热点城市零成交 全国土地市场均陷入低迷

　　近日，在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。日前，广州一场“推地盛宴”风云突变。原计划当天推出的18幅地块中，位于广州南站周边的12幅地块“临阵”退缩，仅剩的6幅地块也均以底价成交。

　　楼市的持续低迷已经对土地市场造成压力，虽然有部分开发商试探性的抄底买地，但从10月以来的情况来看，不仅是广州，全国许多城市土地市场均陷入低迷。

　　地市这一类似2008年金融危机下的局面，会否助推楼价下行“拐点”的形成？

　　10月成交面积环比降四成

　　近日，广州原计划推出18幅地块，这不仅将刷新广州单日卖地纪录，也是广州南站区域的“第一拍”。令业内大跌眼镜的是，正式开拍前不到5小时，广州市国土房管局突然发出紧急公告：广州南站12幅地块因故中止出让，仅剩广州南站、天河琶洲、番禺榄核镇6幅地块独挑大梁。而当天的土地拍卖会不到10分钟便收场，6幅地块悉数以底价成交。

　　有业内人士直言，地块延期拍卖，可能是意向买家空缺。“如果流拍，尤其是这样的集体流拍，显然是地方政府不愿看到的。但是又无人撑场，只能临时叫停拍卖。”有专家猜测，“可能是有已经勾地的开发商中途退出”。

　　其实不仅是广州，10月以来，不仅“金九银十”宣告落空，土地市场也一片萧条。中国指数研究院周三发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　热点城市中，10月深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

　　中国指数研究院分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。

　　溢价率10月降至今年最低

　　成交的冷淡也影响到土地的成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。

　　国土资源部近日发布数据显示，全国主要城市地价同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

　　如果按照楼面价计算，中国指数研究院报告统计表明，10月，全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米，其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米，环比下降15%，同比下降4%。前10月，全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期，整体走势平稳且有下滑趋势。

　　溢价率方面，全国133个城市也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。

　　而一线城市方面，链家地产市场研究部统计，今年前三季度，北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比也下降8%。

　　地价的回归，使得开发商拿地热情一度回升，尤其是一些资金充裕的龙头企业三季度曾试探性的抄底买地。但进入10月，楼市下跌预期增加，土地市场再次转入冷清。

　　卖地收入大降地方财政更吃紧

　　土地市场的低迷使得地方政府在推地上变得谨慎，中国房地产学会副会长陈国强介绍，地方政府有意识地把住宅用地放在后面推。

　　尽管如此，地方政府土地收入还是受到影响，导致财政吃紧。一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示，北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑，除北京同比减少7%外，其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%，其中，西安前十个月土地成交金额为28.7亿，同比降幅最大，达71%。上海前十个月土地成交金额930.43亿元，同比减少了25%。

　　有业内人士透露，目前，很多城市年度土地出让计划都完成滞后，尤其是一些土地收入占财政收入比例较高的二三线城市，甚至出现了发不出工资的窘况。

　　陈国强表示，在这样的情况下，部分地方会希望“以量补价”，即通过增加推出地块的数量，确保全年土地出让的收益。另外部分地方政府也开始微调土地出让政策，具体措施包括下调出让起始价、放宽付款方式等。

　　此外，上月底国务院批准广东、浙江、上海、深圳四省市试点自行发债，缓解地方政府的财政压力。

　　将对房价形成向下牵引作用

　　有专家认为，与住宅市场相比，土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”，冷清局面也还将延续。能否迎来好转，要视下一步政策是否出现转向或者松动。

　　在目前全国楼市的降价预期下，土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说，土地市场的冷静反衬出楼市的不景气，同时，这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整，有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素，占20%－40%。如果土地价格下跌，将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”