紫荆豪庭捂盘拖出鬼故事
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-28 14:46 来源: 法制晚报
小区传言“闹鬼” 住户、保安都没见过 物业没接过一起相关投诉 派出所没接过报警
矗立在东三环辅路、距国贸中心不到1000米；按高档公寓设计，能在房间里遥望团结湖。如此诱人的楼盘，以低于周边同品质楼盘每平方米3000元的价格贱卖，还鲜有人问津。
紫荆豪庭销售遇冷，皆因被传闹鬼。
如今楼市低迷房价不断下跌，急着卖房的业主们联系本报希望帮忙辟谣。经过记者调查，发现闹鬼谣言的背后，是开发商在楼价高企时试图“捂盘惜售”，没承想“捂”出了鬼，砸了自己的脚。
鬼故事·探访
住户：没人遇到过“鬼”
紫荆豪庭里到底有没有过异常？记者到小区实地采访了50名业主和租户。他们都表示，没遇到过任何异常情况。
已经入住近10年的张女士说，她是入住最早的一批人，她没遇到过“鬼”，也没听邻居说过家里闹鬼。
一位男业主表示，他因为工作原因每天都深夜到家，从没遇到过“电梯自动升降”的怪事。
在紫荆豪庭里上班的某公司女员工小朱说，她刚上班时听说过这里闹鬼，晚上加班时还胆战心惊的，但两年过去了，什么事也没有。
保安张明(化名)说，按照物业规定，小区保安24小时值班，每天夜里要巡楼，每个楼层都要去。
“我来小区两年了，没遇到任何异常。刚来的时候我就听说闹鬼。有天晚上我喝多了，夜里两点借着酒劲去传说中鬼出没最频繁的10层捉鬼。结果呆了几个小时，啥事没有。”他说。
物业公司：
没一例投诉和“闹鬼”有关
负责紫荆豪庭管理的是长城物业。
这家物业公司每月都会整理小区管理报告，其中要汇总一个月的全部投诉情况，包括装修吵人、停车位被占、报箱丢了报纸等各种琐事。
记者在这份报告中，没有发现一例投诉与“闹鬼”有关。有一例投诉涉及“电梯下不来”，调查结果是清洁工收拾垃圾，一直按着“开启”键。
还有数例投诉都涉及夜间噪音问题，但结果都是楼上住户活动声音大了些，楼板不太隔音导致。
物业公司一位员工表示，公司也知道“闹鬼”传言，还专门派人调查过，没有发现任何异常。
派出所：没接过“闹鬼”报警
紫荆豪庭属朝阳公安分局的团结湖派出所管辖，两地相距不过一公里。
团结湖派出所一位民警告诉记者，他来所里五六年了，要不是记者问他，他还不知道辖区有“鬼宅”。紫荆豪庭在三环辅路边上，警察巡逻经常路过，没听说出过怪事。这么多年，所内也没接到过关于“闹鬼”的报警。
住建委：没因“闹鬼”出现退房潮
据了解，紫荆豪庭开盘时间是2001年7月。记者通过市住建委官方网站查询到，紫荆豪庭自开盘销售以来，没出现过退房潮。
开盘至今，紫荆豪庭网上签约退房出现过6例，且时间集中在2007年和2008年，每年各有3例。
法院：
退房案与“鬼”无关
记者从朝阳法院了解到，紫荆豪庭开盘至今已10年，因买卖双方纠纷闹到法院的官司有5起。其中只有1起案件是退房诉讼，退房理由是怀疑开发商手续不全，和闹“鬼”无关。
法院最终判决怀疑无据，驳回了购房者的诉讼请求。
鬼故事·传说
传了多年 越传越神
紫荆豪庭“有鬼”，在社会上已经传了很多年，越传越神。网上有很多关于它的“鬼故事”。
“当初开工时挖出一具衣衫不整的女尸，开发商草草处理了之，后来楼建到10层的时候，就有工人从高空跌落而死。开发商请来风水先生，风水先生来后脸色大变，一语不发当即扭头而去。”
“据说建成之前这块地是一栋居民楼，有个女人上吊自杀，怨气太重。现在业主深夜在家还能听见女人大声哭。一些居民因为害怕而搬家，投资商本人不信邪，决定亲自住一晚。哪想半夜三更哭声来了，吓得他穿着睡衣就跑进了附近的酒店。”
除此之外，还有人说有的业主经常发现屋里有鬼影；有的孩子莫名其妙地往墙上贴，嘴里叫着阿姨；小区电梯在夜里会自动升降；夜里会有不明的敲门声，车库里的汽车自己会挪位置等。紫荆豪庭因此屡现退房潮，最严重的一次有17个业主一起要求退房。
鬼故事·由来
捂盘惜售
没憋出高价憋出了“鬼”
房难卖，空置率高，是不是与闹鬼传言有关呢？顺着这条线索，记者找到一份某公司多年前为紫荆豪庭制订的营销策划报告。报告中分析的销售冷清与闹鬼无关，却与开发商的捂盘惜售存在关联。
紫荆豪庭的开发商是北京科管房地产开发有限公司，该项目于1996年动工，1999年主体竣工，但直到2001年7月才正式开始销售。报告披露，楼盘延迟上市是科管公司某些股东和高管故意捂盘惜售。由于房地产市场已经发生巨大变化，导致紫荆豪庭不能再适应新形势下的需求。
此外，悟盘导致几年前的时尚设计、装修及赠送的电器、洁具成了老旧产品。与此同时，周边开盘且价格定位与紫荆豪庭接近的，还有北京财富中心、建外SOHO、棕榈泉国际公寓等项目，也带走了紫荆豪庭很多潜在客户。
由于这些原因，紫荆豪庭一直销售冷清。之后，紫荆豪庭出了“闹鬼”传言。
●相关介绍
紫荆豪庭是一座“由香港人士投资、香港设计师设计的具有典型港式风格的公寓”，当时定位的客户是外国人和香港人士。但销售时，高档公寓的需求主体已经被国内高收入群体所取代。针对前者做出的努力，恰恰不被后者所接受。
户型形如花瓣
三角格局不讨好
对于该楼盘格局的设计，记者查阅过紫荆豪庭的全部户型图，发现8个户型的房屋都不是正南正北向的，房间面积也呈不规则形状，像一个三角。每个户型的餐厅和客厅都是“歪”的，房间内的小三角成了不好利用的区域。
据了解，香港设计师的设计初衷，是把每个户型看做紫荆花的一个花瓣，走廊连接所有户型呈紫荆花的环形。正因如此，“紫荆豪庭”中的“紫荆”由此得名。
外国人和受西方文化影响的香港人或许对这种标新立异的设计感兴趣，但国内购房者则认为，“这种房子不方正，东西不好放，住着不舒服”，也有人认为这种格局“风水不好”而放弃购买。
户型阳角多
容易让人心理恐慌
中国建筑科学研究院的设计师李猛看到户型图表示，紫荆豪庭的户型设计中出现了很多“阳角”，通俗地说就是在房屋中突出来的尖角。从建筑心理学上讲，阳角直接对着人，会让人感到压抑，有一种恐惧感。
紫荆豪庭的业主，近半将房子出租给公司，还有一部分作为商用。由于入住率低，一到傍晚员工下班后，楼内就显得空荡荡的，晚上更是漆黑一片缺乏人气。而紫荆豪庭的户型都是两居室和三居室，面积最小的户型也有100多平方米。
李猛说，如果房屋面积大家里人少、楼里入住的人也少，很容易让人因孤独而产生恐惧。
他还说，夜晚很多高层建筑都会听到“哒、哒、哒”的响声，就像小钢珠掉在地上的声音，冷不丁地听到感觉很吓人。这是钢筋在温差变化时受到热胀冷缩作用而发出的响声，不是超自然现象。
谣言源自网络
惜售难售成“闹鬼”证据
经过调查记者发现，听说过“紫荆豪庭闹鬼”的人，他们的最初信息源都来自网络。虽然很多人是听亲朋说的，但追根溯源记者发现，传播“闹鬼”信息链条上的第一个人，获知消息的途径也是网络。
记者在紫荆豪庭采访了50位住户，其中八成人知道楼盘被传闹鬼的事，但他们的最初信息源也来自网络；不知情的两成人，恰恰都是不会上网的老年人。
而“捂盘惜售”和开盘后的销售冷清，则被网民当成了“闹鬼”的直接证据：挺高档的楼盘，为什么一直不卖，开盘后也不好卖？肯定是“有鬼”呗，否则说不过去呀！
经济大案
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●“游走”在法制与经济之间，以法制的视角解读经济，关注国内外知名企业，关注社会民生
﹃紫荆豪庭﹄户型图
栏目主持人付中
文/记者 付中 闫新红 实习生 王晓飞
★本栏目稿件将在北京新闻广播《警法在线》栏目中互动播出
因为“鬼故事”的传播，紫荆豪庭整个楼盘无辜地贬值了1.55亿元，平均每个业主受损近50万元。开发商属于“项目公司”，卖完房就撤，没为闹鬼谣言作出官方解释，是谣言越传越广的重要原因。
记者调查发现，房地产业没有售后服务意识和机制，“项目公司”消失后导致业主维权难的现象，在本市普遍存在。
楼盘贬值？
整栋楼“损失”上亿
“闹鬼”吓跑众多客户
紫荆豪庭小区物业公司的人员告诉记者，根据物业记录，紫荆豪庭已经没有“一手房”。
据周边的房产中介介绍，受“鬼故事”的负面影响，目前紫荆豪庭的均价为每平方米2.8万元，比周边的锦湖园公寓、团结湖公寓这些同品质楼盘每平方米要便宜3000元。
紫荆豪庭由两座26层塔楼公寓组成，其中地上建筑面积为51698.55平方米。按现今的房价计算，整个楼盘全体业主蒙受的房价损失高达1.55亿元。整个楼盘共分328户，平均每户损失近50万元。
但即便是贱卖， “鬼故事”照样吓跑了很多人。
紫荆豪庭附近的房屋中介人员纷纷诉苦说，很多客户原本对楼盘比较满意，但一听说“闹鬼”立刻放弃。
业主刘女士等多名业主联系本报记者，希望能为紫荆豪庭辟谣。他们表示，总有人问自己小区里有没有鬼，让人心情很差。
谁来辟谣？
开发商“消失”
没人理会“鬼故事”
记者从业主处得知，自始至终，紫荆豪庭的开发商北京科管房地产开发有限公司都没站出来解释“闹鬼”一事。开发紫荆豪庭的北京科管房地产公司，能够查询到的电话都已不能使用。
记者从市住建委获悉，科管房地产公司只开发过紫荆豪庭一个楼盘，之后便销声匿迹。
据了解，紫荆豪庭与中海地产有关。记者致电中海地产北京公司核实，前台人员让记者联系一位姓刘的女士。
刘女士承认中海地产确实参与过紫荆豪庭这个项目，但负责过这个项目的员工都已离职，现在的员工已经说不清当时的情况。
当记者请刘女士帮忙联系离职的知情员工时，对方口气里透着不耐烦，一再强调“房子早卖完了，项目五六年前就终结了”。
没有“官方”辟谣
“鬼故事”越传越邪乎
没有“官方”解释，有人就开始在网上胡解释。有人说，房间里有鬼影，是因为室内墙面用了磁性材料，于是墙成了录影带，天上一打闪电就等于“开始拍摄”，再一打闪电就等于“播放”，墙上的影子其实是住户的人影。
也有人认为，这是开发商的合伙人散伙后“装神弄鬼”，目的是影响楼盘销售。
“鬼故事”不能被驳倒，于是越传越广。
辽宁大学新闻传播学院教授文然表示，人们面对新鲜事物，第一反应是当成谈资传播它。因此官方及时权威的辟谣，是防止谣言扩散的最好方式，也是唯一的方式。紫荆豪庭“闹鬼”事件中，开发商和权威部门始终没出面做出解释，是谣言越传越邪乎的重要原因。
表一
●阳明广安园
北京同源房地产开发有限公司
诉讼缘由：开发商代收公共维修基金、契税后下落不明，逾期未办房产证
●宝鼎中心
北京致祥房地产开发有限公司 诉讼缘由：逾期多年未办房产证
●泰然居
北京泰然房地产开发有限公司 诉讼缘由：开发商未将购房者资料报住建委备案，导致购房者无法办理房产证
专家建议
购房者选房
要了解开发商“背景”
多名房地产业内人士认为，解决房地产业的售后服务问题，关键在于政府部门的引导，通过制定规范来强制开发商建立“卖完房得负责到底”的意识和机制。但也有业内人士表示，其实“项目公司”是没有明确定义的。购房者不能仅因某个企业之前没开发过楼盘，就认定其属于“项目公司”。一家房地产开发公司是不是“项目完了就散”，完全靠股东各方的合议，有些或许会一直合作下去，成为品牌。
北京工商大学经济学院副院长、从事房地产研究的郭馨梅教授说，遇到情况后，业主如果通过现有的物业公司找不到开发商，捷径是求助于政府主管部门。
郭教授建议，购房者选房时不要只在乎价格和地段，也要适当了解开发商的“背景”，否则入住后可能会遇到和紫荆豪庭类似的烦恼。
谁来售后？
“项目公司”开发
“寿命”只有六七年
一位房地产业管理层人士告诉记者，像科管公司这种“打一枪就走”的公司，业内叫它“项目公司”，即为了某个楼盘的开发销售，由多个公司或自然人共同设立的公司。房子卖完了，各方的合作结束了，公司就不再实际经营，成为空壳。
据了解，2007年北京的房地产开发公司有4000多家。
“真正活跃的顶多100家，其他多半是‘项目公司’。”该人士感叹道，与商品房70年的使用期相比，寿命多半只有六七年的“项目公司”，难以担当售后服务的重任。
如果购房若干年后，出现了比闹鬼更严重的房屋质量问题，需要开发商出面解决或做出赔偿，而“项目公司”又消失了，业主该怎么办？
表二
●盛金天桥商厦
北京世纪天桥房地产开发有限公司
诉讼缘由：因开发商原因未能订立担保合同，无法贷款导致商品房买卖合同不能履行
●福臻家园
北京中豪房地产开发有限公司
诉讼缘由：办理房产证逾期
●金岛花园松苑
北京华富房地产发展有限公司
诉讼缘由：逾期不办房产证
房屋出现问题
找物业公司不管事
律师刘琳表示，有人误以为物业应替开发商“受过”，其实并非如此。
从法律关系上，商品房买卖合同的双方是开发商和业主，因此房屋出现质量问题，业主只能向开发商追究责任。
“就算物业公司是开发商的下属公司也不行。何况很多年以后，有裙带关系的物业可能已经离开，新物业更没这个责任了。”刘律师说。
一位房地产业内人士表示，业主可以到工商局查开发公司的股东构成，然后找股东。
但记者调查发现，普通公民无权查询此事项，除非委托律师。问题在于，如果业主只是想找开发商协商解决问题，不到起诉的地步，为了到工商局找个联系方式，就要花上一笔律师费。
“卖房才是硬道理”
房企没有“售后服务”机制
某房地产开发公司总经理刘士武表示，房屋既然属于商品，那么开发商就有提供售后服务的义务。除房屋质量问题以外，开发商也应给业主营造出温馨和谐的居住氛围。“鬼宅”谣言显然对楼盘造成伤害，开发商应去辟谣。
而一位房地产销售经理表示，和其他行业相比，房地产业的售后服务仍处于“初级阶段”，很多开发商认为“卖房才是硬道理”，没有售后服务机制。
“在美国、香港等成熟市场，房产商对客户的理念是‘终生锁定’。在满足业主各个年龄阶段购房需求的同时，又潜移默化地把他们的亲友发展成了客户。”他说。
谁来受审？
买卖房屋官司
开发商大多缺席
“房子卖完以后公司就找不着了，这种事多了。”大兴法院红星法庭副庭长赵玉东表示，其中分为两种情况，如果开发公司属于“名存实亡”，则被告主体仍为开发公司。公司实在联系不到就只能缺席审判，执行阶段如果发现公司的注册资金已经抽逃，则追加股东为被执行人；如果开发公司已经注销，则被告主体为原公司股东。
赵玉东告诉记者，遇到这种情况，找人、调查都很困难，光缺席审理之前的公告期就要六个月，业主维权过程肯定是旷日持久。
“前几年我们庭有个案子，法官给起诉的业主解释完情况，业主当时就撤诉了。对方无奈地称还是自己想别的办法吧。”赵玉东说。
经过走访各区法院记者了解到，2008年以来，本市法院审理的商品房预售合同纠纷案，被起诉的开发商在诉讼中缺席的案件很多，其中绝大多数涉案开发商为“项目公司”(见表一、二、三)。
表三
●现代花园
北京德华房地产开发有限公司 诉讼缘由：未按照约定交房和装修
●温泉北里
北京中孚新元房地产开发有限公司
诉讼缘由：逾期未办房产证
●国恒基业大厦
北京国恒基业房地产开发中心
诉讼缘由：逾期未办房产证
●腾龙家园
北京华风腾龙房地产开发有限公司
诉讼缘由：逾期交房
文/记者 付中
闫新红
实习生 王晓飞