十月北京住宅网签创新低 12万库存需22个月消化

　　本报记者 王峥

　　“金九银十”北京合计楼市签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万-13万套，不过相比住宅销售的惨淡，年内北京的土地出让金已达831亿元

　　在近期房企纷纷降价促销的同时，曾被开发商寄予厚望的“金九银十”也即将结束。而从结果看，今年的“金九银十”也已经变成了“铜九铁十”，尤其是限购政策最为严格的北京，在9月份创下近三年楼市成交新低后，10月份的成交量更是创造了2009年实行全面网签记录以来的历史最低值。同时，按照目前的库存消耗比，北京11.7万套的住宅库存至少需要22个月才能完全消耗。

　　网签量创历史新低

　　十月均价环比下滑近一成

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，截止10月29日，北京10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。

　　而10月份13000套左右的全月成交量更是创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。(除2011年2月因为网签暂停、春季等叠加影响外。)如果算上今年九月份的数据，预计今年“金九银十”合计楼市签约量只有2.7万套左右，较去年同期50582套的签约量下降了46%。相比2009年的“金九银十”更是下调超过64%。

　　对此，中原地产张大伟表示，“房价下调缓慢，限购政策的持续与贷款政策继续收紧共同影响了北京金九银十的销售。”

　　他认为，虽然通州、大兴等区域均有房价明显下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间也都有所增加。但相比购房者的心理价位差距依然巨大。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量回升。

　　同时限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房者总量在逐渐成交中消耗，而近期各家银行上调第一套房贷利率并收紧房贷额度的情况，也使得部分刚性需求难以入市。

　　此外，截止10月29日，北京商品房均价为19775元每平米，环比9月均价21723元每平米，下调达到了8.9%，而从9月开始的金九银十中，合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价出现相比8月份下调的达到了14个项目，而持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。对此，有分析人士认为，均价的下调主要原因是成交房源结构出现了明显变化，而上涨的项目主要是受到户型供应变化导致。

　　库存需22个月消化

　　土地出让金仍保持高位

　　在成交低迷的同时，京城的住宅库存量也不断攀升。

　　数据显示，从9月1日开始入市的商品房期房住宅项目合计为53个，提供的住宅套数共计为16169套，总可售面积达到了230.68万平米。但是签约情况很不理想，截止日前，53个项目累计签约率仅10%左右。

　　而目前，北京的住宅库存已经达到了11.7万套，相比限购前库存增加了2万余套，是2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的库存消耗比，即使目前不信增供应，消耗库存也需要超过22个月时间。

　　同时，由于11月和12月北京预计还将有56个项目入市，提供住宅2万套左右。因此北京年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万-13万套。

　　此外，北京土地储备管理中心网站数据显示，10月北京土地出让金合计为27.75亿，其中只有海淀区西三旗安宁庄路北侧限价房地块一块住宅地块。年内前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，仅低于2010年创造历史记录的870亿元。

　　但从目前预期入市的土地来看，今年4季度不太可能出现去年的775.4亿的单季度最高纪录。所以预计今年北京土地出让金全年依然有可能在1000亿左右。