报告称北京通州楼市库存大消化难 越降越没人买
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-28 16:32 来源: 财新网
2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。 王晓东 / 东方IC
通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大
编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
(本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场)
通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍
2：通州房地产市场介绍
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表
4：通州二手房市场概况
5：通州后市预测
1：区域介绍：
通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥(亦庄部分)四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：
近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城第一降”、“半折甩卖”楼盘等，实际降价幅度最大，目前售价比去年年初降20%左右。
| 通州住宅月成交 | 套数 | 均价 |
| 2011年3月 | 156 | 19492 |
| 2011年4月 | 170 | 21464 |
| 2011年5月 | 460 | 19016 |
| 2011年6月 | 409 | 20646 |
| 2011年7月 | 231 | 23595 |
| 2011年8月 | 395 | 17144 |
| 2011年9月 | 496 | 16900 |
| 2011年10月 | 260 | 16577 |
数据来源：北京中原市场研究部
北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。
成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。
| 楼盘名称 | 月份 | 售价(元/平米) | 销售套数(套) | 降价方式及情况 |
| 京贸国际城 | 10月 | 20481 | 1 | “京城第一降”；13400元/平方米起，均价19800元/平米 |
| 8月 | 19241 | 3 | ||
| 润枫领尚 | 10月 | 14580 | 35 | “半折甩卖”楼盘经过5个月，目前去化仅占2.5%(可售房源1468套)，近期“13000元/平米起，均价15000元/平，10月至今35套 |
| 6月 | 17947 | 1 | ||
| 珠江拉维小镇 | 10月 | 16828 | 5 | 特价房16000-18000元/平米 |
| 9月 | 16870 | 9 | ||
| 8月 | 16385 | 16 | ||
| 珠江国际公馆 | 10月 | 15982 | 1 | 15800元/平米起，与年初推广价比直降5000 |
| 7月 | 15354 | 1 | ||
| 华业东方玫瑰 | 10月 | 16150 | 21 | 特价房15000元/平米，赠送卧室、阳台等面积 |
| 9月 | 15387 | 73 | ||
| 8月 | 15572 | 60 | ||
| 天时名苑 | 10月 | 15563 | 44 | 现房，均价15000元/平米起，成交均价比去年年初降约22 |
| 9月 | 16330 | 68 | ||
| 朗峰嘉园 | 10月 | 31835 | 1 | 70年产权的小复式，折合单层售价15500元/平米 |
| 9月 | 32813 | 3 | ||
| 8月 | 31300 | 8 | ||
| 富力金禧花园 | 10月 | 17665 | 17 | 折后18000元/平米，送精装修、全套厨房家电，实际成交均价比年初降8% |
| 9月 | 17898 | 26 | ||
| 8月 | 18474 | 116 | ||
| 远洋东方 | 10月 | 16192 | 6 | 14700元/平米起，实际成交价比年初降约7% |
| 9月 | 17414 | 10 | ||
| 8月 | 16631 | 12 | ||
| 金隅花石匠 | 10月 | 15552 | 1 | 实际成交价比年初降5%，比4月份降10% |
| 9月 | 15986 | 4 | ||
| 8月 | 17985 | 1 | ||
| K2百合湾 | 10月 | 19484 | 59 | 18000元/平米起 |
| 9月 | 157 | 20107 | ||
| 8月 | 26 | 33501 | ||
| K2清水湾 | 10月 | 26858 | 3 | 参加团购优惠15万-70万/套，赠送面积 |
| 9月 | 24060 | 2 | ||
| 8月 | 25274 | 5 | ||
| 新华联运河湾 | 10月 | 18669 | 3 | 95折，同比去年10月成交价降8% |
| 9月 | 19420 | 10 | ||
| 8月 | 18547 | 16 | ||
| K2·海棠湾 | 10月 | 21744 | 3 | 比去年8月成交均价降约9%，团购降15-70万元 |
| 9月 | 21124 | 5 | ||
| 8月 | 22364 | 1 | ||
| 融科·香雪兰溪 | 10月 | 14269 | 1 | 尾盘，现房13000元/平米 |
| 9月 | 16097 | 1 | ||
| 8月 | 18257 | 7 |
数据来源：北京中原市场研究部
4：通州二手房市场概况
通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域，目前月成交量在500套上下，成交均价在14000-15000元/平米，主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅，部分安置房和回迁房，离地铁较远，售价较低，均价在8000-12000元/平米之间。
通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显，从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研，管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间，所以通州二手住宅价格下行趋势明显。
| 项目名称 | 地址 | 户型面积 | 目前均价(元/平方米) |
| 新华联家园 | 通州翠屏西路 | 50-60平米一居，85-110二居，100-150平米三居，50-75平米开间，100-150平米复式 | 15000元/平米 |
| 巴克寓所 | 通州果园站南500米 | 50-60平米一居，85-100平米二居，75-85平米复式 | 16000元/平米 |
| 世纪星城 | 通州杨庄南里 | 80-110平米二居，130-150平米三居，210平米跃层 | 16000元/平米 |
| 长城国际 | 通州杨庄南里 | 40-65平米开间 | 15500元/平米 |
| 蓝调沙龙 | 通州城铁九棵树站南400米 | 55-65平米一居，80-110平米二居，130-150平米三居，43-45平米开间 | 15500元/平米 |
| 时尚街区 | 通州城铁梨园站 | 60-71平米一居，80-95平米二居，110-145平米三居，50-57平米开间 | 15000-16000元/平米 |
| 苏荷时代 | 通州区城铁果园站南侧50米 | 50-60平米一居，85-100平米二居，100-150平米三居，50-70平米开间 | 15000-16000元/平米 |
| 巴克摩界 | 果园站南500米(梨园镇李老公庄村) | 50-60平米一居，85-100平米二居， 45-65平米开间，75-85平米复式 | 15000元/平米 |
| 翠屏北里小区 | 城铁果园站东南方向约300米处 | 50-60平米一居，85-100平米二居，100-150平米三居，45-70平米开间，100-150平米复式 | 15000元/平米 |
| 怡乐北街小区 | 怡乐北街翠屏东路交叉口 | 50-60平米一居，70-80平米二居，100-120平米三居 | 14000元/平米 |
| 久居雅苑 | 通州区八通线梨园站南1200米 | 70-75平米一居，80-95平米二居，120-130平米三居，43-51平米开间，160平米复式 | 13000-14000元/平米 |
| 新通国际花园 | 紧邻地铁8通线梨园站 | 71平米一居，85-105平米二居，115-128平米三居，47-53平米开间 | 15000-16000元/平米 |
| 新城阳光 | 九棵树145号(果园环岛南侧，云景东路西侧) | 60-70平米一居，84-105平米二居，110-125平米三居，47-53平米开间 | 15000-16000元/平米 |
| K2海棠湾 | 通州梨园镇云景东路以东 | 60-70平米一居，80-110平米二居，130-160平米三居，40-50平米开间 | 16000元/平米 |
| 幸福时光 | 通州区梨园镇云景东路 | 85-97平米二居，110-130平米三居 | 13000-14000元/平米 |
| 瑞都国际 | 九棵树大街48号 | 60-75平米一居，80-95平米二居，130-166平米三居，187平米四居，250平米复式 | 16000元/平米 |
| 站前巴黎 | 通州区云景东路 | 50-60平米开间，75-90平米二居，115-118平米三居， | 15000元/平米 |
| 通州区云景东路 | 42-50平米开间 | 16500元/平米 | |
| 云景里 | 通州梨园城铁南 | 55-57平米一居，76-95平米二居，110-115平米三居 | 13000-14000元/平米 |
数据来源：北京中原市场研究部
5：通州后市预测：
通州商品住宅成交月总量不足1000套，一、二手房价持续下跌，究竟有多大的下降空间：北京中原市场研究部认为：
首先，土地占开发成本的主要部分，通州09年至今，有417.5万平米的住宅开发面积，90%以上的项目土地成本在5000元以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。具体如下：
| 时间 | 住宅地块数量 | 出让面积(万平米) | 楼面价(元/平米) |
| 2009年 | 9 | 180.7 | 4191 |
| 2010年 | 9 | 164.4 | 6906 |
| 2011年至今 | 6 | 72.4 | 4833 |
数据来源：北京中原市场研究部
其次，通州老项目降价引起诸多纠纷，使得大部分项目降价谨慎。通州的特殊情况是大部分项目都是大体量库存项目，开发周期长达几年，之前房价上涨过快，虽然项目成本比较低，但是一旦降价，之前的老客户纠纷将比较多。通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大。
最后，通州新城规划的实施速度将影响通州房价。在2010年影响通州房价的最大因素新城规划，在最近已经逐渐开始进入实施阶段，新城规划的执行速度将是最近一年来影响通州房价的关键因素。
而目前虽然成交均价已经下滑到1.5-1.6万元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城铁沿线。从目前的库存量和销售情况来看，预计全区降价的底部可能会在1.5万元左右，从占据通州最近绝大部分成交量的天时名苑等项目可以看到，在通州城铁沿线均价1.6-1.7万左右将会有相对比较高的签约量，而通州新城可能会下调到1.3-1.4万左右。
(记者 李慎 整理)