北京18地王项目回款不及地价8成

　　■本报记者 王 峥

　　地王项目销售困难的同时，11月首周北京楼市成交环比继续下滑，而年底之前成交量也不太可能出现翘尾情况

　　前两年高价拿下的地王项目不但没有成为开发商们的聚宝盆，反而成了“烫手的山芋”。

　　由于这些土地大多成交于调控大幕拉开前，而集中上市时正赶上限购、限价等政策实施，导致2009年以来18个在售地王项目的回款不足当初土地出让金的8成。

　　北京中原地产(微博)市场研究总监张大伟对《证券日报(微博)》记者表示，“按照正常项目成本计算，土地成本占销售成本的3-4成，地王项目盈利的空间非常小，很多甚至濒临或者已经亏本。”

　　北京中原统计数据显示，从2009年至今，北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个项目。18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截止日前的销售额仅为359.45亿元。销售额合计仅为土地出让金的76.7%。在18个项目中更是有8个项目截至日前的销售额还不足土地出让金的一半。

　　其中2009年12月4日，远洋地产旗下的远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下的亦庄新城地块，截至目前仅销售了1.5亿元，不足当时拿地金额的3.2%。

　　而即使是部分销售比较早的项目，到目前的销售额也仅为土地出让金的2-3倍。

　　国土部2010年的数据则显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达39.2%。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

　　此外，由兵器集团下属北京宏业以17.6亿元摘得的北京楼面单价最高的蓟门桥项目地块，近期也传出转让消息，而接盘者则为保利地产(微博)。资料显示，该地块楼面地价高达3万元/平方米。

　　由于这部分地王项目集中上市时间在2010年下半年后，恰好赶上房地产调控开始，特别是今年的限购、限贷政策，使得大部分投资需求被抑制，外地购房者占比在限购后，更是不足1成，需求锐减。

　　同时，楼市交易的惨淡也令土地市场一片萧条，地王项目周边土地的售价纷纷回调，最近成交的管庄地块，其楼面地价相比去年的地王价格下调了逾1成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。

　　张大伟指出，“对于大部分地王项目的企业来说，如何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量，以避免亏损成为目前最大的难题。特别是郊区的地王项目，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的困难。”

　　而在地王项目陷入困境的同时，北京的楼市成交量也继续在地位徘徊，并连续2周出现环比下降的情况。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，十一月首周(10.31-11.6)，北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比上周分别为下调了22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套，合计环比下调了24.8%。

　　同时，低价盘继续成为成交主力，成交量前10项目基本为2万以下项目，成交均价连续2周低于2万元每平米。

　　分析人士就认为，成交量持续低迷，在最近几个月屡创新低，预计11月成交量也将继续延续最近几个月的市场情况。并且政策越后延，市场剩余的购房需求对价格下调幅度的期望就越高。因此，北京年底的楼市不太可能出现之前两年的翘尾现象。