您讨论一下今年的销售业绩，我们知道截至目前西山壹号院已经是今年销售冠军了，有20个亿，从目前的数据来看。

　　孙宏斌：不是今年的销冠，是第三季度的销冠。

　　主持人：就高端市场来看，您觉得受到调控的影响有多大？

　　孙宏斌：每个项目都会受到影响，高端项目当然也会受到影响。

　　主持人：相对少一些吗？

　　孙宏斌：北京的限购政策尤其严格，因为限购所以买房人会惜购，因为每个家庭只能买两套房，但是北京很多有购买能力的人比如买我们产品的人，很少只有一套房，都有两套甚至更多，所以他要买我的房子，就要卖掉一套，或者两套，才能买，所以他会非常谨慎的去选择一个地点比较满意、品质比较好、环境比较好的项目。所以在这种情况下，像我们这样品质好、地点好、产品满意、环境好的项目，销售受到的影响会小一点。

　　主持人：政府同样也出台了限制发行高端项目许可证的做法，您觉得这个做法对于市场，尤其是高端市场有多大的冲击？

　　孙宏斌：我觉得冲击不大，因为政府总的来说在销售许可证这块还是比较理性的，还是在看市场，没有说愣把你的价格往下压，比较理性、比较合理，所以我觉得影响不大。我想没有哪个开发商拿不到销售许可证，可能会慢一点，时间长一点，但是不会拿不到销售许可证。

　　主持人：我们知道融创的定位是走高端路线，这点大家都看到了，这样一个高端的定位，是因为刚才我们讨论的调控、限购的影响？还是说是一个长远的战略决策？

　　孙宏斌：其实我们一直在坚持高端精品战略，这主要是跟我们对市场的判断有关。因为不管做什么行业做什么生意，总要有一个定位，不可能针对所有的客户，我们的选择还是基于我们对这个市场的判断。

　　主持人：您不会觉得高端市场规模不够大吗？

　　孙宏斌：高端市场的规模其实很大，因为这部分客户购买力很强，而且高端市场受政策波动和受宏观调控的影响也比较小，因为这部分客户都有自己独立的判断。

　　主持人：你的意思是高端产品比中低端产品在危机当中是更好卖的一种产品。

　　孙宏斌：是的，因为购买高端产品的这部分客户，房产在他的总资产中占的比重比较小，而且他对价格没有那么敏感，他对地点、环境、品质、归属感更看中。

　　主持人：您刚才说到的高端，是在产品层次上的划分，在地域上的划分，融创也有你们的思路，你们把战线放在北京、天津、重庆和苏南这几个特定的地区，为什么只是聚焦在这几个地方呢？包括上海你们都没有涉及？

　　孙宏斌：我想有三个原因，第一个原因是你为什么要去那么多城市发展：我在04年，顺驰在香港上市的时候，一直给投资者解释，为什么当时我们要去那么多城市，我当时说，因为中国的每一个城市的房地产都处在不同的阶段。我们在这么多城市发展是为了让我们有一个更好的投资组合。

　　主持人：现在为什么看法变了？

　　孙宏斌：看法没有变。还是为了控制机会成本，但是要有一个好的投资组合。我们这四个区域就足够了，有一线城市，有二线城市，有三线城市，也有四线城市，比如宜兴、江阴、张家港、昆山、常熟等都是四线城市。这几个区域加起来总量也很大，人口加起来有9700万，每年开发量超过1.1亿平方米，总量也足够大。

　　第二个原因，每一个开发商现在的资源都有限，现在的地也贵，每年最大的开发商也只能买几百亿的地，所以没有必要去那么多的城市去找机会。

　　第三个原因，因为我们在这几个地方做了很多年，比如在天津，我们已经做了17年，我们当时也是进入北京最早的开发商，在重庆、无锡都是03、04年进去的。我们对这些城市的理解、对市场的理解、对客户的理解，要深得多。

　　另外就是团队，团队做了这么多年，大家能力提高了很多，磨合得也很好。所以这几个原因让我们觉得聚焦在这几个地方就够了。

　　主持人：未来会有区域扩张的计划吗？说到这几个地方，比如北京，大家觉得市场很不好做，因为北京是调控最严厉的一个城市，重庆又是房产税的先头部队，最早会在那儿开征，区域扩张的计划会有吗？

　　孙宏斌：没有扩张计划，我们还是坚持在这几个区域做，为什么呢？先说北京，中国如果说最看好哪个城市，第一个肯定是北京。

　　主持人：各地的人都想到北京买一套房子？

　　孙宏斌：北京确实受调控的影响比较大，比如北京的限购是最严厉的，为什么？是因为需求太多了，涨得太快了，中国很多人都想在北京买套房子，不是因为北京风景好，而是因为北京有发展机会。北京的房地产空间还很大。这是北京。

　　主持人：还是会坚持这几个区域。

　　孙宏斌：天津，会是今后发展比较快的城市，滨海新区作为一个新区来说，是一个新的经济增长点，它比别的新区的优势就是有庞大的产业支持。重庆是一个城市化进程很快的城市。苏南是经济总量很大的地区，经济很活跃，有钱人也特别多。所以这些地方都是我们精心挑选的。