融创孙宏斌：控制现金流 做一流的产品三流的规模

　　主持人：孙总，我们知道融创的上市是在2010年10月，刚好赶上国家堪称史上最严厉的宏观调控政策。调控对融创的上市有什么样的影响？

　　孙宏斌：07年年初雷曼给我们做了第一笔投资，07年下半年雷曼、鼎晖和新天域给我们做了第二轮投资，07年年底我们实际上就启动上市，但08年因为金融危机，就先停了。09年我们上市没有成功，原因是正好在年底又赶上一轮调控。去年我们在上市过程中，9月底的时候又出来新的一轮政策，所以我们整个的上市过程都是在调控的过程中。去年我们能够在香港成功上市，投资者看中的还是我们的团队，看中我们的发展潜力。从上市到现在，股票跌了很多，这是谁也没有想到的。我们的素质挺好的，当时上市价也挺低的，但是还是跌那么多。

　　主持人：后面会怎么样？您有什么期望和想法？股价，您觉得这不是人为可以控制的。

　　孙宏斌：对，我现在已经不看股价了，现在股价跟企业的基本面没有关系。其实从我们上市以来，业绩都非常好，09年上市时的承诺都达到了，10年我们的承诺也兑现了，在今年在这种环境下，我们的承诺也一定能够实现。我们能做的就是把我们自己的业务做好，把我们的承诺兑现。

　　主持人：上市的那一刻应该是最激动的。

　　孙宏斌：也没有，上市很重要，但也没有那么重要。好企业上市还是好企业，烂企业上市还是烂企业，上市的烂企业很多，不上市的好企业也很多。上市只是我们一个新的起点，让我们会有更好的发展。

　　主持人：上市的那天晚上庆功酒有喝醉吗？

　　孙宏斌：那天喝的是挺多的，喝醉也是应该的。

　　主持人：说到上市也有一些故事，很多人很好奇，比如说你刚才提到的贝恩，融创是贝恩在中国唯一注资的一家房地产企业？

　　孙宏斌：融创是贝恩全球投的唯一的房地产企业。

　　主持人：为什么你可以让他成为你全世界投资的唯一一家房地产公司，看重的是什么？

　　孙宏斌：贝恩是全球最优秀的私募基金，我想他们看中我们的，一是我们的团队，他们认为我们的团队有难得的经验和教训，有长期的合作经历，有激情；二是看中我们的发展潜力，他们对我们的发展前景看好。

　　主持人：您刚才提到了发债和信托是融创融资的两条腿，这两条途径您怎么评价？我更想多问一句是，之前我们也做了很多开发商的采访，其中我在问到张欣女士的时候，她当时谈到国内的整个银行系统对于开发商的开发贷利率已经非常之高了，但是钱是长腿的，是会跑的，可以通过在香港上市，到境外资本市场上去融资，包括信托带来的民间资本的介入，也是非常强大的一个渠道。在您心目当中，在调控之下房地产企业的融资，您觉得解决之道在哪里？

　　孙宏斌：我觉得现在这两条路都很难走，因为现在整个债市场都不太好，不光是对房地产，对所有的行业都是这样的，这个窗口现在基本是关着的。信托现在也很难，银监会对信托的发行管理都更加严格，所以，甭管哪个企业能发成债的，或者做成信托，都是好事。因为这种市场情况下，虽然利息高一点，成本高一点，但是钱更值钱了。所以说现在开发商管理现金流最主要的还是做好销售，现在债券市场是关着的，信托管理很严，银行额度很紧，只有销售自己控制得了。

　　主持人：无论是信托还是债券，最原始的开发贷款，都是特别难。

　　孙宏斌：包括客户的按揭贷款。

　　主持人：包括按揭都很难。卖房子也不是说你想卖得很好，就能卖得非常好。最近我们观察到一个现象，我和我周围得很多朋友几乎发现这一段日子以来，每天手机上都能收到房地产楼盘广告的垃圾短信，很多人在说，当你频繁收到这种短信的时候，就证明开发商日子已经很难过了。

　　孙宏斌：对，这是肯定的。卖房子确实很难，但是我觉得要把房子卖好，不是说今天做功课发多少短信就能解决的。其时，从买地那天就决定了，你的地买的好，成本低；从做产品那天就决定了，你的产品做得好，品质做的好才可能现在销售得好。不是说你现在着急了，加大广告力度，加大短信力度就能做好销售的。

　　主持人：临时抱佛脚。

　　孙宏斌：不管用。而且今年的销售更面临前所未有的复杂，是因为限购、限贷，你不是没钱，你有钱也不能买，没钱的人贷款也贷不了，所以今年的情况比过去要难，过去降价就可以了，现在降价也不行，又有限购。

　　主持人：有钱人也买不了。

　　孙宏斌：没有购买资格。

　　主持人：您说到这么多难或者市场状况不好，但是从你的叙述当中还是听到您对于融创的市场还是很有信心的。我特别想问你的是，怎么样去平衡，刚才我觉得您的稳健是让我特别印象深刻的，在扩张的速度跟资金链的安全等等一系列因素当中，你是怎么平衡这个问题的？

　　孙宏斌：其实没有什么可平衡的，我们现在肯定第一要把产品做得特别好，第二要把现金流管得特别好。在现金流稳健的情况下再买地，对我们来说其实不存在平衡的问题。

　　主持人：不再追求速度和规模了。

　　孙宏斌：是，我们肯定是不追求速度和规模了。我现在对我们的状态很满意，因为我们的产品肯定是一流的。因为我们项目比较少，我们也非常下工夫，我们也很努力，所以产品做的特别好。在规模上，我们应该算三流的，但那不是我们追求的目标。我们现在追求的是做高品质的产品，提供高品质的服务。产品做好了，发展是必然的。

　　主持人：其实规模是三流的，并不是你当下特别在意的。

　　孙宏斌：因为把产品做好了之后，自然规模会发展的。尤其这个行业里面我不觉得规模有多重要，我经常把这个行业与投资行业比较，有两个特点比较像。投资行业的第一个特点是，第一个项目挣钱不等于第二个项目挣钱，第一个项目挣了，第二个项目亏了很正常。第二个特点是投资行业投一个项目挣的钱，不一定比投十个项目挣钱少，你从来没有听投资行业说市场占有率。

　　主持人：这个思路跟顺驰的时候很不一样。

　　孙宏斌：是的，学习了，进步了。