无理由退房重出江湖：相当于给开发商无息贷款

　　三季度以来，开发商承诺“无理由退房”现象在杭州、武汉、嘉兴等地频频出现，引起业界质疑。上海市场2008年也曾出现过“无理由退房”，但《东地产》调查发现，今年尚没有此类事件出现。

　　东地产 曾倩文 报道

　　江湖风波恶，房企融资忙。销售业绩冷，无理可退房。

　　在最严厉楼市调控的重创下，开发商为了缓解年底的资金压力，卖房的招数也开始花样百出。10月13日，杭州市区一家名为嘉凯城?名城公馆的项目宣称将于本月30日推出“无理由退房活动”。

　　其实在三季度之初，武汉一楼盘就曾宣布对售出的每套房子实行“无理由退货”，而嘉兴一项目随后也推出“三年后无条件回购”的投资型商铺。

　　至此，开发商又以“无理由退房”，来打消购房者跌价之忧。

　　缺钱是关键

　　上市房企嘉凯城开发商的嘉凯城?名城公馆总建筑面积15万平方米，10月30日首次开盘，推出2幢226套房源，开盘单价预计在2.2万-2.3万元。这次“无理由退房活动”针对的是其中150套房源，开发商和购房者将签订《无理由退房协议》。协议规定，只要是开盘后60天内参加购房的客户在交房前6个月的10天内(2013年6月1日-6月10日)，即可"无理由退房"，开发商退还购房款，但不计利息、补偿金等其他费用。

　　相比之下，武汉的海山金谷则规定，购房者从交房之日起三年后可以无条件退房，开发商除退还业主的全额购房款外，还将按房款的10%每年支付资金占用费。

　　嘉兴罗马都市的做法是，购房满三年后，可根据当时市场行情决定是否退房。如要退还，开发商将支付购房者房款的136%。

　　为何开发商会屡屡作出类似“无理由退房”的承诺呢？是否真如开发商所言——为了消除购房者对房价下跌的担忧？

　　《东地产》记者调查发现，推出此类承诺的开发商大多存在资金链紧张的问题。以嘉凯城集团为例，10月20日，嘉凯城发布的2011年三季度报告显示，今年1-9月公司完成营业收入41.57亿元，同比减少23.74%；实现营业利润2.57亿元，同比减少77.73%。

　　公告显示，9月份嘉凯城曾先后进行三次借信托产品融资，并计划以总价4833万元出售苏州市山塘公司27%的股权。

　　值得注意的是，嘉凯城上海区域公司中凯集团在上海拥有中凯城市之光、汇贤雅居二期等项目。9月7日的公告称，中凯集团拟向五矿国际信托转让对子公司上海源丰投资发展有限公司的债权进行信托融资，为项目的开发筹集资金。

　　出现有规律

　　市场的调整总是波段性的。2008年，国民经济进入低迷，房地产市场也随之转冷，各大城市房价纷纷“跳水”。

　　当时，“无理由退房”现象在北京、南京、常州、长沙多个城市出现。而如今，楼市仿佛经历了一个轮回，《东地产》记者统计，截至9月20日，长三角地区已有杭州、常州、南京、嘉兴等4个城市的5个项目做出“无理由退房”承诺，而上海市场暂未有开发商采用此策略。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，“无理由退房”的出现是有一定规律的。首先，市场宏观环境的波动与房地市场的冷清会是此现象出现的必要背景。其次，“无理由退房”往往是房价“拐点”来临的“指示灯”。在市场降价气氛浓厚的环境下，开发商为打消购房者顾虑才会出此对策。然而，许多购房者认为，承诺“无理由退房”的项目越多，未来降价的可能性就越大。因此，“退房潮”很可能会伴随着“承诺潮”而出现。

　　事实上，从9月初至今，杭州、南京、太仓等地的退房活动不断出现。有数据显示，杭州仅10月8日至18日的10天，就有20起退房。而10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房最高值。

　　相当于给开发商“无息贷款”

　　近日，上海龙湖郦城降价两成，引起十几名前期业主要求集体退房。而《东地产》记者也从沪上几大律师事务所得到消息，打电话到律师事务所咨询“如何退房”、“可不可以退房”等问题的市民数量在逐渐增多。

　　上海星瀚律师事务所主任律师卫新指出：“来咨询的市民大多是受市场降价趋势的影响，担心所购楼盘降价给自己造成影响。虽然这些业主们对成功退房的信心不足，但至少可以说明，有退房意愿的人在增多。”

　　“无理由退房”不会是完全无条件的，如会限定具体的房源、限定退房申请的时间、限定付款方式等。以杭州嘉凯城?名城公馆为例，如果购房者想要“无理由退房”，只能在2013年6月1日至6月10日提交申请，而且开发商只退购房款，其他任何费用、利息和补偿金均不支付。这样的条款，相当于购房者给开发商一笔“无息贷款”。只要购房者选择退房，就不可避免地面临损失。上海国年律师事务所主任曲英华提醒。

　　曲英华还指出，由于我国房地产业实行的是项目公司制，对于那些承诺期偏长的项目，购房者很可能到约定时间想要退房却发现项目公司找不到了，或者要退房项目公司已经没钱了。另外，从目前法律环境来讲，解除签约备案手续复杂、谁来承担税费损失等因素也会影响无条件退房的操作。

　　链接：“无理由退房”那些事

　　上海艺泰安邦

　　2008年10月18日，上海刚泰置业有限公司旗下的艺泰安邦宣布，即日起1个月内，艺泰安邦四期前100套订购并签约的客户，在2010年1月1日至4月30日期间，可以提出无理由退房，开发商承诺加价10%回购。这是上海第一个公开承诺无理由退房的楼盘。

　　天津格调竹境

　　天津泰达建设集团格调地产从上世纪90年代起就有“无理由退房”系列行动。2008年8月，格调地产开发的格调竹境再次推出此承诺。即从签订协议的一刻起，所有业主都可以无理由、无条件的退掉已购房产；实施‘无理由退房’的截止日期为房屋初始登记日之前；对于办理贷款的客户，将先行协助其还清银行本金再退房；所有退房手续完成后，将在7个工作日内，完成退款。

　　常州巨凝金水岸

　　2011年9月，常州巨凝房地产开发有限公司开发的豪宅项目巨凝金水岸坚持不降价，并提出“保8增值计划”。即从9月起到2011年12月31日，凡购买巨凝金水岸，在交付时如果房价没有升值高于购买时价格的16%，可以无条件退房，同时还会另外补偿16%的价差。从现在距离交付还有2年时间，以16%的涨幅来算，平均每年涨幅8%，因此称之为“保8增值计划”。