房企否认降价说和资金链问题

　　本报记者 赵怡雯 实习生 李慧 发自上海 

　　日前，龙湖郦城业主打砸事件已是闹得满城风雨，随之而来的一线城市降价潮是否会到来，房地产企业的资金链真的hold不住了吗？对此，《国际金融报》记者于昨日致电龙湖集团，其品牌经理邵玉群代表龙湖回应了相关问题。

　　“降价说并不存在”

　　龙湖郦城业主打砸事件的导火索便是，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。而在面对“大降价”一说时，邵玉群并不承认，。她指出郦城本次被外界所认为“降价”的楼盘有两种：一种是刚推出的二期公寓房源，1.4万元/平方米的价格为“全新产品组团价”。此价格是按照当前市场需求定价，跟周边楼盘也差不多持平，不存在降价或者涨价的比较。一期公寓虽然是1.7万元/平方米，但地理位置交通位置都要比二期强，且二期房在2013年中才能交付。这意味着，一期公寓和二期公寓在房源条件上并不相同。

　　龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪此前在接受其他媒体的访问中也透露，这一次“降价”的郦城MOCO项目只有40年的产权，与去年的70年产权产品根本不相同，所以采取了平价入市策略。邵玉群强调，这“40年产权”的房子是商业用途的，也就是此次“降价”中的第二种房源，均价为1.2万元/平方米。

　　对于业主因“降价”冲击售楼处要求无偿退房或补偿销售差价等行为，邵玉群表示，“冲击”的基本是针对刚才介绍的第一种“二期公寓房源”，“合理合法范围的业主诉求，公司将认真对待，并欢迎沟通”，而对于现场已经发生的情况，她表示目前“已通报相关部门进行处理”。

　　“资金链并没问题”

　　对于本次龙湖郦城“降价”的原因，外界普遍猜测，龙湖华东区需实现5天20亿的回款，用以弥补龙湖集团异地资金短缺所需。

　　面对这种质疑，邵玉群强调“龙湖并不缺钱”。 她举出资深分析师对龙湖的调查，表示“龙湖目前财务状况稳健”。该分析师指出，截至6 月底龙湖手头现金约126 亿元，其中只有4 亿元为受限制现金，因此自由现金流十分充足。在回款率方面，今年上半年销售的183 亿元中，龙湖集团已回收171 亿元，回款比率高达93.4%。

　　据了解，香港《信报》、《香港经济日报》也援引了该分析师的观点，其预期尽管整个行业于下半年将面临回款率低于上半年的情况，但预计龙湖全年的回款率将达80%，而集团下半年将减慢买地步伐，估计目前手头现金超过100 亿元。而龙湖地产2011年半年报显示，今年上半年龙湖实现总收入 78.5 亿元，同比增长113.8%。

　　然而，尽管从公开的资料上并不能说明龙湖地产的现金流出现了问题，但对于处于调控中的中国房地产企业而言，未来的日子并不好过。

　　德邦证券(微博)分析师张帆指出，银监会主席刘明康近日宣称银行可承受房价下跌四成，官方的说法表明银行已在本轮调控过程中从供给端开发贷款、需求端购房按揭贷款双重封卡，控制风险水平。今年销售不旺，除受限购影响，与银行端控制按揭贷款密不可分，且目前降价现象在一线城市已经日渐突出，房企资金“开源”受阻，必然以“节流”应对，预计明年房地产投资下行，政策无转向，销售难起色。

　　全国降价尚未铺开

　　随着中海、龙湖、绿地等知名房企在上海的项目出现了较大幅度的“降价”，房地产“拐点”是否真正到来了？龙湖集团既然已经在郦城新推出的楼盘中实行“全新产品组团价”，那么会不会在全国范围内自己开发的楼盘中也实行“组团价”呢？

　　对此，邵玉群对记者表示“目前没有在全国范围内降价的计划”。她指出此次开展“抢收华东”促销行动是因为“华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，为有效激活并抢占市场，集团集中推出一批高性价比房源展开强销”。相比华东地区而言，龙湖在其他区域的销售情况相对比较好，因此近期在其他区域没有降价的计划。

　　据了解，目前一线城市出现的降价行为一般出现在城郊，或者远离市中心的相对偏远地区。对此，浙商证券分析师戴方对《国际金融报》记者指出，“现在楼价正处于僵持阶段，尽管从单月价格看有往下降的趋势，但降价的只是中低价位的房源，并没有明显的迹象表明楼市拐点已经到来，因此降价很难波及开来。”

　　10月25日，房地产板块表现强势，截至收盘板块整体上涨3.12%，其中新湖中宝、深国商、中体产业、金科股份强势涨停。尽管当前并非买房的好时机，但不少分析师认为第四季度是配置地产股的好时机。国信证券分析师方焱认为，在宏观经济预期转差情形下，地产板块政策面预期将明显好于今年第一季度，但基本面预期却未必比当时所预期得更差，而估值却更低廉，第一季度地产涨幅居第二，因此第四季度跑赢大盘也将是大概率事件。