调控下房价不是速降是缓降

　　□晨报记者 刘 畅

　　昨天，上海易居房地产研究院发布《现阶段与2008年房地产发展环境对比》专题研究。报告对国内外经济环境、房地产业政策面、资金状况、房价走势等多个方面进行了深入的对比分析，认为现阶段房地产企业资金相对稳定，因此在本轮调控下房价没有“速降”而是“缓降”。与2008年相比，本轮调整时间较长，但下调空间较小。预计四季度至明年一季度，70个大中城市房价将持续出现环比负增长。

　　房企资金明年或改善

　　数据显示，2008年全国房地产开发企业本年资金来源39619亿元，同比增长5.7%，创下了近十多年来的最低增速。2000年以来，我国房地产开发企业本年资金来源平均增速为28%，很明显，2008年房地产开发企业的融资环境和资金状况均相对较差，因此不少开发商降价售楼来回笼资金，也有个别房地产开发企业破产倒闭。

　　今年1-9月份，全国房地产开发企业资金来源共计61947亿元，同比增长22.7%，尽管增速和近十年来的平均增速相比有所下滑，不少房地产开发企业存在融资困难等问题，但是房地产开发企业的资金环境仍明显好于2008年。今年前9个月，房地产开发企业月均资金来源为7820亿元，资金来源相对稳定。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在调控政策见底、货币政策趋稳的形势下，随着越来越多的房企加入打折促销阵营，预计今年四季度本年资金来源将趋于稳定或小幅下滑，但明年上半年可能会有所改善。

　　房价年底出现负增长

　　从70个大中城市房价同比增幅上看，2010年4月房价同比增幅触顶后开始转向下行，连续下降17个月，由12.8%下降到3.8%。而在2008年，房价同比增幅从1月份的11.3%迅速下降到12月份的-0.4%，下降速度明显较快；从环比增幅上看，今年以来环比增幅持续下降，但至9月来仍未破0点，2008年房价环比增幅在下降几个月便冲破到0点以下。预计四季度和明年一季度，70个大中城市房价将持续出现环比负增长。

　　国房景气指数仍将下行

　　2008年三季度，国内经济增速出现明显下滑，楼市更是出现量价齐跌的惨淡景象，于是中央和地方政府开始采取各种手段救市，从计划投资9000亿的安居保障工程到4万亿的建设投资计划，从税收减免到利率优惠，多项财政、金融政策的出台，促使我国经济和楼市2009年出现快速增长。而当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，通胀仍处高位，宏观经济政策仅刚刚开始定向宽松，楼市政策刚刚见底，预期本轮政策放松力度，将远逊于2008年，放松的节奏也将比较慢。

　　今年9月份，全国房地产开发景气指数为100.41，比8月份降低0.7个百分点，比去年同期回落3.1个百分点，国房景气指数连续4个月下滑。自2010年3月份以来，房地产开发经济指数开始波动下行，但至今仍未跌至100点以下的不景气区间。与2008年相比，当时房地产开发景气指数下行速度相对较快，2008年10月份就冲破100，进入不景气区间，反映出房地产行业全面进入相对艰难时期。报告认为，目前国房景气指数尚未完成筑底，在坚持房地产调控政策不放松的形势下，未来国房景气指数仍将继续处于下行通道，四季度将跌至100以下的不景气区间，预计明年一季度前后可能见底。与2008年相比，本轮调整时间较长，但下调空间较小。