楼市新观察：上海金山现最低开盘价 每平6700元

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　　上海金山现最低开盘价  每平6700元

　　前不久我们报道了上海部分开发商大幅降价的消息，这也让很多购房者看到了希望。目前这股降价潮仍在继续发酵，在上周末推盘的项目中，上海金山区的一个楼盘以均价每平米仅为6千7百元的价格进行销售，这也成为今年以来，上海楼市开盘报价最低的楼盘。

　　记者从该楼盘售楼处了解到，此次共推出了128套面积约86-100平方米的房源，为4层的公寓建筑形态，均价约6700元/平方米。照此计算，购买一套房的总价在65万左右，与动辄上百万的房价形成了鲜明的对比。

　　楼盘营销总监卢燕告诉记者：这个价格在整个金山区来说比较适合老百姓购买力的一个价格，我们比其他周边的价格要便宜30%左右。  

　　亲民的价格吸引众多市民前来购买，小区内的住户除周边的刚需人群外，一部分上海市区的养老人群也看上了这里的低总价，选择到这里置业。

　　住户颜阿姨告诉记者：上海房价贵，老人住这里环境还蛮好。便宜多了，这里小面积50万左右，便宜。 

　　据了解，由于该楼盘总价较低，自推盘以来销售情况较为平稳，目前只剩20余套房源。

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　　上海新盘降价影响二手房 买卖心态有变化

　　新楼盘降价促销的态势，终于影响到了二手房市场，一二手房价格倒挂的现象开始出现扭转。记者近日从上海多家房产中介了解到，10 月中旬以来二手房成交量锐减，买家处于浓厚的观望情绪之中，而部分卖家已经开始放宽议价空间。可以说，买卖双方的心态，已经起了微妙的变化。 

　　记者来到一家拥有20多家门店的连锁中介，负责人告诉记者，lO月10号可以说是近期二手房交易的一个分水岭。之前交易量还算平稳，与八九月份基本持平，而10号前后，多个楼盘传出打折消息后，二手房成交量就开始明显下降。

　　房产中介负责人唐竣贤告诉记者：10月中下旬成交量要比上旬或者上个月要差很多，中旬加上下旬还不及上旬的一个成交量。 

　　据介绍，成交量下降的最主要原因还是买卖双方心态的变化。由于新盘打折力度大，大多数买家对于二手房跟风下跌有较高期望，而部分急需资金周转的卖家，则愿意降低价格，以求尽快出手。

　　房产中介负责人秦毅告诉记者：买家上门咨询的比较多，他们觉得房价应该有一定下降，所以上门咨询的比较多。

　　房产中介负责人唐竣贤告诉记者：有部分卖家置换需求或者资金出现问题的，会选择相对稍微便宜一点，我们可以给买家争取到更多一点，2%到3%左右吧 

　　有关人士表示，目前成交的房源，几乎全部都是结婚用房和学区房为代表的刚需购房，且大多数都是本地户籍购房。而随着明年三四月份，针对非本地户籍人员的限购政策期满一年，这部分刚性需求可能有所释放。

　　房产中介负责人秦毅告诉记者：因为限购是从今年三四月份开始，要求外地户籍要一年的税单，如果他们今年开始补上税单的话，明年三四月份就能达到一个可以购买的条件了，可以释放出一定的需求量。

　　尽管成交锐减，但二手房市场总体价格并未明显松动，市场处在有价无市的局面之中。房产中介表示，在接下来的清淡形势下，公司将把重点放在员工培训和政策研究方面，加强磨练内功，以应对二手房市场的波动。

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　　广州楼市供大于求

　　再来看看广州和深圳的情况，这两个地方在区域楼市价格上，也是具有风向标的作用。据统计，今年9月27号到10月26号，广州十区二县市网签的购房套数为6594套，均价为每平米11705元。交易量有所上升，而成交均价则呈现震荡下跌的态势。而深圳的楼市价格也开始普降。

　　专家表示，广州楼市的下跌是结构性的，为了分散风险，广州不少开发商已经开始变相降价销售。

　　房地产专家韩世同告诉记者：其实广州从今年4、5月份开始，就已经采取了各种明降 暗降，打折、促销、送优惠这样的手法，避免一次性大幅，会引起市场波动，会引起冲突这样的降价行为。  

　　虽然广州一手楼市目前还比较坚挺，不过有业内人士表示，11月份广州楼市将会有超过5万套新盘上市，市场消化能力明显不足。

　　另一方面随着银行贷款额度不断降低，开发商融资渠道不断收窄，再加上年关将至，开发商回笼资金的压力不断加大。今年年底到明年年初将是开发商最难过的日子。

　　广州市同创卓越房产公司总经理赵卓文告诉记者：第四季度广州楼价下降恐怕成为定局了，目前处于一个阶段性的，供过于求的阶段，所以楼价下行的压力很大；第二方面从很多调查报告看来，目前消费者的购房意愿，已经降到了5年内的新低。

　　而在深圳，由于开发商资金链紧张，降价促销已成当前深圳楼市的普遍现象。这个位于深圳龙华街道的一个在售楼盘，9月4号开盘，当时均价为17800元/平方米，现在均价已降到13000元/平方米左右。

　　售楼员告诉记者：之前是近18000/平方米，现在最低99万起，单价12500/平方米。

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　　长沙：房交会惨淡收尾 楼市进入“僵持期”

　　有在降价的，也有准备降价的，在长沙，今天是这个城市2011秋季房交会的最后一天，60多家房地产开发商、90多个楼盘参加了这次展会，但记者发现，今年的人气是比往年要下降很多。可以说，长沙今年的房展会，行情很冷清。

　　长沙某房地产公司工作人员告诉记者：今年的情况，相对比往年来说的确是，看的人多，买的人少，人好像也没有以前那么多。

　　一位长沙市民告诉记者：房价没想象中那么低，感觉没降啊。可能一线城市降了吧，二线城市没降

　　另一位长沙市民告诉记者：我再看看吧，价格什么时候动，我再行动。

　　记者发现，对于“降价”这个词儿，无论是市民还是开发商都很敏感。今年长沙房交会上的很多楼盘，对降价也都是羞羞答答。这家楼盘的特价优惠牌都不敢放到明处，而是偷偷地放在了角落里。

　　长沙某房地产公司工作人员告诉记者：我们主要是做一些形象展示，价格方面的，我们还是没有提及。

　　长沙某二手房市场工作人员告诉记者：买涨不买跌，这是很多市民的态度，成交量来说下半年的确是少了很多，大家都是观望，看还能不能再跌，新房交易少了，我们二手房市场自然也是少了，如果新房价格不高，那大家都会选择买新房了。

　　无论是开发商，还是房交会上的市民，双方都是以观望试探为主，往年出没于展会的“炒房团”也已经销声匿迹。最后一天的房交会以惨淡收尾。

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　　扬州：房交会优惠虽多   仍未达预期

　　开发商不降价，消费者持币观望，这就是眼下长沙楼市的现状，但在扬州昨天结束的秋季房交会上，扬州本地的开发商，则比长沙的房地产开发商要大方得多，参展的很多扬州楼盘，开发商都采取了比较大幅的优惠措施，但前来看房的扬州市民，并不买账。

　　记者在今年的扬州秋季房交会上看到，不少市民正在向各个展台索取资料，了解行情。

　　一位扬州市民告诉记者：主要了解下价格，还有具体位置，看看价格是否我承受得了吧。

　　另一位扬州市民告诉记者：主要来看看房子的价格，来看看房子便宜的时候，就买套吧。

　　来展会现场的大部分是工薪阶层，因为此前房价持续上涨，他们中的很多人只能“望房兴叹”。现在国家对楼市调控力度逐渐加大，很多人又看到了希望。

　　在现场记者发现，不少楼盘都加大了促销力度，优惠3万、5万的不在少数。不过，这些举措似乎还远没有达到市民的期望。

　　财经链接：三季度上市房企净利环比降近三成

　　楼市降温，也开始影响到房地产上市公司的业绩。下半年以来，万科、富力、保利等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销，近七成的一线房企，前三季度没能按进度完成年度销售任务的75%。楼市销售如此惨淡，那么房地产公司的股票前景如何呢？ 

　　截至10月29日，按照申银万国的统计，沪深两市交易所已有131家上市房企公布三季报。这131家公司，前三季度合计实现营业收入2092亿元，合计实现净利润263.8亿元。其中，第三季度合计实现营业收入699.58亿元；合计实现净利润73.19亿元。第三季度的营业收入和净利润，对前三季度的贡献均没有超过35%。

　　上市房企经营的惨淡景象，在第三季度表现明显。131家公司第三季度的营业收入合计环比下降8.15%，净利润合计环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比高达58.7%之多。这其中，主要是以宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开放商为主。不过，万科、招商地产、金地集团等一线房企，三季度业绩均出现不同程度的下滑。

　　存货巨大是上市房企的另一隐忧。131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，存货积压迹象明显。以四大地产之一的金地集团为例，该公司三季度的营业收入同比下降了20%，但是二季度，该公司的这一数据还保持在同比上升98%的位置上；其三季度的业绩也同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比，明显恶化。

　　随着限购措施的实施，房地产行业的资金链也承受了巨大的压力。去年房企经营性现金流由正转负的趋势，在今年三季度进一步扩大。三季报披露，131家房企的经营性现金流为-632.5亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。在131家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值。