美国反式房产抵押贷款趋普遍 缓解养老金压力

　　最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。中信银行近日率先推出“养老按揭”业务。

　　《经济日报》今天报道，有专家分析认为，我国现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

　　“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。

　　“以房养老”的观念一提出，就引起了社会的关注。在国外，特别是在美国，“以房养老”已经有了成熟的经验，从具体做法上不难看出，想用这个方式补充养老体制，不单单是银行或房屋中介的事，政府的担保起着重要作用。就让我们来看看，美国老人是如何以房养老的吧。

　　美国绝大多数有房人都有当房奴的经历。有一句话是这样说的——“人是房子的过客”。工薪阶层供房几十年，到了老年却因收入不足不得不卖掉房子，离开住了几十年的社区，另寻便宜的地方租住。

　　针对这种情况，从上个世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老。取得了一定的成熟经验后，美国议会在2005年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。

　　“反式房产抵押贷款”近年来在美国越来越普遍。这种贷款方式是将房屋主人所拥有的固定资产变为现金，按月发放，供他们在有生之年使用。这样有助于老年公民在经济上得到保障，缓解社会养老金使用的压力，满足他们在医疗和生活上的需要。老年人居有定所，而且老有所养。

　　申请条件62岁以上

　　美国联邦住房局规定，申请成为贷款人的要求并不复杂。所有62岁以上的老人，拥有已经付清按揭的、或是所欠按揭数目已经很少的居住房，不欠任何联邦债务(比如欠税、欠联邦学生贷款等)，要抵押的房产是申请人的主要自住房，就可以申请。

　　在办理借款时候的手续费，可以算在贷款里，大约为全部借款的2%，老年借款人不必拿出任何现金。

　　具体做法三次估价

　　从技术上讲，这种贷款是由联邦政府作保，用自住房作抵押，帮助老年人找一家银行借贷。与买房借贷不同的是，申请者无需有工作，无需有经济来源等要求。而所能“借”的钱，有具体的计算公式，由银行负责计算具体贷款的总额。

　　其中，房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价，以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等等。如果房主人将连体住房中的某几个单元出租，但是自己也住在同一建筑中，那么也是合格的申请者。

　　贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准，参考利息率、房子的价值等方面，给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款，或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型，比如在一年中定额某几个月，在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式，那么银行将收取20美元的手续费。

　　申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低，那么申请人所能得到的贷款越高。

　　特别之处政府担保

　　这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”，不仅不同于买房按揭贷款，也不同于其他以房产抵押的贷款，因为借款人永远不用担心偿还。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里，或是不再符合联邦政府规定的借款人条件——比如有非法行为的时候为止。

　　在借款人在世时，房子所有权为借款人所有。在他们离世后，该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后，如果在还清贷方银行款项后尚有盈余，该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不足还款，那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分，银行也不会吃亏。

　　这笔通过预支自家房产而得到的现金，可以在老年人退休后解决他们相当大的经济压力。联邦政府规定了相当宽松的使用范围，让老年人能够更舒适地享受生活。

　　老人可以用这些钱支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、偿清以往的各种债务和房贷、用于学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳必要的税金、甚至给亲友买礼物，但是不能用于非法交易。

　　案例

　　无债全家轻松

　　阿维利·山诺尔是退休的美国海军陆战队中校。他在退役后和妻子回到了弗吉尼亚老家买了房子安顿下来。因为在军队时他一直到处调动，所以买房子时间很晚，到了65岁退休的时候，房子按揭还没有付清。

　　山诺尔知道政府有“反式房产抵押贷款”项目，可是他一直犹豫是不是要等到全部付清按揭才能申请。他咨询后得到的回答是，他完全够申请资格。

　　山诺尔先用抵押贷款偿还了全部按揭贷款，从此不再欠债，而且可以和妻子终身住在买下的房子里，无债无忧了。

　　他所接到的抵押款，每月为1400美元，这让老夫妻手头变得宽裕多了。

　　晚年达成梦想

　　84岁的托马斯·哈丁是一位二战时期的美国飞行员，他一直是社区飞行俱乐部成员。他在女儿的帮助下，申请了“反式房产抵押贷款”。

　　他得到了8万美元的贷款。身体一直健康的托马斯用其中的一部分钱，买下了一架属于自己的小飞机，实现他多年以来的愿望。

　　丰富退休生活

　　` 玛丽·埃尔菲一直为家庭付出，她从来没有工作过。在她已经72岁的时候，她和丈夫申请到了“反式房产抵押贷款”。她和丈夫商量用这些钱投资开一个糖果店。这个小店使玛丽又忙碌又兴奋。她买了电脑，学会了上网订货和做广告。她说：“退休生活因为有了这笔钱变得有意思多了。”本报特约美国撰稿 温玉顺

　　以房养老全球实践

　　日本

　　日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。

　　加拿大

　　超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世。

　　新加坡

　　60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

　　英国

　　英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。